Kupno mieszkania do remontu – czy to się w ogóle opłaca?

Przeczytaj także: Zamiana mieszkania: opcja dla oszczędnych?

Doświadczenie pokazuje, że statystyczny nabywca mieszkania z drugiej ręki decyduje się przeważnie na nieruchomość, do której może wprowadzić się od zaraz, nie ponosząc przy tym ryzyka i dodatkowych kosztów, jakie wiążą się z remontem. Jest to rzeczywiście najbezpieczniejsze i najbardziej komfortowe wyjście. Dane z 2013 roku świadczą, że mieszkania nie wymagające żadnego lub niewielkiego wkładu finansowego cieszyły się zainteresowaniem 44,4 proc. kupujących. Kto zatem gotowy był na zakup mieszkania do remontu?

– Osoby z niższą zdolnością kredytową i takie którym nie zależy na szybkim wprowadzeniu się do mieszkania (np. single, absolwenci stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, osoby bezdzietne) mogą sobie pozwolić, by sukcesywnie remontować swój lokal, zbierając w tym czasie środki niezbędne do sfinansowania kolejnych prac – podpowiada Kuba Karliński z Magmillon. – Oddzielną grupę stanowią inwestorzy, którzy kupują takie mieszkania by je wyremontować i sprzedać z zyskiem – dodaje.

Kupno mieszkania do remontu to interesująca opcja dla tych, którzy chcą zaspokoić twoje potrzeby mieszkaniowe, ale nie nie zależy im na natychmiastowej przeprowadzce do nowego lokum. Taką nieruchomość powinni rozważyć również inwestorzy. Mieszkania wymagające nakładów często można nabyć za stosunkowo niską ceną, o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent niższą aniżeli w przypadku mieszkania niewymagającego remontu.

– Oferty lokali do remontu to często mieszkania, w których przez wiele lat żyli starsi ludzie, zdarza się, że dziedziczone z pokolenia na pokolenie. Część z nich znajduje się w świetnie skomunikowanych rejonach miasta, np. w Śródmieściu czy na bliskiej Woli, albo w zabytkowych kamienicach. Takie nieruchomości wymagają oszlifowania w postaci generalnego remontu, ale dzięki niemu mogą stać się prawdziwą żyłą złota – mówi ekspert.

Warto jednak zauważyć, że skala niezbędnych prac, a więc kosztów, jakie trzeba ponieść w przypadku mieszkania wymagającego remontu zależy przede wszystkim od wieku budynku oraz stanu i wielkości lokalu. Nie wszystkie inwestycje tego typu będą opłacalne. Adaptacja poddasza na potrzeby mieszkalne będzie długa, żmudna i kosztowna, co powoduje, że stopa zwrotu z takiej inwestycji będzie z pewnością niższa. Na ewentualny zysk będzie trzeba także dłużej poczekać. Warto jednak szukać mieszkań po okazyjnej cenie, których odświeżenie nie będzie kosztowało wiele czasu i pieniędzy. Ile może kosztować remont? Z ostrożnych szacunków wynika, że do ceny 50-metrowego mieszkania trzeba doliczyć minimum 40 – 50 tys. złotych. Wszystko zależy jednak od standardu wykończenia nieruchomości.

Przykładów nie trzeba szukać długo – wystarczy przeanalizować mieszkania 2-pokojowe w konkretnych dzielnicach, które cieszą się dużą popularnością wśród nabywców na podstawie ofert popularnego serwisu ogłoszeniowego Otodom. 50-metrowy lokal na Bemowie, o takich właśnie parametrach, z możliwością wydzielenia kolejnego pokoju, piwnicą i dużym balkonem, potrzebujący jedynie generalnego remontu łazienki, jest już o 17% tańszy niż lokale przystosowane do zamieszkania od zaraz dostępnych w tej dzielnicy. Porównując oszczędność tej oferty w skali całej Warszawy, prezentuje się ona jeszcze korzystniej:

Łatwo znaleźć też po okazyjnej cenie dwupokojowe mieszkanie na Mokotowie. Lokal na zielonej Sadybie, na zamkniętym osiedlu, w niskim bloku, z parkingiem i piwnicą o łącznej powierzchni 53,51 metrów kwadratowych w niskim bloku można tu dostać już za 7 457 zł/m². Oszczędności na metrze kwadratowym sięgają tu nawet 26% (w skali Mokotowa), należy jednak liczyć się z generalnym remontem całego mieszkania. Doliczając umowne 50 tys. (koszt kapitalnego remontu), cena metra kwadratowego tego lokalu wciąż kształtuje się dużo niżej niż średnia – ok. 8500 zł vs. 10189 zł, co czyni je łakomym kąskiem dla inwestora.

Prawidłowość ta zauważalna jest także dla innych dzielnic. Jaki z tego wniosek? Mieszkanie do remontu – jak najbardziej na tak! Należy jednak dokładnie wybrać nieruchomość i mieć w sobie zamiłowanie do przeobrażania wnętrz. Warto wybierać lokale w nowszym budownictwie lub kamienicach, w których wymieniono instalacje i przeprowadzono renowację zewnętrznych elewacji. Przed zakupem dobrze jest także dowiedzieć się o plany inwestycyjne wspólnoty, zakres przeprowadzonych robót i wysokość funduszu remontowego. W przypadku wielu prac do wykonania, czynsz automatycznie rośnie. Jeśli będzie on zbyt wygórowany, oferta wynajmu czy sprzedaży takiego lokalu będzie zdecydowanie mniej konkurencyjna.