Ile może wspólnota mieszkaniowa?

Przeczytaj także: Wspólnota mieszkaniowa może przegłosować dewelopera

Analizując dotychczasowe – ciągle niestabilne – orzecznictwo w zakresie problematyki wspólnot mieszkaniowych, można dojść do wniosku, że jej uprawnienia są praktycznie tożsame z roszczeniami poszczególnych członków. Teza może wydawać się daleko idąca, ale logicznie wynika z orzecznictwa związanego z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

Przede wszystkim, warto zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o własności lokali współwłaściciele mogą w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd nią osobie fizycznej lub prawnej. Tak ustalony sposób zarządu nieruchomością odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy sukcesywnie wyodrębnianych lokali. Natomiast w przypadku, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, ich właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi mieszkańcami.

Działania podejmowane przez zarząd ustawodawca podzielił na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres. Do tej drugiej grupy – wymagającej do ich podjęcia uchwały właścicieli lokali – prawodawca zaliczył m.in.:

• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• nabycie nowej nieruchomości.

Uchwały zapadają co do zasady większością głosów przy uwzględnieniu wielkości udziałów. Można je podjąć na zebraniu bądź korespondencyjnie.

Legitymacja wspólnoty a jej poszczególnych członków

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 sierpnia 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 2160/16), odwołując się do ugruntowanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego, stwierdził, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes jednego ze współwłaścicieli chroni wspólnota mieszkaniowa działająca poprzez zarząd, ewentualnie zarządcę ustanowionego przez sąd. Jednocześnie Sąd zauważył, że nie wyklucza to samodzielnego udziału w tego typu postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty (chociaż jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania swojego własnego, indywidualnego interesu prawnego). Dlatego też interes poszczególnych członków powinien być rozpatrywany z punktu widzenia interesu całej wspólnoty. Stąd też, zdaniem WSA w Warszawie, czynności prawne, faktyczne, załatwianie spraw przed urzędami, sądami, dotyczące nieruchomości wspólnej – należą do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, reprezentującej interesy właścicieli lokali. Zresztą na gruncie spraw administracyjnych nie jest to pogląd odosobniony, świadczy o tym chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2016 roku (sygn. akt II OSK 1325/15). NSA wskazał w nim, że zaskarżenie decyzji, której przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla działki sąsiedniej, uniemożliwia uznanie, iż może ona dotyczyć interesu indywidualnego poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w kwestiach nieruchomości wspólnej stroną postępowania administracyjnego winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.

Podobnym tropem, aczkolwiek nie do końca konsekwentnie, poszedł Sąd Apelacyjny w Białymstoku, rozstrzygając 20 grudnia 2017 roku sprawę (sygn. akt I ACa 663/17) legalności uchwały spółdzielni mieszkaniowej nakazującej jej członkom wpłatę środków na wpis od pozwu inicjującego postępowanie przeciwko deweloperowi. Miało ono dotyczyć odszkodowania za wady w budynku, takie jak nieprawidłowo wykonane szyby windowe oraz brak izolacji cieplnej i przeciwwilgociowej. Powodowie, którzy nie chcieli brać udziału w procesie odszkodowawczym, wnieśli o uchylenie uchwały. Sąd I instancji uznał, że tego typu uchwała nie mieści się w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną i ingeruje w prawa poszczególnych członków, w związku z czym jest sprzeczna z ustawą o własności lokali. Zdaniem sądu sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby powodowie umową przenieśli swoje roszczenia na wspólnotę. Tego poglądu nie podzielił Sąd Apelacyjny, który zauważył, że w sytuacji, gdy większość wierzycieli dokonuje cesji swoich wierzytelności względem dewelopera na wspólnotę, to ich nabycie wiąże się z zarządem nieruchomością wspólną. Choć uchwała, co zauważył sąd rozpatrujący apelację, godzi w interesy sprzeciwiających się jej, to aby je uwzględnić, musiałoby dojść do rażącej dysproporcji pomiędzy interesem wspólnoty, a jej poszczególnych członków. Jednocześnie Sąd wskazał, że wygranie tego typu sprawy spowoduje realną poprawę położenia wszystkich współwłaścicieli, stąd też taki proces nie powinien odbywać się na koszt tylko niektórych z nich. Jednak w przedmiotowym wyroku Sąd uzależnił legitymację procesową wspólnoty mieszkaniowej od cesji na nią wierzytelności członków.

Czy cesja jest konieczna?

Na gruncie powyżej opisanego rozstrzygnięcia można się zastanowić, czy w ogóle do wystąpienia z tego typu roszczeniem przez wspólnotę konieczna jest dokonanie na nią przez członków cesji wierzytelności. Warto wspomnieć, że Sąd Najwyższy w niektórych swoich orzeczeniach (np. w wyroku z dnia 15 października 2008 roku, sygn. akt I CSK 118/08) przyjmuje, że dochodzenie roszczeń związanych z wadami fizycznymi bądź prawnymi nieruchomości nie wchodzi w zakres zarządu nią, przez co jedynie cesja wierzytelności przez poszczególnych właścicieli daje wspólnocie legitymację do wystąpienia z takim powództwem. Jednocześnie Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacja wygląda inaczej w przypadku roszczenia o usunięcie wady rzeczy wspólnej, którego każdy ze współwłaścicieli może dochodzić samodzielnie, przez co cesja takiej wierzytelności nawet przez jednego członka wspólnoty wystarcza do wykazania jej legitymacji materialnej do wystąpienia w procesie.

Jednak tego typu poglądy należy uznać za błędne. Skoro wspólnota mieszkaniowa ma prowadzić zarząd nieruchomością wspólną, do jej obowiązków należy nie tylko bieżąca „obsługa” nieruchomości, ale także usuwanie wszelkich jej wad. Stąd też po dokonaniu stosownych uchwał staje się legitymowana do wystąpienia zarówno z powództwem odszkodowawczym, jak i o usunięcie wad. Jak słusznie zauważył WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12 kwietnia 2005 roku (sygn. akt II SA/Gd 155/05), wspólnotę mieszkaniową należy traktować jako ogół właścicieli lokali, występujących wspólnie z mocy prawa, w zakresie czynności dotyczących ustawowej współwłasności nieruchomości wspólnej. A skoro, zgodnie z ustawą, działa ona przez większościowe podejmowanie uchwał, w przypadku ich podjęcia zyskuje legitymację do występowania z wszelkimi roszczeniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Wniosek ten daje się wyprowadzić także z cytowanego tu orzecznictwa sądów administracyjnych.

Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii