Administrator hipoteki - jaką rolę pełni?

Przeczytaj także: Kim jest administrator hipoteki?

Ustanowienie zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki na nieruchomości wiąże się jednak z koniecznością spełnienia określonych wymogów formalnych, jak również podjęcia określonych działań. Jednym z takich wymogów jest, wynikający z art. 31 ust. 4 ustawy o obligacjach, obowiązek ustanowienia administratora hipoteki i zawarcia z nim przez emitenta stosownej umowy.

Umowę z administratorem hipoteki należy zawrzeć jeszcze przed rozpoczęciem emisji obligacji, najpóźniej powinno to nastąpić jednak przed złożeniem przez emitenta oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Umowa ta musi zostać zawarta na piśmie, co wynika nie tylko wprost z ustawy o obligacjach, ale i z ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie bowiem z art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Niezachowanie formy pisemnej powoduje nieważność takiej umowy z mocy samego prawa.

Umowa ustanawiająca administratora hipoteki zawierana jest przez emitenta z wybranym przez niego podmiotem i to on, przynajmniej teoretycznie ponosi koszty jego powołania. Stroną umowy o ustanowienie administratora hipoteki jest więc z jednej strony emitent, a z drugiej administrator hipoteki. Obligatariusze, mimo iż administrator hipoteki powoływany jest dla ochrony ich interesów i praw, nie mają żadnego wpływu na jego wybór. Nie decydują więc ani o osobie administratora, ani też o szczegółowym zakresie powierzonych mu obowiązków, czy wreszcie o kosztach związanych z jego ustanowieniem, które jak pokazuje praktyka pokrywane są ze środków pochodzących z emisji obligacji. Obligatariusze, wraz z propozycją nabycia obligacji, otrzymują jedynie informacje o tożsamości administratora, który to wymóg wynika wprost z ustawy prawo o obligacjach. W przypadku bowiem planowanego przez emitenta zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji właśnie w drodze ustanowienia hipoteki na nieruchomości, zgodnie z art. 6 ustawy prawo o obligacjach, jedną z informacji, która winna zostać zawarta w dokumencie – warunki emisji obligacji jest wskazanie podmiotu pełniącego obowiązki administratora hipoteki.

Rolę administratora hipoteki może pełnić każdy podmiot, który posiada zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, w tym także bank pełniący funkcję tzw. banku-reprezentanta. W tym ostatnim przypadku chodzi o podmiot ustanowiony na podstawie umowy zawartej przez emitenta, pełniący funkcję przedstawiciela ustawowego obligatariuszy i powołany do reprezentowania obligatariuszy wobec emitenta.

Administrator hipoteki, którego nadrzędnym celem jest zabezpieczenie interesów obligatariuszy nie działa w imieniu i na rzecz powierzającego, którym jest emitent, lecz w imieniu i na rzecz osób trzecich tj. obligatariuszy. Administrator hipoteki nabywa prawa oraz zaciąga zobowiązania w imieniu własnym, jednak ostateczne rezultaty jego działań przypisane zostają obligatariuszom.

Umowa o ustanowienie administratora hipoteki winna szczegółowo określać wszelkie istotne kwestie związane z funkcjonowaniem administratora, między innymi zakres obowiązków administratora, zasady jego wynagradzania, jak również podmiot zobowiązany do pokrycia kosztów podejmowanych przez administratora hipoteki działań. Wśród podstawowych obowiązków administratora hipoteki wymienia się w szczególności czuwanie nad treścią księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a także stanem przedmiotu zabezpieczenia. Wykonując te obowiązki administrator hipoteki ma prawo żądać od właściciela nieruchomości stosownych wyjaśnień dotyczących przedmiotu zabezpieczenia oraz udostępnienia mu nieruchomości w celu dokonania jej oględzin. W przypadku zaistnienia okoliczności zagrażających przedmiotowi zabezpieczenia powinien on wystąpić z żądaniem zaniechania takich działań.

Istotna rola administratora hipoteki przewidziana została na wypadek niewywiązywania się przez emitenta obligacji z przyjętych na siebie zobowiązań. W sytuacji naruszenia przez emitenta treści obligacji lub warunków emisji powinien podjąć on w imieniu obligatariuszy niezbędne kroki celem ochrony praw wierzycieli, w tym między innymi, w sytuacji, gdy emitent nie realizuje wykupu obligacji mimo ich zapadalności, podjąć kroki prawne celem zaspokojenia roszczeń obligatariuszy z przedmiotu zabezpieczenia. W tym ostatnim przypadku chodzi podjęcie działań mających na celu uzyskanie tytułu wykonawczego oraz w dalszej kolejności skierowanie sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego. Administrator hipoteki dokonuje wreszcie podziału środków pozyskanych na skutek egzekucji z nieruchomości pomiędzy obligatariuszy.