Sąsiad-korporacja. Jakie ceny mieszkań w zagłębiach biurowych?

Przeczytaj także: Jak wojna wpływa na rynek mieszkaniowy? Ceny mieszkań w górę?

Serwis urban.one przeanalizował rynek mieszkań o powierzchni poniżej 40m2, położonych w promieniu maksymalnie 2 km od głównych ośrodków biurowych. Pod lupę wzięto zatem takie nieruchomości, z których do pracy z łatwością można się dostać na pieszo.

Na pierwszy ogień wzięto warszawski „Mordor”, nazywany tak już przez wszystkich – od szeregowych pracowników, przez kadrę menedżerską, po deweloperów. Zlokalizowane na stołecznym Służewcu biurowe zagłębie doczekało się miana „Mordoru” poprzez analogię do niegościnnej i mrocznej krainy z trylogii Tolkiena. Obecnie zasób zlokalizowanych na jego terenie powierzchni biurowych "dobija" do 1 mln mkw. To dość imponujący wynik, przewyższający niejednokrotnie to, co oferują niektóre z największych polskich miast.

„Mordor” jest pierwowzorem polskich zagłębi biurowych – i modelowym przykładem ich problemów. Około 100 tys. pracowników, dziesiątki biurowców, korki, zaparkowane gdzie się da samochody i wiecznie zapchane autobusy i tramwaje – każdy warszawiak wie, o które miejsce chodzi. Uniknąć tych problemów pozwoliłoby mieszkanie niedaleko. Zauważyli to już deweloperzy, którzy na potęgę budują w okolicy nowe bloki. Te już istniejące, też cieszą się sporą popularnością. Analitycy urban.one sprawdzili, że ceny mieszkań w promieniu 2 km od „Mordoru” są o kilkanaście procent wyższe niż wynosi średnia dla całej Warszawy, i kilka procent wyższe niż wartości dla dzielnicy Mokotów. Metr kwadratowy małego mieszkania w okolicach biurowego zagłębia to wydatek ponad 8,8 tys. zł.

Przepełnienie Służewca sprawiło, że firmy zaczęły szukać nowego, lepiej skomunikowanego miejsca na biura. Takie już powstało na Woli, w okolicach Ronda Daszyńskiego.

Dojeżdżają tam tramwaje i autobusy, powstała też stacja drugiej linii metra. Złośliwi już zaczęli nazywać ten obszar „Isengardem” – który we „Władcy Pierścieni” był siedzibą złego czarodzieja Sarumana. Tak jak nad Isengardem górowała jego wieża, tak przy Rondzie Daszyńskiego najważniejszym punktem jest budynek Warsaw Spire. Łącznie, w tej okolicy ma powstać nawet 2,5 mln metrów kwadratowych biur. Gdyby porównać to ze statystykami ze Służewca, oznaczałoby to ponad 200 tys. miejsc pracy. Popyt na niewielkie mieszkania w okolicy jest ogromny – kosztują one 25% więcej niż wynosi warszawska średnia (prawie 9,5 tys. zł/m2).

Opuszczając Warszawę, trudno znaleźć zagłębie biurowe o podobnej skali. Takie zgrupowanie biurowców można jeszcze znaleźć na przykład w Gdańsku. Tam, w niewielkiej odległości od siebie, w pobliżu kampusu Uniwersytetu Gdańskiego, znajdują się: Kompleks biznesowy Alchemia, Olivia Business Centre i Arkońska Business Park. Łącznie prawie 200 tys. m2 powierzchni biurowej. Tak duża powierzchnia biurowa w jednym miejscu nie mogła pozostać bez wpływu na ceny mieszkań w okolicy. Średnio, za metr kwadratowy mieszkania w promieniu 2 kilometrów, trzeba zapłacić prawie 7,3 tys. zł. To o prawie 20% więcej niż wynosi gdańska średnia.

W pozostałych dużych miastach Polski, powierzchnie biurowe są bardziej rozsiane. Trudno znaleźć większe zgrupowania biurowców. Na przykład w Krakowie, centra biurowe są zlokalizowane na obrzeżach miasta. Kraków Business Park znajduje się nawet poza granicami Krakowa, już w Zabierzowie. Dużo biurowców w jednym punkcie można jednak znaleźć na przykład na południowy zachód od Centrum, niedaleko Osiedla Europejskiego. Tam swoje siedziby mają takie firmy jak Shell, Ericsson czy Motorola. Duża odległość od Centrum i stosunkowo niewielka powierzchnia biurowa sprawiają jednak, że ceny mieszkań w okolicy nie różnią się zbytnio od przeciętnych cen w Krakowie. Wynoszą około 6,4 tys. zł/m2, podczas gdy krakowska średnia to prawie 6,2 tys. zł/m2.

W Poznaniu, analitycy urban.one zbadali natomiast biurowy ośrodek w pobliżu skrzyżowania ulic Bułgarskiej i Marcelińskiej. W pobliżu znajduje się na przykład kompleks Business Garden, oferujący ponad 80 tys. m2 powierzchni biurowej. Tak jak w przypadku Krakowa, znajduje się on na obrzeżach miasta, w pobliżu lotniska Poznań-Ławica. Mimo tego, ceny mieszkań w okolicach tego zagłębia biurowego są wyższe niż średnie w Poznaniu. Metr kwadratowy lokalu w tej okolicy kosztuje ponad 5,9 tys. zł – prawie 10% więcej niż wynosi średnia dla całego miasta.

We Wrocławiu również nie można wyznaczyć jednego kluczowego zagłębia biurowego. Wiele firm ma swoje siedziby w prestiżowych lokalizacjach, w pobliżu Sky Tower. Analitycy urban.one wybrali jednak do swojej analizy okolice Wrocławskiego Parku Technologicznego. Tam, swoje biura mają między innymi tacy pracodawcy jak IBM, czy Schneider Electric. Mimo tego, nie widać ich wpływu na ceny mieszkań w okolicy. W lokalach o powierzchni poniżej 40m2, położonych w promieniu dwóch kilometrów, średnia cena m2 wynosi nieco ponad 5,8 tys. zł. Średnia dla całego Wrocławia to natomiast prawie 5,7 tys. zł/m2.

Dzięki analizie przeprowadzonej przez urban.one można zaobserwować prostą zależność. Im większe jest centrum biurowe, tym więcej chętnych jest by kupić mieszkanie w okolicy. To sprawia, że ceny są wyższe niż w innych miejscach. W miastach bez tak wyraźnych zagłębi biurowych, nie widać ich wpływu na ceny mieszkań. Gdy biurowce są bardziej równomiernie rozłożone w całym mieście, chętni na mieszkanie blisko pracy również łatwiej „rozlewają się” po ich okolicy.