Rynek pierwotny a specustawa mieszkaniowa

Przeczytaj także: Specustawa mieszkaniowa przyjęta przez Sejm

Radosław Bieliński, Dyrektor ds. Komunikacji, Rzecznik Prasowy Dom Development S.A.

Specustawa mieszkaniowa tworzona z myślą o programie rządowym Mieszkanie Plus reguluje pewne kwestie dotyczące budowy mieszkań na terenach, na których plany zagospodarowania przestrzennego nie przewidują „mieszkaniówki”, wskazują także m.in. zasady bliskości infrastruktury drogowej. Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest zgoda władz samorządowych, a konkretnie uchwała właściwej rady gminy.

Teoretycznie deweloperzy mogą zacząć planować budowę nowych osiedli na gruntach rolnych znajdujących się na terenie miast, a także niewykorzystywanych dotąd działkach poprzemysłowych czy pokolejowych. Będą to głównie tereny na obrzeżach miast. Inwestycje powinny respektować standardy przestrzenne i architektoniczne terenów otaczających, będą więc bazować na ustaleniach studium uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gminy.

W teorii specustawa powinna więc skrócić czas uzyskiwania zezwolenia na realizację projektu, jednak dłuższy okres czasu pokaże czy rzeczywiście w przypadku inwestorów prywatnych tak się stanie.

Andrzej Gutowski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

Ważną zmianą wprowadzoną przez specustawę jest możliwość realizacji projektów mieszkaniowych na terenach, które nie były przeznaczone pod takie inwestycje wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile zostaną spełnione określone kryteria.

W miejsce decyzji o warunkach zabudowy, specustawa wprowadza uchwałę o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawaną przez radę gminy. Uchwała ta będzie wiążąca dla organu wydającego pozwolenie na budowę. Oznacza to, że organ ten będzie mógł teraz jedynie sprawdzić i ewentualnie kwestionować warunki techniczne inwestycji.
Nowe przepisy zmienią również wcześniejszą ustawę regulującą obrót gruntami rolnymi – umożliwią nabycie i realizację inwestycji mieszkaniowej na terenach rolnych, które znajdują się w obrębie miasta.

Ustawodawca przewidział ponadto kary za nieterminowe wydanie decyzji środowiskowej, wodnoprawnej czy zezwolenia na zajęcie pasa drogowego. Teoretycznie, powinno to skrócić czas potrzebny na uzyskanie niezbędnych zezwoleń.

Jak to zwykle bywa, wszelkie zmiany w prawie łatwiej będzie ocenić po pewnym okresie ich obowiązywania. Z jednej strony, specustawa wprowadza przepisy, które mają umożliwić realizację inwestycji również na terenach, gdzie wcześniej nie było to możliwe, oraz ułatwić uzyskanie pozwolenia na budowę. Z drugiej – mogą stanowić zagrożenie dla urbanistyki – rodzić ryzyko bałaganu w ładzie miejskim, np. poprzez zabudowywanie terenów zielonych.

Zbigniew Juroszek, Prezes ATAL S.A.

Branża duże nadzieje pokłada w powstałej dzięki nowemu prawu szansie na usprawnienie prac urzędników, co w konsekwencji może pozytywnie wpłynąć na czas trwania postępowań administracyjnych. Obecnie rynek pod względem administracyjnym jest silnie nieprzewidywalny. Procesy związane m.in. z uzyskaniem pozwolenia na budowę czy użytkowania budynków mieszkalnych są niezwykle skomplikowane i czasochłonne. Złożone i długotrwałe zasady realizowania inwestycji mieszkaniowych są jednymi z kluczowych barier rozwoju branży. Przeciągające się postępowania negatywnie przekładają się na ceny mieszkań – wydłużają czas realizacji inwestycji, a to przekłada się na wzrost jej kosztów. Wprawdzie spodziewać się można także problemów związanych z nieznajomością czy interpretacją nowego prawa oraz niewystarczającym stanem zatrudnienia w urzędach.

Ponadto zawarte w specustawie mieszkaniowej regulacje tworzą uproszczoną ścieżkę pozyskiwania gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. ATAL pod nowe inwestycje poszukuje jednak przede wszystkim gruntów, które są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy, co znacząco ułatwia cały proces inwestycyjny. Dlatego zdecydowaną większość gruntów spółka nabywa od prywatnych właścicieli.

Jan Jarosławski, radca prawny w Skanska Residential Development Poland

Specustawa mieszkaniowa jest interwencją ustawodawcy przeprowadzoną w związku z trafną diagnozą – niedoborem mieszkań na rynku i od dawna zgłaszanymi problemami branży z realizacją inwestycji mieszkaniowych – niejasnymi przepisami, długimi procedurami, opieszałością administracji oraz niewystarczającymi, nieaktualnymi lub blokującymi potrzebne projekty budowlane planami zagospodarowania. Wątpliwości budzi jednak, dlaczego ta kwestia została uregulowana specustawą – w miejsce zapowiadanej w formie kodeksu urbanistyczno-budowlanego reformy, która miała usprawnić wszystkie procedury procesu inwestycyjnego.

Niewątpliwie, wprowadzone regulacje stwarzają instrumenty dla poprawy procedur administracyjnych dotyczących dużych projektów mieszkaniowych. Należy jednak podkreślić, że decyzje w sprawach inwestycji będą podejmować rady gmin oraz samorządowe organy administracji architektoniczno-budowlanej. To od ich przychylności zależy sposób, w jaki ustawa będzie wykonywana w praktyce.

Warto bowiem zwrócić uwagę, iż niektóre gminy, takie jak miasto Warszawa, już postanowiły podjąć uchwały w znaczący sposób limitujące wskaźniki i możliwości wprowadzone przez ustawę.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W moim przekonaniu każda regulacja prawna, której celem jest ułatwienie dostępu do gruntów oraz przyspieszenie czasu realizacji inwestycji, wpłynie korzystnie zarówno na sektor publiczny, jak i prywatny. Nowe przepisy pozwolą realizować inwestycje w krótszym czasie. Bezpośrednio wpłyną one pozytywnie nie tylko na przyszłych mieszkańców, ale również inwestorów. Do tej pory trudniej było doprowadzić do realizacji inwestycji z uwagi na proces uzyskiwania pozwolenia na budowę lub niezbędnych warunków zabudowy. Specustawa mieszkaniowa weszła w życie niedawno, więc dopiero po pewnym czasie przekonamy się o sposobach jej faktycznego zastosowania w praktyce.

W naszym przypadku lokowanie inwestycji to proces, który uwzględnia tzw. ideę urban area. Polega ona na tym, że nowa inwestycja mieszkaniowa harmonijnie wpisuje się w tkankę miejską. Wybierając grunty pod przyszłe projekty, starannie selekcjonujemy działki, mając na uwadze zrównoważone budownictwo, w tym otoczenie przyszłego budynku mieszkalnego.

Magdalena Stępień, radca prawny Turcza Kancelaria Radców Prawnych – na stałe współpracująca z Duda Development

Przyjęte rozwiązania legislacyjne stanowią znaczny wyłom w sposobie kształtowania ładu przestrzennego. Z perspektywy rozwoju rynku pierwotnego należy ją ocenić pozytywnie. Ustawa przyczyni się do usprawnienia procesu inwestycyjnego. Wbrew podnoszonym zarzutom deweloperzy jednak nie będą mogli prowadzić inwestycji w sposób dowolny, bez jakichkolwiek ograniczeń. Wprowadzone ustawą standardy lokalizacyjne, które winna spełniać zamierzona inwestycja, stanowią rozsądne ramy dla projektowanej zabudowy, choć przyznać należy, że w porównaniu z wymogami stawianymi przez plany zagospodarowania przestrzennego należy je ocenić jako minimalne. Pamiętać jednak należy, że gminy mogą powyższe standardy i wymogi zaostrzyć w drodze stosownej uchwały, a władze niektórych większych miast poczyniły już stosowne kroki w tym kierunku. Ustawa sprzyja lokalizowaniu budynków mieszkalnych według przemyślanej koncepcji, uwzględniającej potrzeby lokalnej społeczności, która będzie w nich zamieszkiwała.

Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej START

Pozytywną zmianą jest z pewnością skrócony czas realizacji inwestycji mieszkaniowych. Oczywiście skorzystają na tym jedynie firmy deweloperskie, które zastosują się do określonych warunków ustawy. Jednak budowanie z pominięciem planów zagospodarowania przestrzennego może doprowadzić do powstawania niespójnych osiedli, w miejscach do tego nieprzeznaczonych, co z pewnością wzbudzi sprzeciw i niezadowolenie mieszkańców miast.

Łukasz Szumny, Dyrektor Sprzedaży oddział Kraków, HSD & Arrow

Ciężko sprecyzować jak specustawa będzie funkcjonować w realiach Krakowskich, nie ma jeszcze powołanej komisji, więc pierwsze opinie będzie można wypowiadać w moim przekonaniu po nowym roku.