Inwestycja w mieszkanie: wynajem czy obrót?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem: czy pandemia to dobry moment?

Ceny rosną, popyt nie maleje

Miniony rok był już kolejnym, który zaowocował wzmożonym popytem na nowe mieszkania. Wykorzystali to deweloperzy, którzy tylko w sześciu największych polskich aglomeracjach sprzedali aż 72,7 tys. lokali. Marazmu nie było widać także na rynku nieruchomości z drugiej ręki. Początek bieżącego roku przyniósł wprawdzie kontynuację tych tendencji, ale sytuacja może ulec zmianie ze względu na coraz to wyższe ceny mieszkań.

– Mimo, że płace regularnie rosną, dla milionów Polaków własne mieszkanie pozostaje wciąż w sferze marzeń. Przyczyna jest prozaiczna – ceny ofertowe mieszkań na popularnych portalach z ogłoszeniami rosną równie szybko, a czasem nawet szybciej – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon.

Taki obrót spraw jest korzystny dla inwestorów, którzy myślą o inwestycji w mieszkanie na wynajem. Z drugiej strony zyskowny może okazać się również zakup nieruchomości, sprytny home staging, a następnie odsprzedanie jej z zyskiem zwłaszcza, że nic nie wskazuje na to, aby ceny miały zacząć spadać. Atrakcyjne, gotowe do wprowadzenia mieszkanie przyciąga nabywców, zwłaszcza tych zapracowanych, którzy chcą oszczędzić czas związany z pracami remontowymi lub wykończeniowymi.

Szybki obrót mieszkaniami vs. stabilny wynajem

Aby wybrać odpowiednią nieruchomość i rodzaj inwestowania w nią, warto przeliczyć posiadane zasoby finansowe oraz szacowane korzyści. Należy też zastanowić się nad tym, jak długo chcemy czerpać korzyści z posiadanego mieszkania. Flipping, czyli kupowanie, remontowanie i przygotowanie nieruchomości do odsprzedania z zyskiem nie jest sposobem dla każdego. Kluczowe dla jego powodzenia są cena zakupu, jego finansowanie, czas, lokalizacja nieruchomości oraz oszacowanie kosztów remontu. Jeśli wszystko pójdzie dobrze, zysk jest szybki i znaczny, w przeciwieństwie do tego uzyskiwanego z wynajmu. Wynajmowanie nieruchomości pozwala na mniejszy zarobek, ale w dłuższej perspektywie czasu. To bardziej stabilna i przyszłościowa metoda spieniężania kapitału. Inwestycja w mieszkanie nie kończy się niebawem po jego zakupie i przygotowaniu do transakcji, ale może trwać wiele lat. Jak dokładnie obrót nieruchomościami prezentuje się w konfrontacji z wynajmem? Wszystko zależy od wartości i stanu lokalu, aktualnego popytu na mieszkania oraz okolicy nieruchomości (komunikacji, rozwiniętej infrastruktury).

Jak długo wynajmować, by osiągnąć zysk jak z odsprzedaży mieszkania? Średnie ceny wynajmu na polskim rynku są oczywiście najwyższe w Warszawie. Warto przyjąć to miasto jako benchmark ze względu na największy rynek nieruchomości oraz rzesze potencjalnych wynajmujących.

Jak przełożyć te założenia na konkretne, w miarę precyzyjne obliczenia? Wynajmując mieszkanie o wielkości do 38 metrów kwadratowych w Warszawie, pobieramy za nie opłatę około 2000 złotych, co pozwala po odliczeniu kosztów na miesięczny zarobek w wysokości ok. 1000-1500 złotych. Średnia cena takiego lokum kształtuje się na poziomie około 8 tys. zł/metr kwadratowy, czyli przekracza 300 tys. zł, a wraz z wykończeniem plasuje się w okolicach 350 tysięcy. Nietrudno policzyć więc, że takie mieszkanie zwróci się dopiero po blisko 20 latach. Na takim samym mieszkaniu w wyniku szybkiego wyremontowania lub podniesienia jego wartości i odsprzedaży można zarobić nawet 20-30 tysięcy złotych. Wiele zależy w tym przypadku jednak od umiejętności i szczęścia sprzedającego.

Kupując, aby sprzedać dalej, należy pamiętać o opłacie podatku dochodowego (19%), który obniża rentowność inwestycji. Powinien on zostać zapłacony w przypadku, w którym mieszkanie sprzedawane jest przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu. Jeśli jednak środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną w ciągu kolejnych dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, nie trzeba płacić podatku dochodowego. Rozważając szybki obrót mieszkaniami należy pamiętać również o tym, że wymaga on o wiele większego nakładu czasu. Wyszukiwanie nieruchomości spełniających odpowiednie kryteria (relatywnie niska cena wynikająca np. z archaicznego wystroju lub nie najlepszego stanu technicznego w połączeniu z dużym potencjałem wzrostu) nie jest łatwe. Odpowiednie przygotowanie mieszkania pochłania od jednego do kilku miesięcy. Później takie mieszkanie trzeba sprzedać, odpowiednio balansując pomiędzy satysfakcjonującą ceną, a czasem jaki możemy poświęcić na szukanie kupca (z zamrożonym kapitałem). Co ważne, specyfika zarabiania na szybkim obrocie mieszkaniami zakłada powtarzalność. Cały proces powtarzamy zatem kilka razy w roku. Zarabianie na wynajmie jest najczęściej o wiele prostsze i mniej czasochłonne. Po znalezieniu lokatorów w zasadzie nie pochłania energii inwestora.

A więc flipować czy wynajmować? Wynajmować, jeżeli nie planujesz nabycia kolejnych nieruchomości i liczysz na stabilny zysk z tej obecnej na poziomie o kilka punktów procentowych wyższym niż w przypadku lokaty. Obracać – o ile potrafisz zachować tempo, intensywność inwestowania i jesteś skłonny do podjęcia ryzyka. Nagrodą może być wyższa stopa zwrotu z inwestycji.

Decyzję powinieneś poprzedzić odpowiednimi wyliczeniami, pamiętając przy tym o tak zwanym „koszcie utraconych możliwości”. O co chodzi? Posiadając kapitał w wysokości 350 tysięcy złotych można kupić mieszkanie i osiągnąć roczny zysk z wynajmu na poziomie np. 18 tysięcy złotych. Inwestując w mieszkanie do remontu, sprzedając je i powtarzając tę czynność jeszcze raz, da się osiągnąć zysk nawet dwa razy wyższy. Czy decyzja jest zatem oczywista? Niekoniecznie. Kosztem utraconych możliwości są bowiem przychody, które dałoby się uzyskać nie poświęcając setek godzin na szukanie, odnawianie i sprzedawanie mieszkań. Aby kalkulacje były kompletne, trzeba wziąć pod uwagę korzyści, jakie możesz odnieść wykorzystując czas, którego wymaga szybki obrót nieruchomościami. Być może lepiej inwestować pasywnie (wynająć mieszkanie i nie poświęcać mu wiele czasu), a zaoszczędzone godziny poświęcić innemu projektowi? Na to pytanie każdy inwestor musi odpowiedzieć sobie sam.