Ile kosztowały nowe mieszkania w I kw. 2018 r.?

Przeczytaj także: Ile kosztowały nowe mieszkania w IV kw. 2017 r.?

Nowe lokale mocno potaniały w Poznaniu i Łodzi

W pierwszej kolejności, warto zbadać największe rynki pierwotne pod kątem średniej ceny nowych lokali deweloperskich. Według danych portalu RynekPierwotny.pl z I kw. 2018 roku, taka przeciętna cena wynosiła:

• Warszawa - 7860 zł/mkw. (+1,8% względem IV kw. 2017 r.)
• Kraków - 6999 zł/mkw. (+1,5% względem IV kw. 2017 r.)
• Łódź - 5317 zł/mkw. (bez zmian względem IV kw. 2017 r.)
• Wrocław - 6418 zł/mkw. (+1,7% względem IV kw. 2017 r.)
• Poznań - Poznań - 5855 zł/mkw. (-4,6% względem IV kw. 2017 r.)
• Gdańsk - 6146 zł/mkw. (-6,3% względem IV kw. 2017 r.)

Zaprezentowane powyżej informacje, wskazują na spore zróżnicowanie odnotowanych zmian cenowych. W I kw. 2018 r. mieliśmy do czynienia z umiarkowanymi wzrostami średniej ofertowej ceny 1 mkw. wynoszącymi 1,5% - 1,8% (Warszawa, Kraków, Wrocław), brakiem zmian (Łódź) oraz wyraźnymi spadkami średnich stawek za 1 mkw. (Poznań i Gdańsk). Zmiany dotyczące Gdańska oraz Poznania, mogą cieszyć potencjalnych klientów firm deweloperskich z tych miast. Wymienione metropolie stały się bardziej dostępne cenowo dla nabywców nowych mieszkań. Opisywana kwestia ma szczególne znaczenie w przypadku Gdańska, który z kwartału na kwartał notował kolejne wzrosty przeciętnej ceny 1 mkw. mieszkań deweloperskich i pod względem tego wskaźnika chwilowo wyprzedził nawet Wrocław (patrz dane dla IV kw. 2017 r.).

Klientów firm deweloperskich, z pewnością może ucieszyć rozbudowa oferty najtańszych mieszkań (do 4000 zł/mkw.) na terenie Poznania oraz Gdańska. W I kw. 2018 r. takie lokale stanowiły odpowiednio 10% (Poznań) i 7% (Gdańsk) podaży rynkowej. Na terenie pozostałych metropolii, analizowane mieszkania stanowią rzadkość. Opisywana sytuacja dotyczy również Łodzi, w której zdecydowanie przeważają nowe „M” z ceną 5000 zł/mkw. - 6000 zł/mkw. (patrz poniższy wykres).

Droższych „M” przybyło na warszawskim rynku

Dzięki informacjom przedstawionym w poniższej tabeli, można wytłumaczyć przyczyny zmian średniej ofertowej ceny 1 mkw. nowych mieszkań z metropolii. Dokładniejsze dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują między innymi, że wzrost przeciętnej jednostkowej ceny z Warszawy (+1,8%) to efekt większej liczby droższych lokali na rynku. Udział takich mieszkań z ceną ofertową 8000 zł/mkw. - 10 000 zł/mkw. zwiększył się o 2,7 punktu procentowego względem IV kw. 2017 r. (patrz poniższa tabela). Jeszcze ciekawsze zmiany dotyczyły Poznania i Gdańska. Po porównaniu danych z IV kw. 2017 r. oraz I kw. 2018 r. można zauważyć wyraźny wzrost udziału najtańszych mieszkań z ceną do 4000 zł/mkw. (+5,3 punktu procentowego). Ta zmiana dokonała się kosztem znacznie droższych lokali z Poznania i Gdańska (zobacz poniższa tabela).

Deweloperzy znajdują się pod kosztową presją …

Na trzech największych oraz najstabilniejszych podażowo rynkach pierwotnych (Warszawa, Kraków, Wrocław), w I kw. 2018 r. prawdopodobnie były już widoczne skutki presji cenowej, która coraz mocniej wpływa na działalność deweloperów. Firmy budujące mieszkania, sygnalizują wzrost kosztów dotyczących m.in. materiałów budowlanych oraz robocizny. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują również, że problemem staje się coraz mniejszy bank ziemi. W III kw. 2017 r. duże firmy deweloperskie zatrudniające ponad 49 osób, posiadały grunty wystarczające na jeden rok budowy nowych mieszkań. Na początku 2016 r. analogiczny wynik był trzy razy wyższy.

W kontekście tych wszystkich czynników dodatnio wpływających na ceny nowych mieszkań, dość niepokojąco wygląda propozycja UOKiK-u. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ponownie proponuje eliminację otwartych rachunków powierniczych (bez gwarancji) jako środka ochrony klientów firm deweloperskich. Takie rozwiązanie oprócz teoretycznego zwiększenia bezpieczeństwa nabywców mieszkań, skutkowałoby znaczącym wzrostem cen nowego metrażu.

Andrzej Prajsnar