Polacy kupują najwięcej nowych mieszkań

Przeczytaj także: Stabilne ceny mieszkań to zasługa deweloperów?

Na konta deweloperów trafia 48 groszy z każdej złotówki wydanej na zakup mieszkań „nad Wisłą”. Taki wynik daje Polsce pierwsze miejsce w gronie dużych krajów europejskich. Czemu Polacy kupują nowe mieszkania? Powodem jest najpewniej ich wyższy standard. Do tego dochodzi wiele pomniejszych czynników takich jak element nowości, niższe koszty transakcyjne, większy wpływ na rozkład pomieszczeń, współczesna architektura czy mniej zachodu związanego z wykończeniem mieszkania nowego, niż tego „z drugiej ręki”. Ponadto wielu nabywców ma nadzieję, że w przyszłości nowe nieruchomości szybciej zyskiwać będą na wartości niż mieszkania w osławionej „wielkiej płycie”. Wciąż nie powinniśmy też zapominać o palących brakach mieszkaniowych będących pokłosiem rodzimej historii. One też są powodem, dla którego w Polsce nowe mieszkania odpowiadają za aż tak dużą część rynku mieszkaniowego.

Rekord goni rekord

Niewystarczająca podaż lokali powoduje, że ich ceny są relatywnie wysokie. Ułatwia to deweloperom rozwijanie skali prowadzonej działalności. W aktualnym cyklu o ożywieniu możemy mówić od połowy 2013 roku. Wydaje się, że po tych pięciu latach deweloperzy przyzwyczaili już do wyznaczania kolejnych rekordów. I tak na przykład:

• w ostatnich 12 miesiącach rozpoczęli budowę 117 tys. mieszkań,
• przez ostatnie 4 kwartały w 7 miastach sprzedali ponad 72 tysiące mieszkań,
• w całym 2017 roku na tych właśnie rynkach Polacy wydali prawie 19 miliardów złotych gotówki na zakup nowych lokali.

W każdym przypadku możemy mówić o rekordach i poprawieniu wyników z analogicznego okresu przed rokiem o 10-25% - wynika z danych NBP, GUS czy REAS.

Polska liderem Europy

O skali deweloperskiego boomu mogą też świadczyć wcześniej wspomniane dane Eurostatu. Europejski urząd na bieżąco bada 27 krajów pod kątem tego jak duży udział w rynku mieszkaniowym ma sprzedaż realizowana przez deweloperów. Wynika z nich, że europejską średnią jest 25%. To po prostu znaczy, że z każdego jednego euro wydanego na europejskie mieszkania 25 eurocentów trafia na konto dewelopera. W Polsce wynik jest bez mała dwukrotnie wyższy, a gdyby tego było mało, to od 2010 roku deweloperzy zagarniają coraz większą część rynkowego tortu. W związku z tym, że mieszkania zaczęły wyraźnie w Polsce drożeć, to jest szansa, że w przyszłym roku wynik ten będzie jeszcze wyższy.

Co prawda europejski urząd informuje o wyższym niż w Polsce udziale rynku pierwotnego na Malcie (74,2%) i Cyprze (70,5%), ale nie są to w pełni miarodajne wyniki, które można porównywać z tymi raportowanymi w większych krajach. Powód? na obu wyspach w sumie mieszka mniej więcej tyle osób co w granicach administracyjnych Warszawy. Nie dziwi więc, że w obu przypadkach mieszkania deweloperskie stanowią większość sprzedawanych nieruchomości. Podobne wyniki moglibyśmy odnotować gdyby przebadać wyniki największych polskich miast, w których skupia się działalność deweloperów. Uzasadnione jest więc stwierdzenie, że Polska w gronie dużych krajów europejskich, ma najwyższy odsetek sprzedaży mieszkań realizowanej przez deweloperów.

Na kolejnych miejscach w zestawieniu znaleźć możemy Estonię, Norwegię i Bułgarię, gdzie rynek pierwotny odpowiadał w 2017 roku za od 35 do 40% obrotów na rynku mieszkaniowym. W tych przypadkach możemy mówić o krajach, w których niski poziom stóp procentowych rozgrzał rynek mieszkaniowy. Taka sytuacja w prosty sposób prowadzi do tego, że chętnych na zakup mieszkań jest więcej niż lokali dostępnych na rynku. Są to idealne warunki dla gwałtownego rozwoju skali działalności prowadzonej przeze deweloperów.

Duńczycy mają już gdzie mieszkać

Z drugiej strony zaskakiwać mogą dane z takich rynków jak duński czy węgierski. W pierwszym przypadku nieruchomości sprzedane przez deweloperów odpowiadały jedynie za 0,7% rynkowych obrotów. To 67 razy mniej niż polski wynik. Powód? W Danii na tysiąc mieszkańców jest około 530 mieszkań (W Polsce jest to około 350 lokali na tysiąc mieszkańców). Jest to jeden z najwyższych wyników w Europie – bliski tym dla Grecji, Hiszpanii czy Włoch. Trzeba mieć jednak świadomość, że w krajach basenu Morza Śródziemnego statystyki sztucznie zawyżają nieruchomości wakacyjne – na co dzień stojące puste lub służące turystom.

Na Węgrzech natomiast udział sprzedaży nowych mieszkań wyniósł w 2017 roku 4,8%. Jest to co prawda o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej, ale wciąż mało. Należy jednak pamiętać o poważnym kryzysie, w jakim przez lata pozostawał rynek deweloperski na Węgrzech. Dopiero w 2016 roku tamtejsze firmy zaczęły odbudowywać skalę prowadzonych inwestycji. Zmiany te wspiera liberalizacja polityki rządu Wiktora Orbana. W 2016 roku zmienił on na przykład wcześniej wprowadzoną 27-proc. stawkę VAT na nowe mieszkania na stawkę 5-procentową. Trochę czasu musi jednak upłynąć zanim węgierski rynek pierwotny odbuduje się do poziomu zbliżonego do średniej europejskiej.

Bartosz Turek, analityk