Jak inwestować w condohotele i aparthotele

Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości: aparthotel - tak czy nie?

Obowiązujące od tego roku rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa wskazuje, że powierzchnia mieszkania nie może być mniejsza niż 25 metrów kwadratowych. To nie oznacza jednak, że na rynku nie znajdziemy lokali o jeszcze skromniejszych metrażach.

– Gospodarka wolnorynkowa to system, w którym popyt generuje podaż. Rozwój condohoteli to odpowiedź na potrzeby bogacącego się społeczeństwa, które coraz chętniej inwestuje w nieruchomości na wynajem. Tradycyjny rynek mieszkaniowy nie odpowiadał na takie zapotrzebowanie, więc deweloperzy zapożyczyli pomysł, który dobrze sprawdził się na Zachodzie – komentuje Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon.

Pierwsze condohotele zaczęły powstawać za oceanem już w połowie minionego wieku. Dziś to już całkiem pokaźny rynek. Co je charakteryzuje? Condohotele skupiają nie mieszkania (w rozumieniu prawa), ale „jednostki mieszkalne”. Ich skromna powierzchnia nie pozwala zazwyczaj na wstawienie sprzętów AGD czy zaaranżowanie pełnoprawnej kuchni. Nie ma też możliwości, aby się w nich zameldować. Okazuje się jednak, że nie są to kwestie, które zniechęcają inwestorów. Ci ostatni mają wobec malutkich nieruchomości zupełnie inne plany. Najczęściej chodzi o wynajem krótkoterminowy.

Wczuj się w rolę hotelarza

I tu pojawia się pierwsze wyzwanie dla inwestora. Nie wystarczy – jak w przypadku kupna mieszkania na wynajem – znajomość miasta, zalet poszczególnych lokalizacji czy średnich cen wynajmu. Przyszłe zyski z mikroapartamentu są uzależnione od potencjału turystycznego.

– Condohotele powstają albo w dużych i atrakcyjnych miastach, jak Warszawa czy Kraków, albo w okolicach typowo rekreacyjnych – w górach lub nad morzem. Oba typy mają zupełnie inny model i potencjał biznesowy. W Warszawie można liczyć zarówno na turystów, jak i przedstawicieli biznesu, ale konkurencja różnych typów obiektów jest ogromna. W Ustce albo Łebie condohotel ma dużą szansę na pełne obłożenie sezonowo, ale może stać niemal pusty przez kilka miesięcy w roku – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Uwaga na kruczki prawne

Dlatego wyzwaniem drugim jest dokładna analiza warunków, na jakich deweloper oferuje apartamenty. Sytuacja różni się nieco od tej, z którą mamy do czynienia na tradycyjnym rynku wynajmu, gdzie każdy kupuje nieruchomość i radzi sobie z nią sam. Model inwestowania w condohotele często opiera się o gwarantowaną stopę zwrotu. Na czym to polega? Deweloper nie oddaje zarządzania wynajmem w ręce właścicieli apartamentów, ale wyspecjalizowanemu operatorowi. Często ten operator działa jako podmiot zależy dewelopera. To on odpowiada za marketing i bieżącą obsługę gości. Na podstawie swoich szacunków, inwestorzy otrzymują obietnice zysku – najczęściej na poziomie kilku procent zainwestowanej kwoty rocznie.

– Nad estymacją dewelopera warto się głębiej zastanowić. Obiecywana stopa zwrotu to jedno, a rzeczywistość – drugie. Zdarza się, że nawet największe sieci hotelowe popełniają błędy dotyczące lokalizacji swoich obiektów i nie osiągają zamierzonych zysków. Dlatego w przypadku inwestycji w condohotele, kluczowym elementem jest dokładna analiza umowy. Na jakich zasadach deweloper rozlicza się z inwestorami? Czy zawarł jakieś wyłączenia? Czy inwestor ma wgląd w obłożenie obiektu? – to są pytania na które warto znać odpowiedź – tłumaczy Kuba Karliński.

W tym kontekście nie bez znaczenia będą wcześniejsze doświadczenia dewelopera i operatora. Nie można jednak zdać się wyłącznie na opinie. Warto samemu przeprowadzić analizę, sprawdzając ceny w sąsiednich hotelach, ich obłożenie w szczycie sezonu czy potencjał rozwoju turystyki w regionie.

Dla kogo condo, dla kogo mieszkanie

Kolejną rzeczą, o której trzeba pamiętać, są koszty. Te nie kończą się bowiem na zakupie nieruchomości. Właściciele poszczególnych jednostek muszą liczyć się z wydatkami podobnymi do tych ponoszonych przez właścicieli zwykłych mieszkań. Utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, ochrona, media czy podatek od nieruchomości wpływają na rentowność inwestycji. Te nie zawsze wliczane są w kosztorysy przedstawiane przez deweloperów, dlatego tak ważne jest dogłębne przeanalizowanie biznesplanu.

– Inwestycje w mikroapartamenty to najczęściej lepsze wyjście niż trzymanie gotówki na lokacie. Niekoniecznie już wygrywają one jednak z kupnem mieszkania z myślą o tradycyjnym wynajmie. Zyski na poziomie nawet 10 procent, obiecywane przez deweloperów, mogą kusić. Trzeba jednak pamiętać, że udana inwestycja w condohotel jest o wiele trudniejsza niż zwykły wynajem. Wymaga analizy biznesowej i bardzo wnikliwego zapoznania się z prawnymi aspektami umowy. Co więcej, trudno jest dziś oszacować, jak rynek będzie się rozwijał w perspektywie kilkunastoletniej i czy mikroapartamenty będą w przyszłości tak łatwo zbywalne jak większe mieszkania – podsumowuje Kuba Karliński.

Condohotele są dla inwestorów ciekawą alternatywą lokowania środków. Dają możliwość czerpania zysków z rozwoju turystyki bez konieczności inwestowania milionów złotych i ogromu własnego czasu w prowadzenie hotelu czy pensjonatu. Dla chętnych to także możliwość spędzenia kilku tygodni w roku we własnym apartamencie w kurorcie górskim lub nadmorskim. Nie jest to jednak rozwiązanie dla wszystkich. Wbrew pozorom, wymaga sporego wysiłku włożonego w analizę rynku i kalkulację potencjalnych zysków i strat.