Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski I kw. 2018

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski I kw. 2018

Sytuacja na poszczególnych rynkach jest dość zróżnicowana. Kwestią, która łączy wszystkie największe miasta Polski i tamtejszych kredytobiorców, jest wysokie prawdopodobieństwo wystąpienia pewnych trudności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego. To efekt ogromnego zainteresowania ze strony potencjalnych kredytobiorców. Potwierdzają je dane BIK, z których wynika, że w styczniu i lutym udzielono aż 37 tysięcy kredytów, tj. o prawie 10% więcej niż przed rokiem.

– Taka sytuacja oznacza, że procedura kredytowa może trwać dłużej, zwłaszcza w bankach, które cieszą się największą popularnością. Poza tym więcej wniosków niż zwykle może być rozpatrywanych negatywnie. W takiej sytuacji szczególnie istotne jest, aby nie ograniczać się do oferty jednego banku. Najlepiej wnioskować do przynajmniej dwóch, a najlepiej do trzech jednocześnie. Dzięki temu, jeśli jeden z nich odmówi nam kredytu, będziemy mogli od razu wybrać konkurencyjną ofertę bez konieczności rozpoczynania wszytego od początku - mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Gdyby bank odmówił nam po 21 dniach i dopiero wtedy złożylibyśmy wniosek w innym banku, to całość trwałaby aż 42 dni. Jednoczesne wnioskowanie do kilku banków jest więc zabezpieczeniem, które może oszczędzić nam dużo czasu.

WARSZAWA

W Warszawie trudno znaleźć gotowe mieszkania od deweloperów

Klient zainteresowany zakupem nowego mieszkania, zazwyczaj chce kupić nowe lokum w jak najlepszej cenie i jak najszybciej. W obecnej dynamicznej sytuacji rynkowej te dwa założenia się wykluczają. Nabywcy finansujący zakup przy pomocy kredytu muszą mieć też na uwadze, że uzyskanie kredytu może być trudniejsze niż zwykle z uwagi na duże zainteresowanie hipotekami.

– Jest oczywiście nadal wielu deweloperów gotowych na negocjacje cenowe i sprzedaż mieszkań w "atrakcyjnych" cenach, ale proponowane terminy odbioru są bardzo odlegle i sięgają nawet 2021 roku. Natomiast mieszkania gotowe do odbioru charakteryzują się wysokim pułapem cenowym i nie są tak atrakcyjne w oczach klienta popytowego, twierdzi Mateusz Skolimowski, doradca ds. nieruchomości z Metrohouse.

Wobec powyższych każdy zainteresowany zakupem nowego mieszkania na rynku deweloperskim musi jasno określić priorytety i wybrać czy "szybko" czy "tanio". Problem ten jest oczywiście najbardziej widoczny na dużych rynkach np. warszawskim, gdzie duzi, sprawdzeni deweloperzy, budujący w atrakcyjnych lokalizacjach, sprzedają większość mieszkań w pierwszych miesiącach od momentu wprowadzenia inwestycji do oferty. U mniejszych deweloperów sytuacja wygląda inaczej i można znaleźć lokale gotowe do odbioru w dobrych cenach.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w I kw. 2018 r. Warszawa była metropolią cechującą się najszybszym wzrostem średniej ofertowej ceny za 1 mkw. nowych mieszkań. Wspomniana cena wzrosła z 7724 zł/mkw. do 7860 zł/mkw. To oznacza kwartalny wzrost o 1,8%. W dotychczasowej historii analiz portalu RynekPierwotny.pl, notowano już większe podwyżki dotyczące stolicy.

– Warto jednak zwrócić uwagę, że stołeczny rynek deweloperski obecnie znajduje się pod wpływem kilku wyjątkowych czynników. Mowa o kurczącym się banku ziemi firm deweloperskich, wzroście cen materiałów budowlanych oraz robocizny i zakończeniu MdM-u, które zmniejszyło popyt na najtańsze warszawskie mieszkania, komentuje Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Nie można wykluczyć, że wymienione czynniki jeszcze w 2018 r. wywindują średnią ofertową cenę za 1 mkw. nowego warszawskiego lokalu na poziom wyższy niż 8000 zł.

Na razie warto jednak dokładniej omówić wzrost średniej ofertowej ceny, który w I kw. 2018 r. odnotowano na terenie Warszawy. Ta zmiana wynikała z rozbudowy oferty mieszkań deweloperskich posiadających cenę wyższą od przeciętnej (8000 zł/mkw. - 10 000 zł/mkw.). Udział wspomnianych lokali względem IV kw. 2017 r. wzrósł o 2,7 punktu procentowego. Równocześnie zmniejszył się odsetek mieszkań kosztujących 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. (-2,3 punktu procentowego) i 7000 zł/mkw. - 8000 zł/mkw. (-1,5 punktu procentowego). Zmiany dotyczące lokali z ceną ofertową od 6000 zł/mkw. do 7000 zł/mkw. mogły być wynikiem dynamicznego finiszu programu MdM na przełomie roku.


Jeśli chodzi o parametry kredytów, to nadal są one dość tanie dzięki utrzymującym się rekordowo niskim stopom procentowym. W przypadku kredytu zaciągniętego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2, kupione za przeciętną cenę, rata wyniesie ok. 1 908 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Trzeba jednak pamiętać, że jeśli w przyszłości wzrosną stopy procentowe, to rata również będzie rosła.
 

KRAKÓW

W Krakowie coraz wyższe ceny nowych mieszkań

Kraków to kolejna metropolia, dla której w I kw. 2018 r. odnotowano wzrost średniej ofertowej ceny za 1 mkw. nowego mieszkania. Przeciętna stawka obliczona przez portal RynekPierwotny.pl wzrosła z 6894 zł/mkw. (IV kw. 2017 r.) do 6999 zł/mkw. (I kw. 2018 r.).

Mieliśmy do czynienia z kwartalnym wzrostem wynoszącym 1,5%. W przypadku Krakowa, wydaje się bardzo prawdopodobne, że średnia ofertowa cena nowego metrażu niebawem przekroczy symboliczną granicę 7000 zł/mkw.

– Deweloperzy działający na terenie Stolicy Małopolski, mają bowiem takie same problemy, jak ich konkurenci z Warszawy. Mowa o kurczącym się banku ziemi oraz wzroście kosztów związanych z zakupem materiałów budowlanych i robocizną. Kolejna trudność wynika z niedoboru pracowników budowlanych, komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jeżeli chodzi o krakowską zmianę cenową z I kw. 2018 roku, to dzięki dokładniejszym danym portalu RynekPierwotny.pl możemy poznać jej główne przyczyny. Informacje zebrane przez wspomniany serwis wskazują, że na terenie Krakowa doszło do przesunięcia struktury cenowej rynku pierwotnego. W I kw. 2018 r. zmniejszył się bowiem udział nowych mieszkań z ceną ofertową 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. (spadek o 1,8 punktu procentowego). Równocześnie przybyło nowych lokali kosztujących 7000 zł/mkw. - 8000 zł/mkw. (wzrost udziału o 1,4 punktu procentowego). Na uwagę zasługuje też wzrost odsetka nowych mieszkań z ceną ponad 10 000 zł/mkw. (+0,7 punktu procentowego względem IV kw. 2017 r.). Takich drogich lokali przybyło również w Warszawie, ale skala tamtejszego wzrostu była prawie dwa razy mniejsza.

Wiele mówi się o tym, że na rynku pierwotnym trudno jest znaleźć ofertę „pod klucz”. Jednak także na rynku używanych mieszkań trzeba być przygotowanym, że transakcja będzie przeciągać się w czasie. Krakowscy agenci Metrohouse zwracają uwagę, że poszukując mieszkania z drugiej ręki powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na czas niezbędny na przeprowadzenie całej tej procedury. Same formalności, zakładając że klient posiada całą kwotę zakupu w gotówce, a wybrane mieszkanie jest wolne, nie trwają długo. Umowę można przygotować tego samego dnia, którego zapadła decyzja o zakupie. Inaczej ma się sprawa w przypadku klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny.

– Tu należy sporządzić dwie umowy, a procedura kredytowa od momentu wybrania mieszkania potrwa w nielicznych bankach minimum 3 tygodnie. Zazwyczaj trwa to 4 do 6 tygodni, bo im lepsza oferta banku, tym dłuższy czas oczekiwania, mówi Aneta Thomas z Metrohouse.

A co jeżeli wybrane przez nas mieszkanie jest zamieszkałe? Najczęściej właśnie tak się zdarza. Klient sprzedający najczęściej albo sam szuka nowej nieruchomości lub czeka na jej wybudowanie. W taki wypadku czas jeszcze bardziej się wydłuża.

Naprzeciw jak zwykle wychodzą inwestorzy, zakładając że coraz częściej nie mamy ani czasu ani chęci na urządzanie mieszkania. Na krakowskim rynku wiele jest tego typu ofert - wyglądają jak z katalogu, pachną nowością i świeżością, trafiają w gusta większości klientów.

– Aż chce się zapytać gdzie jest haczyk. Haczyka jako takiego nie ma, minusem może tu być cena – wyższa o minimum 1 000 zł na metrze kwadratowym, dodaje Aneta Thomas z Metrohouse.

Jeśli chodzi o parametry kredytów, to nadal są one dość tanie dzięki utrzymującym się rekordowo niskim stopom procentowym. W przypadku kredytu zaciągniętego na mieszkanie w Krakowie, o powierzchni 50 m2, kupione za przeciętną cenę, rata wyniesie ok. 1 463 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Trzeba jednak pamiętać, że jeśli w przyszłości wzrosną stopy procentowe, to rata również będzie rosła.

GDAŃSK

Do Trójmiasta powróciła cenowa stabilizacja

Dobrą informacją dla nabywców poszukujących lokali z rynku deweloperskiego jest zwiększony udział w ofercie nieco tańszych mieszkań. To sprawia, że średnia cena mkw. lokali w ofercie jest nieco niższa. Nabywcy muszą jednak wziąć pod uwagę, że duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi może wpłynąć na to, że są one obecnie nieco trudniej dostępne.

W przypadku gdańskiego rynku deweloperskiego, pierwszy kwartał nowego roku przyniósł cenową normalizację. Mowa o szybkim spadku średniej ofertowej ceny 1 mkw. nowych mieszkań, która rosła z kwartału na kwartał i pod koniec 2017 r. zbliżyła się nawet do poziomu 6600 zł.

– Przez chwilę to właśnie Gdańsk pod względem cen nowego metrażu był trzecią „najdroższą” metropolią w Polsce (po Warszawie oraz Krakowie). Na szczęście dla klientów gdańskich deweloperów, opisywana sytuacja trwała krótko, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.

W I kw. 2018 r. portal RynekPierwotny.pl odnotował średnią ofertową cenę nowych gdańskich lokali na poziomie 6146 zł/mkw. Taki wynik oznacza spadek aż o 6,3% względem wartości z IV kw. 2017 r. i powrót gdańskiego rynku pierwotnego do poziomu cen sprzed 12 miesięcy. Dzięki cenowej normalizacji i wyraźnemu wzrostowi podaży, gdański rynek pierwotny teraz jest znacznie bardziej przyjazny dla nabywców nowych mieszkań.

Dane portalu RynekPierwotny.pl mogą nam wytłumaczyć przyczyny bardzo szybkiego spadku średniej ceny nowego metrażu z Gdańska. Wspomniany serwis odnotował wyraźny wzrost udziału nowych gdańskich mieszkań z ceną ofertową do 4000 zł/mkw. (+5,3 punktu procentowego względem IV kw. 2017 r.). Przybyło też lokali kosztujących od 4000 zł/mkw. do 5000 zł/mkw. (+0,9 punktu procentowego). Na średnią cenę gdańskiego metrażu rzutował również mniejszy odsetek mieszkań kosztujących od 8000 zł/mkw. do 10 000 zł (-5,2 punktu procentowego) i ponad 10 000 zł/mkw. (-2,4 punktu procentowego).

Nabywcy mieszkań intensywnie działają także na rynku wtórnym. Trójmiejski rynek nieruchomości niezmiennie zachęca inwestorów gotówkowych do zakupu mieszkań pod wynajem. Jak twierdzi Łukasz Jończy, z gdańskiego oddziału Metrohouse, odcinek SKM Gdańsk-Gdynia jest najszybciej sprzedającym się rejonem. Wyjątkowym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu i trzypokojowe do remontu i wykończenia przez inwestorów pod wynajem. Popularny jest tzw. flipping, czyli zakup z późniejszym zamiarem podniesienia standardu nieruchomości i odsprzedaży z zyskiem. Ostatnio można zauważyć spory wzrost liczby firm zajmujących się tzw. podnajmem mieszkań i wynajmem ich na krótki termin. Apartamenty w centrum Gdańska i Śródmieściu cieszą się dużym zainteresowaniem turystów.

– Najlepszym przykładem jest rosnąca liczba turystów napływających do Gdańska z zagranicy. Gdańskie lotnisko w pierwszym kwartale 2018 roku obsłużyło prawie milion pasażerów, tymczasem segment komercyjnych mieszkań na wynajem jest dużo mniejszy niż w krajach europejskich, mówi Łukasz Jończy z Metrohouse.

Jeśli chodzi o parametry kredytów, to nadal są one dość tanie dzięki utrzymującym się rekordowo niskim stopom procentowym. W przypadku kredytu zaciągniętego na mieszkanie w Gdańsku, o powierzchni 50 m2, kupione za przeciętną cenę, rata wyniesie ok. 1 420 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Trzeba jednak pamiętać, że jeśli w przyszłości wzrosną stopy procentowe, to rata również będzie rosła.