Rekordowa podaż mieszkań wciąż nie nadąża za popytem

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy 2017: co nas czeka?

Wysyp nowych mieszkań

Podaż nowych mieszkań wygląda dziś dość imponująco. Jeżeli chodzi o ilość nowo prowadzonych do sprzedaży inwestycji, na miano lidera zasłużyła Łódź, gdzie oferta była aż o 76% większa niż rok wcześniej. Dość wysoką dynamiką mogły pochwalić się również Katowice (43%), Wrocław (28%) i Warszawa (23%).

Pokaźny przyrost wprowadzanych na rynek inwestycji znalazł swoje odzwierciedlenie w wielkości całkowitej oferty, jaką u schyłku roku proponowali deweloperzy. Całościowa podaż nowych mieszkań najbardziej wzrosła w Łodzi (o 34% w porównaniu do poprzedniego roku). Dużą aktywnością deweloperów łódzki rynek cieszy się dopiero od niedawna. I wprawdzie napędzany tam rozwojem sektora biurowego i nowymi miejscami pracy popyt ciągle rośnie, to Łódź nie zdążyła jeszcze przystosować się do nowej sytuacji i wchłonąć dużej liczby lokali.

Pod względem całkowitej liczby mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów liderem nadal pozostaje Warszawa. Na koniec 2017 r. w stolicy znajdowało się ich blisko 16 tys. Na kolejnych miejscach w zestawieniu uplasował się Wrocław (7,6 tys. mieszkań), Kraków (6,8 tys.) oraz Trójmiasto (6,5 tys.). Łódź pod względem całkowitej liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów na koniec ostatniego roku (3,7 tys.) niemal dogoniła Poznań (3,9 tys.). Na pozostałych rynkach poziom oferty na koniec 2017 r. lekko spadł lub utrzymał się na zbliżonym poziomie do roku poprzedniego, co wynika z dużej absorpcji mieszkań.

W ubiegłym roku zanotowano także rekordową w ostatnich latach liczbę mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę. W Warszawie wydano je aż dla 24 069 lokali mieszkalnych. Dobre wyniki w tym względzie odnotowały także Wrocław (13 828), Kraków (12 889) i Trójmiasto (9 069).
Jeżeli liczbę mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę przeliczymy na 100 tys. mieszkańców okazuje się, że w ostatnim roku liderem był Wrocław z wynikiem 2166 mieszkań. Na kolejnych miejscach uplasowały się Rzeszów (1997 mieszkań), Kraków (1681) oraz Kielce (1574). Warszawa w tym zestawieniu zajęła dopiero 5 miejsce z wynikiem 1369 mieszkań.

Niedościgniony popyt

Rekordowej podaży mieszkań towarzyszył też bardzo duży popyt. W zeszłym roku w większości miast regionalnych na rynku pierwotnym zanotowano wzrost sprzedaży. Największą dynamikę względem ubiegłego roku można było zaobserwować w Łodzi, gdzie sprzedano o 62% więcej mieszkań oraz w Katowicach (42%), Poznaniu (27%) i Warszawie (23%).
Warto podkreślić, że w 2017 r. inwestycje mieszkaniowe sprzedawały się szybciej niż rok wcześniej. Tempo sprzedaży inwestycji deweloperskich wzrosło szczególnie w Trójmieście.

W ciągu roku od momentu wprowadzenia inwestycji na rynek wyprzedawało się tam średnio 66% wszystkich lokali mieszkalnych. Podobny trend był widoczny w Warszawie, gdzie w ciągu roku wyprzedawała się ponad połowa wszystkich mieszkań, a także w Krakowie (50%) i Wrocławiu (46%.). Najwolniej sprzedawały się z kolei w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w ciągu roku wyprzedawało się średnio 30% mieszkań z inwestycji, a po 2 latach w ofercie pozostawał jeszcze co czwarty lokal – komentuje Robert Korczyński, Członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Wzrost cen nie zwalnia tempa

Duży popyt i wysokie tempo sprzedaży miało odzwierciedlenie we wzrostach cen mieszkań. Miastem, które zanotowało największy skok cenowy na rynku pierwotnym był Gdańsk, gdzie kupujący musieli zapłacić średnio o 16% więcej niż rok wcześniej. Na kolejnych miejscach w tym względzie uplasował się Sopot (wzrost o 10%) oraz Gdynia i Łódź z dynamiką rzędu 9%. Mimo tego 1 mkw. w Gdańsku jest nadal o ok. 15% tańszy niż w Warszawie. W pozostałych lokalizacjach wzrosty nie przekraczały 6%. Jedyną lokalizacją, gdzie zanotowano lekki spadek cen są Katowice (-1%). Nabywcy z Aglomeracji Śląskiej coraz częściej decydują się bowiem na zakup mieszkania poza stolicą Górnego Śląska. Ceny na terenie pozostałych miast GOP są o ok. 20% niższe, a ich skomunikowanie z Katowicami jest bardzo dobre.

W rankingu median cen na rynku pierwotnym w ujęciu bezwzględnym liderem nadal jest Sopot, z medianą 11 162 zł/mkw. Ze względu na wypoczynkowy charakter miasta, duży udział mają tam inwestycje luksusowe, skierowane do ogólnopolskiego nabywcy. Na kolejnym miejscu uplasowała się Warszawa - 7 925 zł/mkw., Kraków - 6 826 zł/mkw. oraz Gdańsk 6 719 zł/mkw. Najtaniej mieszkania na rynku pierwotnym, podobnie jak rok wcześniej, można było kupić w Gorzowie Wielkopolskim oraz Zielonej Górze. Z kolei Lublin i Toruń, to jedyne z mniejszych ośrodków wojewódzkich, które w 2017 r. zanotowały medianę ceny mkw. mieszkania na rynku pierwotnym na poziomie powyżej 5 000 zł.

Dynamiczny rozwój rynku pierwotnego stymulował także rynek wtórny. Najdroższe mieszkania „z drugiej ręki” kupujący nabywali w Warszawie, Sopocie i Krakowie. Jeżeli chodzi o przyrost cen mkw. na rynku wtórnym, to najszybciej drożały lokale mieszkalne w Gdańsku (wzrost o 10%), Katowicach (9%) oraz Gdyni i Opolu (wzrost o 7% w każdym z tych miast) – podsumowuje Robert Korczyński, Członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Ostatni dobry rok dla nieruchomości?

Według szacunków Emmerson Evaluation rok 2018 przyniesie rekordową liczbę mieszkań oddanych do użytkowania (ponad 200 tys.). Firma prognozuje, że ceny mkw. w 2018 r. wzrosną jeszcze o kilka procent, a w najlepszych lokalizacjach przyrost cen może przekroczyć próg 10%. Wzrost cen w tym roku będzie napędzany przez utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania, ale także ze względu na rosnące koszty budowy, robocizny czy coraz większą trudność w pozyskaniu gruntów przez deweloperów. Dobrej koniunkturze na rynku powinny sprzyjać także niskie oprocentowania kredytów hipotecznych i relatywnie wysoki zwrot z inwestycji mieszkaniowych. Emmerson Evaluation spodziewa się również, że deweloperzy chcąc utrzymać marże na dotychczasowym poziomie, będą próbowali dokonywać podwyżek cen mieszkań.

Jednocześnie firma prognozuje, że obecny rok pod względem liczby sprzedanych mieszkań oraz wzrostu cen transakcyjnych może być ostatnim tak dobrym rokiem, a kolejne lata mogą przynieść obniżenie tych wskaźników. Wśród czynników, które mogą wpływać na schłodzenie koniunktury Emmerson Evaluation wskazuje możliwość podniesienia stóp procentowych przez NBP, szybko rosnącą podaż nowych mieszkań oraz rozwój rządowego programu Mieszkanie Plus. W ocenie analityków, mogą one doprowadzić do spadku cen, a tym samym ograniczyć zyski i wpłynąć na stabilność finansową części firm deweloperskich.