Budownictwo mieszkaniowe hamuje

Przeczytaj także: Budownictwo mieszkaniowe I-VII 2018

Rynek na szczycie koniunkturalnej górki

Dokładnie przed pięcioma laty dały o sobie znać pierwsze symptomy ożywienia w sprzedaży nowych mieszkań, które dość szybko przekształciło się w trwającą po dziś dzień koniunkturalną prosperity. W jej efekcie, systematycznej zwyżce z roku na rok, ulegają najważniejsze z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej statystyki budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Od dawna wtórują im również dane dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania.

Wg portalu RynekPierwotny.pl tego rodzaju inwestycyjny boom doprowadził w ostatnich czasach do wyśrubowania inwestycyjnych statystyk rynku pierwotnego, czego jednym z efektów jest z górą podwojenie wolumenu rozpoczętych budów mieszkań deweloperskich z 51 tys. w 2013 roku do prawie 106 tys. w roku ubiegłym.

Pięcioletni okres ostrego rynkowego przyśpieszenia doprowadził do osiągnięcia wierzchołka krzywej obrazującej cykliczny ruch stanu koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniówki. A to raczej przesądza o bliskim momencie przesilenia, które w kwestii inwestycyjnej najprawdopodobniej zaczynają już sygnalizować comiesięczne dane GUS.

Czyżby pierwsze symptomy nadchodzącej korekty?

Jak zauważyli eksperci portalu RynekPierwotny.pl wstępne sygnały słabnięcia presji na osiąganie kolejnych rekordowych wyników inwestycyjnych zanotowano w przypadku podstawowych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej danych, a więc mieszkań, których budowę rozpoczęto i nowych pozwoleń na budowę.

W sumie w ramach wszystkich czterech form budownictwa mieszkaniowego od początku roku rozpoczęto 132,5 tys. mieszkań, o 6,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wynik miesięczny za lipiec na poziomie 18,9 tys. lokali jest również lepszy r/r, jednak już tylko o 3,4 proc.

Z kolei rezultat deweloperów na poziomie 9,5 tys. nowych budów oznacza w stosunku do tegorocznego czerwca regres o ponad jedną czwartą. Na pozór może to wyglądać na początek cyklicznego osłabienia aktywności inwestycyjnej na mieszkaniowym rynku pierwotnym, obserwowany w drugiej połowie praktycznie każdego z ostatnich lat boomu. Jednak bardziej prawdopodobne wydaje się, że tym razem mamy do czynienia z wstępnym sygnałem oczekiwanego, trwalszego ograniczania aktywności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych, zwiastującym nadejście długoterminowej korekty statystyk inwestycyjnych w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki.

Potwierdzeniem tego typu tezy jest wyraźne uspokojenie sytuacji w kwestii pozyskiwania przez inwestorów nowych pozwoleń na budowę. Ich wolumen ogółem osiągnął w tegorocznym lipcu poziom 19,6 tys., czyli o blisko 5 proc. mniej niż w analogicznym miesiącu ub. roku. I w tym przypadku wynik porównany miesiąc do miesiąca okazał się niższy, tym razem o równo 13 proc. Z kolei ogółem od początku roku inwestorom wydano 151,6 tys. pozwoleń lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, co stanowi wynik porównywalny z osiągniętym w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Tradycyjnie bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Zarówno deweloperzy jak i inwestorzy indywidualni notują tu od początku roku umiarkowaną ale systematyczna poprawę, zarówno w odniesieniu do danych ubiegłorocznych, jak i bieżących. W sumie w tym roku oddano już ponad 98,5 tys. lokali mieszkalnych, dokładnie o 3 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Prawdopodobny koniec rekordów

Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w okresie styczeń – lipiec br., nie sygnalizuje jeszcze symptomów drastycznego pogorszenia jakości koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Jednak lipcowa dość wyraźna korekta rekordowych wolumenów rozpoczynanych budów i nowych pozwoleń w połączeniu ze zniżkującymi danymi sprzedaży mieszkań deweloperskich w dwóch pierwszych kwartałach br., stanowi mieszankę charakterystyczną dla schyłkowych okresów rynkowej prosperity.

Wg portalu RynekPierwotny.pl coraz mniej prawdopodobna wydaje się możliwość kontynuacji rekordowych osiągnięć deweloperów mieszkaniowych zarówno w kwestiach inwestycyjnych jak i sprzedażowych. Dla planujących w przewidywalnej przyszłości zakupy mieszkaniowe na rynku pierwotnym jest to wbrew pozorom jak najlepsza wiadomość. Najprawdopodobniej czeka ich dłuższy okres rynkowego uspokojenia, a także czas wysypu promocji i końca obaw o ‘’nieuchronne’’ zwyżki cen mieszkań z pierwszej ręki.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu