Sprzedaż mieszkań. Czy to koniec "księgi rekordów"?

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkań, czyli krociowy zysk deweloperów

Epilog deweloperskiej „księgi rekordów”?

Jak potwierdzają dane portalu RynekPierwotny.pl już od 2014 roku wyniki sprzedaży giełdowej deweloperki mieszkaniowej z trzech pierwszych miesięcy roku okazują się niezawodnym czynnikiem prognostycznym na kolejne kwartały, ustawiającym niejako koniunkturę na pozostałą część roku. Raczej trudno przypuszczać, aby tym razem miało być inaczej.

Niestety zaprezentowane właśnie raporty deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br., jednoznacznie sugerują, że sprzedażowa prosperity mieszkań z pierwszej ręki zaczyna powoli tracić swój niebywały dotąd impet. Co prawda większość spółek wciąż jest w stanie wypracowywać dodatnią dynamikę rok do roku, jednak w przypadku części stawki nastąpiło wyraźne cofnięcie w odniesieniu do analogicznego kwartału 2017 roku.

W tej sytuacji, w piątym roku trwania sprzedażowego boomu na rodzimym rynku pierwotnym, perspektywa dopisania kolejnego rozdziału deweloperskiej „księgi rekordów” A.D. 2018 stanęła pod dużym znakiem zapytania.

Branża na słabnącej fali

Ewolucja deweloperskich statystyk sprzedażowych pierwszego kwartału tego roku zdaje się sugerować, że powoli zbliżamy się do kresu możliwości sprzedażowych nowych mieszkań. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl nie ma w tym zresztą nic zaskakującego. Ustanawianie rok w rok rekordów sprzedaży z 20-procentowym przebiciem nie może trwać wiecznie. Pytanie, co dalej?

Na razie sprzedaż mieszkań trzyma się dość mocno, co jest bodaj najbardziej optymistycznym sygnałem branżowych kwartalnych raportów sprzedaży. Z czołowej piątki rynkowych dominatorów tylko Robyg, wicelider najnowszej kwartalnej klasyfikacji, odnotował symboliczną 2-procentową korektę względem wyników analogicznego okresu ubiegłego roku. Za to Murapol, który uzyskał najlepszy wynik ubiegłego kwartału, poprawił go rok do roku o ponad 100 lokali, czyli blisko 14 proc.

Z kolei na specjalne wyróżnienie zasługuje dwójka deweloperów: Inpro i Lokum Deweloper. Pierwszy z nich od stycznia do marca br. prawie podwoił sprzedaż, drugi był bliski 3-krotnej poprawy wyniku licząc r/r.

Natomiast zdecydowanie deprymująco prezentują się wyniki szóstki mniejszych deweloperów, stanowiących jednak aż jedną trzecią prezentowanej stawki, którzy zaprezentowali dwucyfrową, ujemną dynamikę sprzedaży w omawianym okresie. To z kolei może być wstępnym sygnałem zapowiadającym nieuchronnie zbliżający się moment koniunkturalnego przesilenia.

W sumie prezentowana stawka notowanych na GPW spółek deweloperskich znalazła w pierwszym kwartale tego roku amatorów na 7321 wybudowanych przez siebie lokali mieszkalnych, wobec 7009 zakontraktowanych w analogicznym okresie ub. roku. Ewidentnym symptomem rynkowej zadyszki jest liczona ogółem dynamika sprzedaży, która tym razem wyniosła skromne 4,5 proc. rok do roku. Dla porównania przedmiotowy parametr dla prezentowanych firm wyniósł w analogicznym okresie 2017 roku - bagatela - 25,6 proc.

Za i przeciw

Jak tłumaczą analitycy RynekPierwotny.pl obecnie na rynku ścierają się ze sobą przeciwstawne opcje przemawiające za kontynuacją sprzedażowego boomu w przewidywalnej przyszłości, jak i dość zdecydowanie negujące taką perspektywę. Z jednej strony popyt wciąż wspierają niskie stopy procentowe, szczątkowe bezrobocie oraz rosnąca gospodarka wraz z wynagrodzeniami za pracę. Z drugiej strony gwałtownie zwyżkują koszty budowy mieszkań wynikające z boomu budowlanego i silnej hossy na rynku gruntów inwestycyjnych. Grozi to niebezpiecznym przyśpieszeniem wzrostów cen mieszkań z przewidywanym destrukcyjnym wpływem na parametry rynkowego popytu.
Dodatkowo nad mieszkaniowym rynkiem pierwotnym niczym „miecz Damoklesa” zawisła perspektywa przyjęcia przez ustawodawcę propozycji UOKiK, zakładającej nowelizację ustawy deweloperskiej pod kątem likwidacji otwartych deweloperskich rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. Tego typu regulacja pociągnęła by za sobą bardzo trudne do przewidzenia konsekwencje, z definitywnym, długoterminowym załamaniem koniunktury rynkowej włącznie.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu