Użytkowanie wieczyste czy wieczne oczekiwanie?

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste: czy nowe przepisy zmienią rynek mieszkaniowy?

Użytkowanie wieczyste, czyli...?

Użytkowanie wieczyste to coś na kształt własności. Chodzi tu o sytuację, w której Skarb Państwa daje osobom fizycznym lub prawnym prawo określonego czasem (najczęściej 99 lat) użytkowania gruntu w celu realizacji przez te podmioty inwestycji budowlanej. Na przestrzeni tych lat własność mieszkania powstałego na wieczyście użytkowanej działce nie wiąże się z własnością gruntu. Pomimo to, dzierżawioną część można w swobodny sposób wykorzystywać, a nieruchomość wynająć lub sprzedać. W zamian gmina corocznie pobiera za użytkowanie wieczyste stosowną opłatę.

– Użytkowania wieczystego nie można ocenić jednoznacznie negatywnie – mówi Kuba Karliński, inwestor na rynku nieruchomości i założyciel firmy Magmillon. - To forma prawna, która dla deweloperów oznacza spore oszczędności. To natomiast wpływa na ceny, jakie płacimy za nasze mieszkania. Z drugiej strony, wysokości stawek za użytkowanie wieczyste budzą niejednokrotnie słuszne kontrowersje – dodaje Kuba Karliński.

Co się ma zmienić?

Użytkowanie wieczyste szczególnie nie podoba się mieszkańcom bloków i domów stojących na takich gruntach. Propozycja rządzących ma zatem wychodzić na przeciw ich użytkowaniom. Rozczarować może się jednak ten, komu wydaje się, że dzięki jej wprowadzeniu w życie pozbędzie się corocznych wydatków.

– Rządzący nie uwłaszczą tych gruntów za darmo – tłumaczy Kuba Karliński. – Dotychczasowe opłaty uiszczane rokrocznie z tytułu użytkowania wieczystego znikną. Najprawdopodobniej jednak, trzeba będzie się „wykupić”. Według projektu ustawy, każdy uwłaszczony właściciel nieruchomości będzie płacił tzw. opłatę przekształceniową – dodaje.

Ile ona wyniesie? Nie wiadomo. Prawdopodobnie jednak, okres spłaty będzie wynosił 20 lat i w tym czasie dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą musieli spłacić grunt. Będą więc płacić 5% wartości gruntu rocznie. Gminy będą mogły jednak udzielać bonifikat, np. osobom, które zdecydują się na wcześniejsze uiszczenie pełnej kwoty.

Warto przy tym pamiętać, że możliwość przekształcenia użytkowania we własność istnieje już dziś. Niestety nie jest to łatwy proces. Zgodnie z ustawą o przekształceniu gruntów, każdy może wystąpić o zmianę formy z użytkowania na własność. Procedura jest jednak długotrwała, a jeśli dotyczy budynku wielorodzinnego, wymaga zgody wszystkich mieszkańców.

– Procedura rzeczywiście jest obecnie zbyt skomplikowana i warto ją uprościć. Mam jednak wątpliwości, czy całkowite pozbycie się z prawa użytkowania wieczystego nie jest wylewaniem dziecka z kąpielą. Argumenty o tym, że użytkowanie wieczyste jest czasowe to teoretyczne rozważania, ponieważ ustawa jasno precyzuje możliwości przedłużania tego okresu i póki co nie mieliśmy do czynienia z dużymi problemami w tym zakresie. Kwestia opłat też jest dyskusyjna, ponieważ jeden koszt będzie zastąpiony innym. Dziś trudno zaś przewidywać jakie decyzje odnośnie ewentualnych opłat czy podatków będą podejmować rządy i samorządy za 20 lat – komentuje Kuba Karliński.

Niemniej jednak, Polacy zdają się mieć dość użytkowania wieczystego. Traktują je (niekoniecznie słusznie!) jako relikt PRL i utożsamiają z kosztami.

Czy zatem już wkrótce zapomnimy o użytkowaniu wieczystym ziemi pod naszymi blokami i domami? Trudno powiedzieć. Ustawa o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów była przedmiotem obrad Komitetu Stałego Rady Ministrów w… październiku 2017 roku. Od tamtej pory, pomimo kolejnych zapewnień o rychłym wprowadzeniu zmian, formalnie nie wydarzyło się nic.