Co zmieni koniec użytkowania wieczystego?

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste, czyli jak samorządy uderzają w Polaków

Osoby, które dziś korzystają z prawa do użytkowania wieczystego, w największym stopniu obawiają się opłat. Zgodnie z jeszcze obowiązującymi przepisami, umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się przeważnie na 99 lat (z możliwością przedłużenia), podczas których każdego roku uiszcza się opłatę ustanowioną przez właściciela gruntu. Po zmianie prawa Polacy, którzy staną się właścicielami gruntów, będą zobowiązani do uregulowania opłaty za przekształcenie prawa własności. Zostanie ona rozłożona na 20 rocznych rat.

Z punktu widzenia użytkowników lokali mieszkalnych niewątpliwą zaletą jest skrócenie okresu opłat do dwóch dekad. Dodatkowo ci, którzy zdołają wcześniej uporać się ze spłatami, mogą liczyć na określone przepisami bonifikaty. Wśród użytkowników wieczystych znajdziemy jednak zarówno takie osoby, które za grunt płacą już od kilkudziesięciu lat, jak i takie, które robią to dopiero od niedawna.

– Ustawa postawi między tymi osobami znak równości – podkreśla Anna Kwaśny, szefowa Działu Sprzedaży Mieszkań w firmie OPG Property Professionals. – Uzasadnionym byłoby więc rozważenie przez ustawodawcę możliwości przynajmniej częściowego zaliczenia wnoszonych opłat rocznych z tytułu dotychczasowego użytkowania wieczystego na poczet opłaty za przekształcenie lub ewentualnie uzależnienie od nich wysokości opłat za pozostały okres umowy użytkowania – dodaje.

Jej wysokość… Opłata

Liczne spekulacje budzi także kwestia bonifikat przysługujących osobom uiszczającym z góry pełną opłatę za przekształcenie. Każdy, kto postanowi zapłacić całą sumę jednorazowo w pierwszym roku, może liczyć na ulgę w wysokości 60%. W kolejnych latach liczba ta będzie obniżana stopniowo o kolejne 10%. Póki co wiadomo jedynie, że bonifikata obejmować będzie grunty należące do Skarbu Państwa. Osoby zamieszkujące budynki znajdujące się na gruntach komunalnych w tej sprawie będą zdane na decyzję gminy.

– Ponieważ wysokość opłat za przekształcenie zostanie ustalona według stanu na 1 stycznia 2019 roku, warto już teraz zastanowić się nad dodatkowym przepisem, który zapobiegłby możliwemu nieproporcjonalnemu podwyższeniu stawki przez jednostki samorządowe – proponuje Tomasz Jęczkowski, analityk rynku pierwotnego z biura sprzedaży osiedla ART MODERN w Łodzi.

Warto w tym miejscu zastanowić się nad tym, jak w nowych realiach wyglądać będą ewentualne podwyżki opłat. Do tej pory gminy często aktualizowały cenniki nierównomiernie, skupiając się jedynie na części nieruchomości. W efekcie lokatorzy mieszkający nawet w obrębie tego samego osiedla płacili różne stawki, a gdy w końcu przychodziło do podwyżki, opłata nagle rosła kilku-, a czasem nawet kilkunastokrotnie. W myśl nowych przepisów podmioty będące właścicielami gruntów nie będą mogły wprowadzać takich skokowych podwyżek, co należy uznać za dobre rozwiązanie. Jeśli opłata za przekształcenie we własność wzrośnie, to tylko w oparciu o wskaźnik waloryzacji publikowany raz na 3 lata przez GUS, co powinno zapewnić względną stałość stawki.

Co na to rynek?

Na nowe przepisy warto także spojrzeć okiem podmiotów działających na rynku nieruchomości – inwestorów, deweloperów czy wykonawców. W kontekście użytkowania wieczystego jedną z najczęściej podnoszonych kwestii było przeznaczenie gruntu. Ponieważ cel użytkowania wieczystego nie zawsze zostaje określony w umowie ustanawiającej owo prawo, mogą pojawiać się dyskusje co do dopuszczalności przeprowadzenia inwestycji w danym kształcie. Zdaniem ekspertów nowe przepisy nie powinny ograniczać się jedynie do nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkalne.

– Przesłanki, którymi kieruje się ustawodawca w kontekście ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów, można z powodzeniem odnieść do nieruchomości handlowych czy usługowych – ocenia Michał Styś, szef firmy OPG Property Professionals.

Innym tematem budzącym do dziś wiele dyskusji i wątpliwości jest kwestia uprawnienia użytkowników wieczystych do dokonania podziału prawnego nieruchomości bez zgody właściciela. Do tej pory niejasna sytuacja prawna w tej materii często powodowała wydłużanie się inwestycji w czasie, a niekiedy wręcz zniechęcała deweloperów do podejmowania działań. Nowa ustawa w dalszym ciągu nie reguluje zasad „przejścia”, to jest zgodności udziałów w prawie użytkowania wieczystego (które będą przekształcone w udziały w prawie własności) z udziałami w budynkowej nieruchomości wspólnej.

– W tym kontekście przydałaby się szczegółowa regulacja dotyczącą ustalenia udziałów w całej nieruchomości objętej prawem własności lub współwłasności, powstałej z prawa użytkowania wieczystego lub współużytkowania wieczystego – podkreśla Michał Styś.

W meandrach prawa pomogą specjaliści

Deweloperzy i inwestorzy, którzy w Polsce działają od lat, zdążyli już dobrze poznać specyficzną instytucję prawa polskiego, jakim jest użytkowanie wieczyste. Większość podmiotów operujących na rynku nieruchomości pojmuje to prawo w kategoriach właściwie tożsamych „standardowej” własności. Takim przywilejem z reguły nie mogą się cieszyć inwestorzy i fundusze pragnący zainwestować kapitał na rodzimym rynku nieruchomości. W poruszaniu się po meandrach polskiego prawa pomagają profesjonalni doradcy.

– Obsługujemy procesy inwestycyjne na każdym etapie ich życia – od wyboru i przygotowania działki, określenia najlepszej koncepcji zagospodarowania danej nieruchomości i pozyskania pozwoleń, poprzez nadzór nad projektem i kontrolę prac budowlanych, aż po komercjalizację i zarządzanie gotowym obiektem. Z naszą pomocą inwestorzy mogą mieć pewność, że ich projekty zmierzają w najlepszym możliwym kierunku – podsumowuje Michał Styś.