Co wpływa na cenę mieszkania? Jak porównywać oferty?

Przeczytaj także: Jak wojna wpływa na rynek mieszkaniowy? Ceny mieszkań w górę?

Lokalizacja

Czynnikiem obiektywnym jest bez wątpienia lokalizacja - za mieszkanie położone w centrum lub w dogodnie skomunikowanej dzielnicy zapłacić musimy więcej. Ta zasada znajduje zastosowanie prawie zawsze. Dlaczego prawie”? Tego dowiesz się z punktu „moda”.

Różnice w cenach pomiędzy lepiej a gorzej położonymi nieruchomościami widoczne są wyraźnie na przykładzie Warszawy. W styczniu tego roku średnia cena mieszkania w Śródmieściu sięgała 12 292 zł za metr kwadratowy. Przyklejone do centrum dzielnice oferowały już znacznie niższe stawki. Według portalu domy.pl na Mokotowie było to 10080 zł, na Ochocie - 9602 zł, na Woli - 9721, a na Żoliborzu 10418 zł.

Oczywiście dogodne skomunikowanie to nie wszystko. Niebagatelny wpływ na cenę mieszkania wywiera również estetyka okolicy (np. sąsiedztwo parków, wyremontowanych budynków), jak i dostęp do zaplecza kulturalnego czy oświatowego.

- Lokalizacja to czynnik z największym wpływem na cenę mieszkania – mówi Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon. – Cena dwóch identycznych mieszkań może się różnić nawet o 3-4 tysiące złotych za metr kwadratowy, wyłącznie ze względu na ich położenie na planie miasta. Bardzo ważną wskazówką dla początkujących kupujących jest zatem porzucenie bezkrytycznego porównywania cen nominalnych. Mieszkanie w Śródmieściu, kosztujące o ¼ więcej, nie zagwarantuje wyższego komfortu życia, jeśli nie pasuje do stylu życia czy planów zawodowych – dodaje Kuba Karliński.

Typ i standard budynku

Najtańsze na rynku są zazwyczaj mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Wynika to z kilku czynników. Zazwyczaj technologia budowy wiąże się z wiekiem nieruchomości, a wielka płyta kojarzy się z budownictwem PRLu. Mieszkania są zatem wiekowe, a na dodatek kojarzą się z masowym, a niekoniecznie wysoko jakościowym budowaniem epoki Gierka. Na korzyść takich mieszkań nie wpływa również estetyka budynków. Nie oznacza to, że wielka płyta, poza ceną, nie ma zalet. Bloki często położone są w dzielnicach nieźle skomunikowanych, zielonych i niezbyt gęsto zabudowanych (jak na dzisiejsze warunki). Droższe od nich są mieszkania budowane z cegły w ciągu ostatnich dwóch dekad. Zazwyczaj już na pierwszy rzut oka widać różnice estetyczne. Do innych zalet należy większa energooszczędność zastosowanych technologii. Niestety, wiele nowych inwestycji powstaje na obrzeżach miast lub na terenach pofabrycznych. Bywają kiepsko skomunikowane i często nie posiadają odpowiedniej infrastruktury w postaci przedszkoli, szkół czy placówek medycznych. Coraz popularniejszą grupą budynków są kamienice. Przedwojenne, odnowione budynki znacząco zyskują na wartości dzięki swojemu unikalnemu charakterowi, często niepowtarzalnej architekturze i centralnej lokalizacji. Odzwierciedlenie tego trendu widać w cenach mieszkań.

Oddzielną kwestią jest standard budynku. To element, na który szczególną uwagę muszą zwracać nabywcy poszukujący nieruchomości na rynku pierwotnym. Deweloperzy prześcigają się w wykorzystywaniu marketingowych trików, które czasami tylko pozornie podwyższają w oczach klientów prestiż mieszkań. Do najpopularniejszych należą nadawanie inwestycjom wymyślnych nazw i projektowanie w ich obrębie elementów dekoracyjnych. Niestety za pozorami często nie kryją się ani dobra jakość wykończenia, ani rzeczywiste udogodnienia dla mieszkańców.

Plan mieszkania

Rozkład mieszkania, liczba okien i kierunki na jakie wychodzą, możliwości aranżacyjne (tzw. „ustawność”) to kwestie, których często nie znajdziemy w ogłoszeniach. Niedoświadczony nabywca łatwo może wpaść w pułapkę – skuszony względnie niską ceną, emocjonalnie nastawia się na to, że trafił na doskonałą ofertę, jeszcze zanim zobaczy samo mieszkanie. Tymczasem taka nieruchomość może mieć swoje nieusuwalne wady, np. zbyt duży korytarz, podłużne i mało ustawne pokoje, albo okna, przez które światło wpada przez 3 godziny dziennie.

- Te czynniki mogą znacząco wpływać na cenę mieszkania, ale jeszcze bardziej na komfort życia jego mieszkańców. Kupujący powinni zachować zimną głowę i zawsze odpowiedzieć sobie na pytanie czy niska cena za metr kwadratowy to wystarczający atut by kupić dane mieszkanie – komentuje Kuba Karliński z Magmillon.

Aranżacja wnętrza

Wygląd wnętrza to czynnik, który bardzo często przesądza o finalnej cenie mieszkania. To prosty trik psychologiczny – mieszkanie urządzone nowocześnie i estetycznie pozwala potencjalnym kupującym łatwo wyobrazić sobie, że mogliby w nim mieszkać. Zupełnie inaczej jest w przypadku mieszkań zaniedbanych, ze starymi meblami czy nieposprzątanym bałaganem. Warto zdawać sobie sprawę, że aranżacja mieszkania jest tym, czym dla czekoladek atrakcyjne pudełko – przyciąga uwagę i nęci. Oferty z efektownymi zdjęciami będą miały więcej wyświetleń nawet jeśli cena jest wyższa! Dlatego zawsze widząc ładnie wykończone mieszkanie warto zadać sobie pytania czy ta aranżacja jest rzeczywiście w Twoim stylu i czy różnica w cenie nie jest wyższa niż wartość potencjalnego remontu. Bardzo często mieszkanie, które na pierwszy rzut oka jest brzydkie, można w pełni dopasować do własnego gustu za kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeśli masz na to czas i wystarczająco dużo chęci – rozważ taką możliwość!

Moda

Wbrew pozorom na ceny mieszkań wpływa też moda. To informacja szczególnie ważna dla pragmatyków, którzy wychodzą z założenia, że nie ma potrzeby przepłacać, jeśli nie niesie to żadnej praktycznej wartości. Mody można obserwować na przykładzie niewielkiego obszaru lub całej dzielnicy. Czynnikiem windującym ceny może być np. bliskość modnych lokali. W Warszawie, przez wiele lat modny był np. Żoliborz, a niemodna Praga, mimo że np. atrakcyjność położenia obu dzielnic jest porównywalna. Różnicę w cenie widać także dziś, mimo błyskawicznego rozwoju terenów po prawej stronie Wisły. Praga zyskuje na popularności dzięki zmieniającemu się charakterowi – z zapomnianej i zaniedbanej części miasta ewoluuje w „dzielnicę z duszą” jak berliński Kreuzberg czy rzymskie Trastevere. Trend się odwraca i już niedługo to właśnie na Pradze moda może windować ceny mieszkań

Nie ma jednej, złotej zasady, która pozwoli Ci wybrać odpowiednie mieszkanie i kupić je tanio. Musisz nie tylko określić swoje priorytety, ale też znaleźć odpowiedni balans pomiędzy oczekiwaniami i możliwościami. Dla jednych moda jest ważnym czynnikiem, wpływającym na wybór, dla innych liczą się wyłącznie kwestie praktyczne. „Dobra lokalizacja” może być natomiast pojęciem względnym – dla osób pracujących na obrzeżach miasta oznacza zupełnie co innego niż dla większości, która dojeżdża do dzielnic centralnych. Wspólne dla wszystkich nabywców powinny być za to dwa pierwsze kroki do kupna mieszkania: poznanie zasad, które wpływają na rynek i analiza swoich potrzeb.