Służebność gruntowa. Czy można zabronić przejazdu sąsiadowi?

Przeczytaj także: Czym jest służebność gruntowa?

Jeżeli sąsiad nie ma dojazdu – trzeba mu go umożliwić

O konieczności umożliwienia przejazdu właścicielowi sąsiedniej nieruchomości mowa jest w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art 145 K.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

- Kodeks cywilny mówi także, że przeprowadzenie drogi nastąpi zarówno z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, jak i z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli między właścicielami działek nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Sąd ustali również wysokość wynagrodzenia, jakie będzie należne właścicielowi działki służebnej – przez którą przeprowadzona zostanie droga – zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym – mówi Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Wysokość czynszu za przejazd przez działkę służebną ustalana jest w oparciu o oględziny terenu i zaopiniowanie, w jakim stopniu przeprowadzenie drogi wpłynie na obniżenie wartości działki. Należy także pamiętać, że o ile nie ustalono inaczej, obowiązek utrzymywania drogi pozostaje po stronie właściciela nieruchomości z niej korzystającej.

Służebność przypisana do nieruchomości, a nie właściciela

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, służebność jest prawem rzeczowym, co oznacza, że bez znaczenia pozostaje fakt, kto jest właścicielem nieruchomości. Wraz ze zmianą właściciela, nie ustaje zatem zarówno obowiązek udostępnienia przejazdu, jak i prawo do korzystania z drogi koniecznej. Właściciel nieruchomości, przez którą przeprowadzona została droga, może jednak ubiegać się o zniesienie służebności, jeśli stało się to dla niego wyjątkowo uciążliwe, a korzystanie z jego działki nie jest już niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Zgodnie z art. 293 K.c., służebność gruntowa wygasa również na skutek niewykonywania jej przez 10 lat przez właścicieli nieruchomości władnących – korzystających z drogi.