Inwestycja w mieszkanie: jak kupić, żeby nie stracić?

Przeczytaj także: Kup mieszkanie na wynajem i nie strać

W latach 2008-2013 ceny mieszkań w ujęciu realnym (uwzględniającym inflację) spadły o prawie 40 proc., nikt nie chciałby, by jego inwestycja w mieszkanie tak topniała, dlatego warto dołożyć wszelkich starań by została przeprowadzona była jak najlepiej, bo nawet w tak trudnych czasach, nie wszystkie nieruchomości tak samo tracą na wartości. Idealnie byłoby kupić mieszkanie tanio, a ewentualną transakcję sprzedaży przeprowadzić po jak najwyższych cenach. To jednak marzenia, rzeczywistość wygląda inaczej – kupując mieszkanie mamy bardzo ograniczoną wiedzą co do tego, jak wyglądać będzie przyszłość.

Myśląc o ewentualnej odsprzedaży w przyszłości, trzeba więc kupić taki lokal, którego wartość z jak największym prawdopodobieństwem wzrośnie. Wpływ na to mieć będą takie aspekty jak jego rozmiar, rozkład, lokalizacja w budynku i umiejscowienie na mapie miasta. Warto zwrócić uwagę, że niektóre czynniki mogą być w czasie zmienne, np. okolica atrakcyjna dziś może za 10 lat te walory utracić.

Atrakcyjny metraż mieszkania

Z danych Narodowego Banku Polskiego za IV kw. 2017 r. wynika, że 48 proc. mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym w Warszawie ma powierzchnię większą od 60 mkw., podczas gdy lokale takie stanowią zaledwie 21 proc. transakcji W Krakowie takich mieszkań w ofercie jest ok. 40 proc., a w zbiorze transakcji – 15-20 proc. W pozostałych miastach tendencja ta jest również widoczna. Potwierdzają to zresztą dane dotyczące liczby pokoi. Mieszkania czteropokojowe i większe to w Warszawie 22 proc. ofert, ale zaledwie 7 proc. transakcji.

Z analizy jasno wynika, że dużych mieszkań jest więcej do kupienia, a chętnych na nie – mniej. Zatem chcąc liczyć na sprawne spieniężenie mieszkania w przyszłości, powinniśmy rozglądać się raczej za mniejszym niż większym lokalem. Hitem cały czas są niewielkie 2- i 3-pokojowe mieszkania, np. 2-pokojowe o powierzchni 40-45 mkw., a 3-pokojowe mające 50-55 mkw.

Dobry rozkład

Istotnym elementem decydującym o atrakcyjności danego mieszkania jest także jego rozkład pomieszczeń. Powinien on umożliwić bezproblemowy podział lokalu na strefę prywatną i publiczną. Dobrze, by strefa ogólnodostępna zlokalizowana była w pobliżu wejścia, a prywatna w głębi. Wówczas goście nie będą wędrować po całym mieszkaniu. Warto, by pokój dzienny położony był blisko wejścia i w sąsiedztwie kuchni, a sypialnie zgromadzone razem.

Najbardziej funkcjonalne mieszkania powstają na planie zbliżonym do kwadratu, dużo mniejszym uznaniem cieszą się nieruchomości narysowane na planie wydłużonego prostokąta. Mieszkania takie mają zwykle długi, wąski i niepraktyczny korytarz.

Istotny jest także plan mieszkania względem stron świata. Pewne rozwiązania podnoszą lub obniżają komfort życia, warto je znać. Pierwsza sprawa to sypialnie – skierowane na wschód oznaczają słoneczne pobudki zaraz po wschodzie słońca. O ile jesienią czy zimą jest to mile widziane, to pamiętajmy, że latem słońce zaczyna operować dużo wcześniej i o 5 jest już bardzo jasno. Dużo światła dziennego warto mieć w salonie, zatem nie powinien być on skierowany na północ.

Przydatne dodatki

Wiele osób zwraca uwagę na to, by mieszkanie było wyposażone w balkon. Odpowiednio zagospodarowany może być miejscem nie tylko do suszenia prania, ale i oazą relaksu dla całej rodziny. Zwróćmy uwagę, by na balkonie dało się postawić choćby mały stolik oraz kilka krzeseł. Gdy ma balkonie znajdzie się choćby trochę naturalnej zieleni, dużo zyska on na atrakcyjności. Wyjście na balkon powinno być łatwo dostępne dla wszystkich domowników, zatem najlepiej, by było z pokoju dziennego, a nie którejś z sypialni.

Nie mniej ważnymi przynależnościami są miejsce garażowe i komórka lokatorska lub piwnica. Pierwsze daje komfort trzymania auta zawsze w tym samym miejscu (na niektórych osiedlach dostępne dla wszystkich miejsca parkingowe są na wagę złota) i pozwala chronić pojazd przed warunkami atmosferycznymi. Z kolei komórka lub piwnica to komfort składowania tam wszelkich nieużywanych rzeczy dzięki czemu dużo łatwiej jest utrzymać porządek w mieszkaniu. Odpowiednie wykorzystanie dodatkowej powierzchni poza mieszkaniem pozwala na dużo lepsze zaprojektowanie wnętrza mieszkania, którego nie będziemy zagracać.

Lokalizacja po raz pierwszy i nie ostatni

Ogromne znaczenie dla zmiany wartości nieruchomości ma jej lokalizacja. Warto pamiętać, że liczy się zarówno spojrzenie z szerokiej jak i wąskiej perspektywy. Z jednej strony bowiem mamy lokalizację mieszkania na mapie miasta i dzielnicy, a z drugiej umiejscowienie mieszkania na planie budynku.

Rozwijające się miasto daje dużo większe szanse na wzrost wartości mieszkania niż niewielka miejscowość bez perspektyw. Ale sam rozmiar miasta to nie wszystko, warto zapoznać się z prognozami jego rozwoju, przyjrzeć się demografii i zastanowić, jak wyglądać będzie za 10 czy 20 lat. Podobnie zresztą jest z osiedlem czy dzielnicą. Na mapie każdego miasta są bardziej i mniej atrakcyjne lokalizacje, przy czym trzeba zwrócić większą uwagę na perspektywy niż na przeszłość.

Większą popularnością wśród kupujących cieszą się mieszkania na górnych piętrach – oferują one więcej światła słonecznego, efektywniejszy widok i więcej spokoju. Plusem będzie widok na park czy inne tereny zielone, mniejszym uznaniem cieszą się za to mieszkania, w których wszystkie pomieszczenia wychodzą na stronę ruchliwej ulicy czy innego obiektu generującego hałas.

Na zmianę wartości mieszkania w czasie wpływ ma wiele czynników i choć nie sposób je dokładnie przewidzieć, to warto zwiększyć prawdopodobieństwo wzrostu. Najlepiej wróży niewielkie (dwa-trzy pokoje) mieszkanie położone w centrum lub w jego pobliżu. Powinno mieć miejsce garażowe, komórkę lokatorską i atrakcyjny rozkład – te czynniki dają sporą szansę na wzrost wartości lokalu w czasie oraz szybkie znalezienie potencjalnego kupca w sytuacji pojawienia się potrzeby spieniężenia nieruchomości.

Marcin Krasoń,