Flipping czy wynajem? Jak inwestować w mieszkanie?

Przeczytaj także: Flip mieszkania, czyli jak zarobić kilkadziesiąt procent

Jeśli inwestowanie w nieruchomości, to przede wszystkim mieszkania. To właśnie one są dziś jedną z najpopularniejszych form lokowania środków. Inwestorzy najczęściej kupują je na rynku pierwotnym, a zakupy te mają realizować różne strategie, wśród których największym powodzeniem cieszą się wynajem oraz house flipping, czyli innymi słowy kupno w celu późniejszej, zyskownej odsprzedaży. Przeważnie kupujący skupiają się na jednej z nich, ale zdarza się również, że stosują obie. Przyjrzyjmy się im bliżej.

Wynajem, czyli inwestycja na lata

W czasach rekordowo niskich stóp procentowych doszliśmy do dość paradoksalnej sytuacji, w której alternatywą dla lokaty bankowej stał się kredyt hipoteczny. Zwłaszcza, jeśli pod uwagę weźmiemy stale rosnący popyt na własne M oraz dynamiczny rozwój rynku pierwotnego, oferującego coraz większy wachlarz lokalizacji, metraży i standardów. Wzorem rozwiniętych państw Europy Zachodniej, w Polsce coraz większą popularnością cieszy się bezpieczny wynajem mieszkania od inwestora, któremu zależeć będzie przede wszystkim na regularnym przepływie finansowym.

Jak podkreśla Anna Kwaśny z biura sprzedaży osiedla ART MODERN, inwestycja realizowana z taką myślą ma sens jedynie wtedy, kiedy generuje faktyczny zysk z najmu.

– Pamiętajmy, że nakłady związane z inwestycją to nie tylko rata kredytu, ale też chociażby zaliczki na media, rezerwy na remonty i bieżące naprawy, ubezpieczenie oraz podatki od nieruchomości i od wynajmu – wyjaśnia. – Z drugiej strony nie można oczekiwać, że czynsz z wynajmu pokrywać będzie ratę hipoteki. W ten sposób szybko możemy zacząć tracić. Za optymalną stopę zwrotu można przyjąć 5% rocznie – dodaje.

Amortyzacja najmu

Istotnym aspektem zarabiania na wynajmie mieszkania jest optymalizacja podatkowa. Za najważniejszy składnik kosztów uzyskania przychodu, obok kosztów finansowych, należy zaliczyć amortyzację. Jeśli wynajmowany przez nas lokal był wcześniej używany przez co najmniej 60 miesięcy lub przed wprowadzeniem do ewidencji został ulepszony, a wydatki poniesione w tym celu stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (czyli ceny jej nabycia wraz z kosztami związanymi z zakupem), zastosować można stawkę amortyzacji indywidualnej.

Maksymalna stawka amortyzacji indywidualnej wynosi 10%, co pozwala obniżać podstawę opodatkowania przez jedynie 10 lat. Michał Styś, szef OPG Property Professionals podpowiada, jak ten okres można wydłużyć.

– Wyboru stawki warto dokonać tak, aby średnie przychody z najmu zrównywały się ze średnimi kosztami uzyskania przychodów – wyjaśnia. – Może się okazać, że stawka na niższym poziomie, przy uwzględnieniu innych kosztów związanych z nieruchomością, pozwoli legalnie wynajmować nieruchomość bez odprowadzania podatku przez okres powyżej 10 lat – dodaje.

Flipping, czyli taniej kupię, drożej sprzedam

Inną, bardziej wymagającą, lecz z reguły przynoszącą też większe zyski formą inwestowania w mieszkania, jest tzw. flipping. Działanie to polega na zakupie nieruchomości poniżej wartości rynkowej, podniesieniu jej ceny w stosownym okresie czasu oraz spieniężeniu, z nawiązką dla inwestora. Aby wypracować zysk, wykorzystuje się zróżnicowane zabiegi. Flipping z powodzeniem stosuje się na rynku pierwotnym. W tym kontekście wyróżniamy trzy zasadnicze strategie działania.

Pierwsza, „spekulacyjna” strategia polega na tym, że klient kupuje mieszkanie jeszcze w przedsprzedaży, dzięki czemu może liczyć na najwyższe upusty u dewelopera. Sprzedaż następuje zazwyczaj po oddaniu inwestycji, choć zdarza się, że do transakcji dochodzi jeszcze w trakcie budowy. Warto przy tym pamiętać, że coraz więcej deweloperów chroni się przed taką praktyką, zawierając w umowach zapis o braku możliwości otrzymania rabatu w przypadku cesji praw do mieszkania.

Alternatywnym sposobem na zysk jest zakup mieszkania, czy to w przedsprzedaży, czy na etapie prac budowlanych, jego szybkie wykończenie oraz odsprzedaż lokalu „pod klucz”. W tym podejściu główną rolę odgrywa czas. Sprzedający będzie chciał szybko pozbyć się gotowego mieszkania, aby nie generować kosztów jego utrzymania, klientowi końcowemu zależy zaś na tym, by jak najszybciej wprowadzić się do własnego M i nie martwić się kwestią jego urządzenia.

Trzecia strategia przypomina nieco drugą, lecz zasadniczo różni się od niej czasem realizacji. Sprzedaż wykończonego mieszkania następuje bowiem nie w najbliższym możliwym terminie, lecz w momencie najkorzystniejszych warunków – na przykład w obliczu ogólnych podwyżek cen na rynku pierwotnym bądź jakiś czas po oddaniu inwestycji do użytku, tak aby sąsiedzi potencjalnego klienta zdążyli już wykończyć swoje mieszkania. W międzyczasie lokal jest wynajmowany, aby zaczął już na siebie zarabiać.

Łatwiej powiedzieć, trudniej wykonać

Aby uzyskać zysk kapitałowy, cena sprzedaży mieszkania powinna przewyższać nie tylko koszty zakupu, ale też utrzymania oraz podwyższenia standardu nieruchomości. Zdaniem Anny Kwaśny, skuteczny flipping wymaga bardzo dobrej znajomości rynku, żyłki handlowca oraz… trochę szczęścia.

– Klienci, którzy się tym zajmują, zazwyczaj świetnie orientują się w rozkładach mieszkań na poszczególnych osiedlach czy prawach własności do gruntu. Muszą przy tym posiadać gotówkę i możliwość zapłaty „od ręki”, co daje im przewagę i możliwość dyktowania cen – wyjaśnia.

Osoby zajmujące się flippingiem w dużej mierze bazują na wypracowanych kontaktach, dobrych relacjach oraz poleceniach. Posiadają zaufane ekipy budowlane, negocjują rabaty przy zakupie większej ilości materiałów wykończeniowych, kupują końcówki serii i wykorzystują kreatywne rozwiązania budowlane.

– Doświadczeni „flippowcy” oferują nawet gwarancję, czyli coś na kształt deweloperskiej rękojmi, choć że ze znacznie krótszym terminem – podsumowuje ekspertka z biura sprzedaży osiedla ART MODERN.

Nieruchomości – pewna inwestycja

Dla wielu osób nieruchomości stanowią doskonałą inwestycję, zwłaszcza w obliczu niskiego oprocentowania na lokatach. Zwolennicy tej formy lokowania kapitału podkreślają, że nie wymaga ona ciągłej obserwacji, jak rynki walutowe, nie ulega wahaniom, jak indeksy giełdowe i daje się przewidzieć o wiele skuteczniej, niż kryptowaluty. Oczywiście nieruchomości rządzą się przy tym swoimi prawami, a wkraczając w ich świat, warto zasięgnąć rady profesjonalnych doradców.