Nieruchomości luksusowe: odkąd zaczyna się prestiż?

Przeczytaj także: Jak wycenić luksusowe nieruchomości?

Słownik Języka Polskiego definiuje "luksus" jako: warunki zapewniające wygodne życie; przyjemność, na którą można sobie rzadko pozwolić oraz drogi przedmiot ułatwiający lub uprzyjemniający życie. Tak sformułowane wyjaśnienie w zasadzie wyczerpuje temat. W określeniu "luksus" zawarte jest zatem to, co jest wartościowe i trudno dostępne. I wprawdzie jest to nie dość ostra definicja, to jednak zdajemy sobie sprawę, że luksus może być policzalny. Widać to zwłaszcza na rynku nieruchomości premium i luksusowych, gdzie metry kwadratowe bywają przeliczane niczym karaty. Jak zatem wycenia się prestiż? Gdzie można znaleźć nieruchomości, które rangą i walorami architektonicznymi wpisują się w światowe standardy?

Komentarz eksperta rynku nieruchomości premium i luksusowych

Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający Poland Sotheby’s International Realty

Standard premium i luksusowy na rynku nieruchomości bez wątpienia wyznaczają: atrakcyjna lokalizacja, jakość oraz prestiż, jak też dostępna infrastruktura, wysoki standard techniczny budynku czy nawet dostępność rozwiązań technologicznych, tj. system inteligentnego zarządzania, najnowszej klasy monitoring czy stacja ładowania samochodów elektrycznych.

Kryteria te są jednak według analiz ekspertów Poland Sotheby’s International Realty względne i tym samym niewystarczające do kwalifikacji danej nieruchomości w kategoriach premium czy tym bardziej postrzegania jej jako luksusowej. Przy zakupie kluczowe są też bowiem: potencjalny wzrost wartości nieruchomości oraz bezpieczeństwo inwestycji, czyli kryteria stricte finansowe.

Tym samym, definiując standard rynkowy danej nieruchomości – bez względu czy jest to mieszkanie, dom jedno- lub wielorodzinny czy apartament – przesłanki jakościowe stają się wtórnie względem wskaźników ilościowych. Z raportu Luxury Realty Map wynika, że to przede wszystkim cena wyznacza status danej nieruchomości, plasując ją w kategorii lokali o podwyższonym standardzie.

Takie ujęcie tematu wymaga jednak szczegółowego doprecyzowania. Nie zawsze bowiem duży, a tym samym „drogi” dom, będzie domem luksusowym, a kawalerka o wysokim standardzie, zlokalizowana w centrum miasta znajdzie się na liście ofert premium. Dlaczego? Odpowiedź jest wbrew pozorom prosta.

Istotnym wskaźnikiem, który należy rozpatrywać łącznie z ceną nominalną całej nieruchomości – uwzględniając przy tym przesłanki jakościowe, definiujące wysoki standard użytkowy – jest cena metra kwadratowego. Jak wynika z raportu Luxury Realty Map, to właśnie zależność między ceną mkw., metrażem i wartością całej nieruchomości, której zakup opiewał na kwotę nie mniejszą niż 1 milion złotych, może w pełni definiować jej standard i status rynkowy. Szczegółowe analizy – przeprowadzone przez ekspertów Poland Sotheby’s International Realty – dowodzą, że tylko tak holistyczne podejście uprawnia do prób kategoryzowania nieruchomości jako premium i luksusowych.

Prym zdecydowanie wiedzie Warszawa, gdzie za 1 mkw. nieruchomości typu premium trzeba zapłacić minimum 14,5 tys. zł. W Trójmieście i Wrocławiu próg cenowy dla 1 mkw. wynosi 12 tys. zł. W Krakowie wystarczy już 11,5 tys. zł by standard nieruchomości mógł zostać zakwalifikowany do segmentu premium. Najniższe ceny odnotowano z kolei w Poznaniu, gdzie właścicielem apartamentu z wyższej półki można stać się, wydając 10 tys. zł za mkw.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. mat. prasowe

Próg ceny za 1mkw. nieruchomości premium

W Warszawie za nieruchomość premium należy zapłacić minimum 14500 zł/m2

Kliknij, aby przejść do galerii (3)

Jednocześnie zasadność przyjęcia wartości granicznej transakcji, czyli całościowej ceny nieruchomości wyznaczonej przez Poland Sotheby’s International Realty na kwotę powyżej 1 mln zł, wynika przede wszystkim z doskonale znanej Poland Sotheby’s International Realty polityki cenowej oraz charakterystyki klienta tego segmentu rynku. Znaczącym odnośnikiem stała się tu również globalna definicja HNWI (high-net-worth individuals), określającą osoby, których majątek w aktywach płynnych wynosi co najmniej 1 mln dolarów. W Polsce za synonim bogactwa od dawna uznawany jest symboliczny „milion” i choć – w zależności od miasta czy lokalizacji – kwota ta daje zupełnie różne możliwości nabywcze, w tym przypadku pozwala w przejrzysty sposób zdefiniować rynek nieruchomości premium i luksusowych.

RYNEK NIEUCHOMOŚCI PREMIUM I LUKSUSOWYCH W POLSCE

3,45 mld złotych – za taką kwotę sprzedano w 2017 roku 1,7 tys. apartamentów i rezydencji w Polsce. Jednocześnie – jak wynika z danych Poland Sotheby’s International Realty, bazujących na cenach transakcyjnych Cenatorium – w ciągu ostatnich 5 lat wartość tego sektora wzrosła o niemal 36 proc., względem 2,54 mld złotych w 2012 roku, przyciągając przede wszystkim krajowych nabywców. Mimo atrakcyjnych względem Zachodu cen rodzimych apartamentów i rezydencji, kupujący zagraniczni stanowią zaledwie około 5-10 proc. klientów mimo, że za metr kwadratowy apartamentu w Warszawie trzeba zapłacić aż 5-10 razy mniej niż w Nowym Jorku, Paryżu, Londynie czy Genewie.

Tym samym, sektor nieruchomości premium i luksusowych w Polsce notuje wysoką dynamikę sprzedaży, wskazując jednocześnie na potencjał wzrostu do minimum 4 mld złotych w kolejnych latach.