Wynajem mieszkania: na jakie problemy z lokatorami być gotowym?

Przeczytaj także: Jakie relacje panują na rynku wynajmu mieszkań?

W naszym ubiegłorocznym raporcie przedstawiliśmy rynek najmu z perspektywy najemców. Osoby najmujące mieszkania narzekały przede wszystkim na zbyt wysokie ceny i niski standard oferowanych lokali. Problemem okazało się również podejście właścicieli – zatajanie usterek, niezapowiedziane wizyty kontrolne czy długa lista zakazów.

Jak wygląda rynek najmu z drugiej strony? W kolejnym badaniu przyglądamy się mu właśnie z perspektywy wynajmujących. Spytaliśmy ich między innymi o największe grzechy lokatorów, sposoby na weryfikację najemców oraz preferencje przy ich doborze. Część z badanych podzieliła się z nami również swoimi historiami i odczuciami związanymi z wynajmem, które dołączyliśmy do naszego podsumowania. Oto wyniki badania.

Problemy wynajmujących zaczynają się już na etapie poszukiwania lokatorów. Blisko połowa (47%) twierdzi, że chętni nie szanują ich czasu – umawiają się na oględziny, by ostatecznie w ogóle się nie pojawić. Co szósty badany narzeka z kolei na osoby, które dzwonią późno w nocy lub wcześnie nad ranem.

Jak widać kontakt z potencjalnymi lokatorami potrafi napsuć nerwów i zaburzyć sen, ale jeszcze gorzej, kiedy cały proces trzeba zaczynać od nowa. Aż jedna trzecia ankietowanych narzeka na chętnych, którzy rezygnują z podpisania umowy w ostatniej chwili, już po wstępnych uzgodnieniach.

Co najczęściej staje na drodze do rozpoczęcia wynajmu? Przede wszystkim uzgodnienia finansowe. Co piąty badany uważa, że podczas negocjacji ceny najmu chętni stawiają nierealne warunki, a 23% spotkało się z odmową wpłacenia kaucji. Być może najemcy boją się, że nie zobaczą swojego depozytu z powrotem – w naszym poprzednim badaniu okazało się, że walkę o kaucję musi podejmować nawet co czwarty lokator.

Wynajmujemy mieszkania już prawie dwa lata. Spokój i poczucie bezpieczeństwa zapewnia mi szanowanie najemców, szczera rozmowa i empatia. Oni też mają swoje potrzeby, problemy – szukamy zawsze kompromisu, rozmawiamy i znajdujemy rozwiązania wspólnie. Nie unikamy pytań „czy czegoś potrzebujecie?”. Nie śrubujemy też cen, których nie zmienialiśmy od początku najmu. Wydaje mi się, że niska cena to jeden z czynników, które trzymają naszych lokatorów z nami i motywator aby się z wynajmującymi dogadywać. Myślę, że moglibyśmy wynająć nasze mieszkania w ok. 20% wyższej cenie, ale to sprawiłoby, że rotacja i „pustostany” byłyby wyższe. W ostatecznym rozrachunku niższa cena i bycie uczciwym wobec lokatorów sprawia, że mamy 100% obłożenie.

Weryfikacja na Facebooku

Niemal każdej jesieni, w najgorętszym dla rynku najmu okresie, w mediach pojawiają się wypowiedzi osób narzekających na uwłaczające castingi na lokatora. Z naszego badania wynika jednak, że nie jest to wcale popularna metoda na weryfikację chętnych – sięga po nią zaledwie co szósty respondent. Większości właścicieli (56%) wystarczy zwykła rozmowa, podczas której pytają chętnych o ich sytuację życiową i dotychczasowe doświadczenia z najmem.

Co ciekawe, przy wyborze najemcy wynajmujący biorą często przykład z… pracodawców! Aż 40% ankietowanych przegląda profile najemców na mediach społecznościowych.

Co siódmy właściciel dodatkowo daje do wypełnienia swoim potencjalnym najemcom przygotowaną wcześniej ankietę z pytaniami dotyczącymi dochodów, zatrudnienia czy wykształcenia. Nieznaczna część (7%) dodatkowo wymaga również referencji od poprzednich wynajmujących.

Osoby, które chcą wynajmować swoje mieszkanie, chciałabym uprzedzić, iż pierwsza rzeczą jaką muszą zrobić, to zaakceptowanie tego, że je wynajmują, będzie tam mieszkał ktoś całkiem inny i będzie to jego dom. Więcej luzu i respektu.

Trzeba dobrze dobierać ludzi, jednak jeśli wynajmuje się całe mieszkanie, to faktycznie trzeba do niego zaglądać, bo z pozoru ludzie zawsze robią dobre wrażenie i kłamią po prostu. Dobra umowa to podstawa no i nie można dać poczucia lokatorowi, że jeśli płaci, to ty, jako właściciel, nie masz już żadnych praw do lokalu. Wybieram takich ludzi, z którymi można współpracować. Nie mowie o narzucaniu, ale o respektowaniu wzajemnych granic i szanowaniu czyjejś własności. Kaucja nigdy nie pokryje w 100% potencjalnych zniszczeń na mieszkaniu, a lokatorzy często nie zdają sobie sprawy, ile naprawdę kosztuje naprawa nawet drobnego sprzętu.

Większość na początku to „idealni” kandydaci. Dopiero później pokazują jacy są naprawdę. Najlepiej wynajmować mieszkanie znajomemu, którego jest się pewnym.

Studenci tak, dzieci nie

“Oferta skierowana wyłącznie do osób pracujących. Studentom dziękujemy.” – przeglądając oferty mieszkań do wynajęcia, nietrudno trafić na podobne zdania. W naszym badaniu zapytaliśmy więc wynajmujących, czy podczas szukania lokatorów już na starcie wiedzą, z kim na pewno nie chcą podpisywać umowy najmu.

Choć w powszechnym przekonaniu w wynajmowanych mieszkaniach najwięcej problemów sprawiają właścicielom studenci, tylko co ósmy badany nie chce wynajmować żakom. Znacznie częściej odmawiają chętnym, którzy wychowują dzieci – aż 64% przyznaje, że nie chce wynajmować rodzinom z dziećmi lub samotnym rodzicom. Co czwarty respondent z miejsca dyskwalifikuje również osoby posiadające zwierzęta.

Do grona niechcianych lokatorów co piąty wynajmujący zalicza również obcokrajowców. Z kolei 15% nie podpisałoby umowy najmu ze starszą osobą. Spośród badanych tylko co trzeci nie posiada żadnych odgórnych preferencji.

Wynajęłam mieszkanie samotnemu ojcu z nastoletnią córką. Facet pracował za granicą jako kierowca, ale wracał do domu bardzo często. Najpierw próbował wymusić na mnie meldunek tymczasowy, potem bez uprzedzenia wyprowadził się z mieszkania dając w zamian inną lokatorkę, która okazała się być jego konkubiną. Zadłużyli moje mieszkanie na ponad 1500 zł. Kiedy wypowiedziałam kobiecie umowę, ona robiła wszystko, żeby mnie zdenerwować. Nastawiała przeciwko mnie osoby, które przychodziły oglądać mieszkanie jako potencjalni lokatorzy. Opowiadała o mnie okropne historie. Wybiła mi szybę balkonową, nie chciała się wyprowadzić. Nie płaciła mi czynszu. Potem dzwoniła do mnie i mi groziła. To był najgorszy czas ze wszystkich wynajmów.

Najemcy nie dbają o mieszkania?

Wynajmujących poprosiliśmy o ocenę ich relacji z najemcami. Średnia w skali od 1 do 5 (gdzie 1 to bardzo złe relacje, a 5 – bardzo dobre) jest zaskakująco wysoka – aż 4,44. Skąd to zaskoczenie? Gdy to samo pytanie zadaliśmy najemcom w pierwszej części naszego raportu, ocenili właścicieli mieszkań zaledwie na 2,76.

Dobra ocena nie znaczy jednak, że nasi badani nie mają żadnych problemów ze swoimi najemcami. Wręcz przeciwnie – lista jest całkiem długa. Wynajmujący narzekają przede wszystkim na problemy z utrzymaniem mieszkania w czystości (41%) oraz opóźnienia w opłacaniu czynszu i rachunków (37%). Co trzeci ankietowany zwraca również uwagę na zniszczenia w wynajmowanym lokalu wykraczające poza jego normalne zużycie (i wiążące się z nim np. zabrudzone ściany czy kamienny osad na kabinie prysznicowej), a co piąty – na uszkodzenia znajdujących się w mieszkaniu sprzętów i mebli.

Wyniki badania wskazują na to, że najemcy często nie stosują się do warunków najmu ustalonych przy sporządzaniu umowy. 28% respondentów wśród największych problemów wymienia lokatorów, którzy mimo zakazu palą w mieszkaniu, a 8% odkryło, że ich najemcy „przemycili” do lokalu zwierzę. Część badanych ma również problemy w kontaktach z lokatorami – co szósty narzeka na lokatorów, którzy unikają kontaktu, a co dwunasty spotyka się z niekulturalnym podejściem.

Aż 77% ankietowanych przeprowadza w swoich mieszkaniach wizyty kontrolne. Co trzeci ogranicza się do jedynie kilku w ciągu roku, podczas gdy co szósty odwiedza wynajmowany lokal przynajmniej raz miesiącu.

Do mieszkania, zwłaszcza wynajmowanego młodym osobom powinna być załączana „instrukcja obsługi” na piśmie w formie załącznika do umowy informująca, jak często mieszkanie ma być odkurzane i jak często myte mają być podłogi i okna, oraz w jakim terminie mają być wymieniane przepalone żarówki i zgłaszane awarie sprzętów i instalacji. Inaczej ryzykuje się totalne zapuszczenie mieszkania przez lokatorów. Oczyszczenie takiego zapuszczonego mieszkania i wykonanie wszystkich niezbędnych drobnych napraw może potrwać kilka dni.

Najemcy wyprowadzili się przed czasem, zdziwieni ze opuszczają lokal w środku miesiąca i muszą za ten miesiąc zapłacić i jeszcze za następny (1-miesięczny okres wypowiedzenia). Przestali odebrać telefony, chłopak wrócił na Ukrainę, a dziewczyna Polka jest nieuchwytna. Dodam ze mieszkali w lokalu tylko ok. półtora miesiąca. Od nowa musiałam prowadzić proces szukania najemców i wykonywać nieprzyjemne telefony, żeby ściągnąć należności. Następnym razem podwyższyłam kaucję.

Umowę wypowiada nawet co drugi właściciel

Problemy z najemcami często sprawiają, że właściciele podejmują decyzję o wypowiedzeniu umowy najmu. Blisko połowa badanych natknęła się na lokatora, który zmusił ich do tego kroku – 31% tylko raz, a 17% przynajmniej kilka razy.

Znacznie rzadziej trafiają się najemcy na tyle uciążliwi, by ich eksmitować. Przeważająca większość badanych (72%) nigdy nie wchodziła na drogę prawną. Proces eksmisji rozpoczynał jedynie co trzeci, a 9% wyrzucało swoich lokatorów z mieszkania więcej niż raz.

Najem okazjonalny dzieli wynajmujących

W naszym badaniu spytaliśmy również wynajmujących o stosowanie najmu okazjonalnego– obecnie najskuteczniejszego w polskim prawodawstwie sposobu na ochronę przed nieuczciwymi najemcami. Umowa najmu okazjonalnego przyspiesza proces eksmisji uciążliwych lokatorów w przypadku ewentualnych problemów, ale do jej podpisania konieczne jest skompletowanie dodatkowej dokumentacji i wizyta u notariusza.

Nieznaczna większość (53%) nie chce podpisywać ze swoimi lokatorami umów najmu okazjonalnego. Dla niemal połowy z nich najem okazjonalny to skomplikowany proces, który pochłania za dużo czasu. Co piąty nie chce ponosić dodatkowych kosztów notarialnych, a 21% badanych boi się, że taka forma umowy odstraszy potencjalnych najemców.

Blisko jedna czwarta badanych przyznała, że do tej pory w ogóle nie wiedziała o najmie okazjonalnym.

Mieliśmy takiego, co to ściemniał z płatnościami, unikał kontaktu, kłamał. Narobił długów na 6 tys. zł, ale wyprowadził się na szczęście bez większych awantur. Zaległą kasę ściągaliśmy zlecając sprawę kancelarii radcowskiej.

Obecne przepisy nie szanują prawa własności właściciela, a nieuczciwi lokatorzy są doskonale świadomi swoich praw. Nawet dochodzenie sądowe roszczeń właściciela, nie gwarantuje, że odzyska on swoje należności. Zawsze to właściciel jest na straconej pozycji, zwłaszcza w sporze z lokatorami mającymi dzieci i bez udokumentowanych dochodów. A najem okazjonalny tylko w nieznacznym stopniu jest bardziej korzystny niż zwykła umowa.

5 najważniejszych wniosków z badania

1. Lokatorzy nie szanują czasu wynajmujących… – aż 47% właścicieli narzeka na chętnych, którzy nie przychodzą na umówione wcześniej oględziny. Dla co trzeciego problemem są również osoby, które zmieniają zdanie w ostatniej chwili, rezygnując z podpisania umowy najmu.
2. …ani ich mieszkań – 42% badanych wśród największych problemów z lokatorami wymienia brud i bałagan w wynajmowanym mieszkaniu. Ponad połowa narzeka również na wykraczające ponad normalne zużycie zniszczenia ścian i podłóg lub uszkodzenie znajdujących się w mieszkaniu mebli i urządzeń.
3. Facebook źródłem wiedzy o lokatorach – szukając najemców, 40% właścicieli zagląda na portale społecznościowe, by zweryfikować chętnych. Dla porównania – owiane złą sławą „castingi na lokatora” organizuje jedynie 17% badanych.
4. Masz dziecko? Z mieszkaniem do wynajęcia będzie ciężko – właściciele niechętnie wynajmują osobom z dziećmi. Rodzin ani samotnych rodziców w swoim mieszkaniu nie chce aż 64% badanych.
5. O bezproblemowego najemcę nie jest wcale łatwo – choć większość ankietowanych przyznała, że nigdy nie wypowiedziała umowy swoim lokatorom, aż 48% przynajmniej raz zakończyło współpracę z najemcami. Co szósty badany zmuszony był do tego kroku przynajmniej kilka razy.

Kto wziął udział w badaniu?

Naszą ankietę wypełnili głównie właściciele mieszkań w dużych miastach (73,2%). Ponad połowa (54%) wynajmuje tylko jedno mieszkanie, co szósty – dwa, a 22% – trzy lub więcej.

Nasi respondenci przeważnie wynajmują swoje mieszkania prywatnie i w całości – tylko co czwarty wynajmuje na pokoje, a co piąty prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.

Ogromna większość badanych wszelkimi kwestiami związanymi z najmem (takimi jak poszukiwanie lokatorów, ściąganie opłat czy doglądanie mieszkania) zajmuje się osobiście. Z pomocy pośrednika nieruchomości korzysta 8,3% ankietowanych, a z usług firm zarządzających wynajmem – zaledwie 3,6%.
Metodologia
Badanie zostało przeprowadzone na przełomie stycznia i lutego 2018 metodą wywiadów internetowych. Respondenci zostali poproszeni o odpowiedzi na pytania dotyczące m.in. procesu poszukiwania lokatorów, relacji i najczęstszych problemów z najemcami oraz stosowania najmu okazjonalnego. W odpowiedzi na nieobowiązkowe pytanie otwarte badani mogli również opisać swoje doświadczenia z wynajmowaniem mieszkań. W badaniu wzięły udział 173 osoby z całej Polski.

Jan Stulin