Rynek wtórny nie podbił MdM-u

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: rok 2018 nie będzie wiać nudą

Co trzecia dopłata pomagała w zakupie używanego „M” …

Osoby zainteresowane rodzimym rynkiem mieszkaniowym, zapewne dobrze pamiętają, że program Mieszkanie dla Młodych na początku swojego działania, notował dość słabe wyniki i spotykał się z dużą krytyką. Nowej inicjatywie mieszkaniowej rządu, zarzucano między innymi ograniczenie dopłat tylko do rynku pierwotnego. Na wskutek tej krytyki, ówczesny rząd zadecydował o włączeniu używanych lokali i domów do systemu dopłat (od września 2015 r.).

Po zakończeniu dotowania mieszkań można stwierdzić, że rynek wtórny odegrał dość ważną rolę w programie MdM. Pozycja deweloperów jako sprzedawców najbardziej korzystających na dopłatach mieszkaniowych, nigdy nie była jednak poważnie zagrożona. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl świadczą o tym informacje z poniższego wykresu przedstawiające wartość dofinansowania wkładu własnego w podziale na rok wypłaty i rodzaj dotowanych mieszkań (mieszkania deweloperskie, nowe mieszkania spółdzielcze i mieszkania używane). Trzeba zwrócić uwagę, że 2016 rok był najlepszym okresem dla rynku wtórnego w ramach programu MdM. Wtedy używane mieszkania zostały dotowane kwotą 287 mln zł. Na rynek deweloperski trafiło z kolei 405 mln zł rządowego dofinansowania. W analizowanym okresie (2016 r.), zakup nowych mieszkań spółdzielczych był dotowany kwotą wynoszącą jedynie 8 mln zł.

Ciekawie przedstawia się również duża dysproporcja pomiędzy kwotą dofinansowania z BGK, która w 2018 r. popłynęła (albo jeszcze popłynie) na rynek pierwotny (453 mln zł) oraz rynek wtórny (149 mln zł). Marginalizacja rynku wtórnego pod koniec rządowego programu, wpłynęła na ostateczny podział wartości dopłat do wkładu własnego. Według danych BGK z 20 lutego 2018 roku, taki podział przedstawia się następująco:

• nowe mieszkania deweloperskie - 69% sumy dofinansowania przyznanego w latach 2014 - 2018
• nowe mieszkania budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe (dla swoich członków) - 1%
• mieszkania używane - 30%

Warto dodać, że podobnie wyglądają dane dotyczące liczby przyznanych dopłat do wkładu własnego. Aż 72 128 (68%) ze 106 164 mieszkań dotowanych w ramach MdM-u, pochodziło z oferty deweloperów. Analogiczny wynik dla rynku wtórnego wyniósł około 30%. Można zatem przyjąć, że tylko co trzecia dopłata i co trzecia złotówka wydatkowana przez BGK, wspierała zakup używanego lokum.

Metropolie były motorem napędowym dla całego programu

Trzeba zdawać sobie sprawę, że rola rynku wtórnego w programie Mieszkanie dla Młodych została ograniczona nie tylko przez włączenie używanych lokali do systemu dopłat dopiero jesienią 2015 r. Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl kluczowe znaczenie miał również sposób ustalania limitów cenowych. Jego pomysłodawcy z góry założyli, że używane mieszkania są o wiele tańsze od swoich nowych odpowiedników. Taka zależność nie występuje m.in. na terenie Warszawy i Krakowa.

W dwóch największych miastach kraju, dotowanie używanych mieszkań było bardzo trudne (ze względu na niskie limity cenowe MdM-u). Niewielka liczba używanych lokali z dopłatą na terenie Warszawy, Krakowa i kilku innych ośrodków miejskich (m.in. Gdańska oraz Wrocławia), znacząco obniżyła ogólną popularność rynku wtórnego w MdM-ie. Metropolie będące siłą napędową rządowego programu i całego rynku mieszkaniowego, w kontekście Mieszkania dla Młodych kusiły głównie ofertami deweloperów.

Przeciętny beneficjent MdM-u miał 10% wkładu własnego

Podsumowujące informacje Banku Gospodarstwa Krajowego na temat MdM-u, nie dotyczą jedynie popularności nowych i używanych lokali z dopłatą. Na podstawie tych interesujących statystyk, można wyciągnąć również inne ciekawe wnioski o niedawno zakończonym programie. Są one następujące:

• na dopłaty do wkładu własnego, BGK łącznie przeznaczył 2,78 mld zł (do 20 lutego 2018 r. wypłacono około 2,4 mld zł)
• zdecydowana większość beneficjentów Mieszkania dla Młodych (ok. 72%) to osoby bezdzietne
• około 5470 gospodarstw domowych (5%) składających wnioski do Banku Gospodarstwa Krajowego, ostatecznie nie otrzymało dofinansowania wkładu własnego (stan na 20 lutego 2018 r.)
• przeciętny beneficjent MdM-u samodzielnie zgromadził wkład wynoszący tylko 10% wartości mieszkania
• dopłata z BGK uzupełniała wkład własny statystycznego kredytobiorcy do poziomu około 22%
• przeciętne dofinansowanie do wkładu własnego wynosiło 26 190 zł i było nieco wyższe w przypadku mieszkań deweloperskich (rynek pierwotny - 26 653 zł, rynek wtórny - 25 158 zł)
• domy jednorodzinne miały marginalne znaczenie w kontekście dopłat z programu MdM (wybrało je 5% beneficjentów)
• przeciętny lokal dotowany w ramach MdM-u, liczył sobie 54 mkw. i kosztował 218 000 zł (to wyniki zbliżone do średniej dla całego polskiego rynku)

Warto również wspomnieć, że do 20 lutego 2018 r. tylko 588 rodzin otrzymało bonus z programu MdM-u w postaci częściowej spłaty kredytu po narodzinach trzeciego lub kolejnego dziecka. Ten wynik przedstawia się skromnie w kontekście zapowiadanego wpływu Mieszkania dla Młodych na dzietność.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu