Umowa najmu ze studentem. Nie taki diabeł straszny...

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem dla studenta. Hit czy kit?

Student powszechnie uważany jest za szczególny typ klienta. Dlaczego tak wielu wynajmujących zastrzega sobie w umowie „bez studentów”? Czy zła opinia o tej grupie najemców jest uzasadniona? Czy wystarczy przygotować się do wynajmu i nie być zaskoczonym przy spotkaniu z najemcą studentem? Postarajmy się przyjrzeć i przeanalizować temat najmu mieszkania tej grupie klientów.

Złe najczęściej powtarzane opinie, stereotypy:

1. Niewypłacalni.
2. Niszczą powierzone im mienie, nie dbają o mieszkania.
3. Zakłócają spokój sąsiadom, szczególnie w weekendy.
4. Wynajmuje mieszkanie 2 studentów mieszka 6.
5. Wynajmują na kilka miesięcy i znikają z niezapłaconymi rachunkami.
6. Wynajmuje 3 studentów, po sesji 2 się wyprowadza, musimy szukać nowych.

Czy to prawda i czy można się temu przeciwstawić?

Ad.1. Student raczej nie bogacz, ale najczęściej dorabia lub ma stałą pracę i pracuje, rzadko się zdarza, żeby nie miał żadnego źródła utrzymania. W wielu przypadkach pomaga mu rodzina. Można sprawdzić czy ma pracę lub zaprosić do podpisania umowy najmu rodziców najemcy (jeśli oni mają pracę).

Ad.2. Nie więcej, nie mniej niż inni. Trzeba jednak mieć ograniczone zaufanie i sprawdzać. Dobry wynajmujący ustali dokładnie z najemcą odpowiedzialność, dodatkowo zażąda ubezpieczenia mieszkania, co zmniejszy, ale oczywiście nie wyeliminuje ryzyka.

Ad.3. Jak dobrze mieć sąsiada… Oczywiście młodzi ludzie (nie rozgraniczałbym w tym przypadku na studentów i nie studentów) mogą być dokuczliwi dla sąsiadów. Należy ich uprzedzić o wynajmie mieszkania i poprosić o sygnał, jeżeli najemca przekraczał będzie tzw. normy współżycia społecznego. Powiadomienie będzie dobrze odebrane, czytając inaczej: szanuję spokój sąsiada i jeśli przytrafi się coś złego, jest po mojej stronie. Warunek „normalny sąsiad”, czasami można „zastąpić" sąsiada ochroną osiedla. Można taką sytuację opisać w umowie najmu i w skrajnym przypadku umowę z tego powodu rozwiązać.

Ad.4. Problem nie tylko studentów. Podobnie jak we wcześniejszych punktach, wynajmujący musi obdarzyć (szczególnie na początku) najemców ograniczonym zaufaniem. W każdej umowie należy wymienić z imienia i nazwiska osoby, które są najemcami, w lokalu mieszkają lub mogą przebywać w nim (z tym warunkiem ostrożnie). Przy stwierdzeniu niezgodności oświadczeń najemców z rzeczywistością mamy do wyboru umowę rozwiązać, zachowując kaucję, naliczyć karę umowną.

Ad.5. Media (prąd, gaz, internet, ewentualnie telefon choć to już trochę anachronizm) można przepisać na najemcę, pozostaje woda/kanalizacja, ciepło, śmieci (należy pobierać zaliczki miesięcznie, absolutnie nie czekać z rozliczeniem na koniec). Unikamy kumulowania kosztów i ich nie rozliczenia, poza tym najemca widzi, że jego korzystanie z mediów kosztuje i to niejednokrotnie kilkaset złotych miesięcznie. Podpisać umowę najmu okazjonalnego, a przy zaległościach natychmiast skorzystać z kaucji, w przypadku większych zaległości rozwiązać umowę.

Ad.6. Studenci potrafią liczyć i bardzo często wynajmują lokal w kilka osób. Przy mieszkaniu 3 pokojowym i najmie dla 4 osób czynsz najmu jest dla stron (w Warszawie) najbardziej optymalny - ok 2300 zł/ 2500 zł czynsz najmu plus media, co przy kosztach akademika ok 500 zł miesięcznie jest porównywalne z kosztem wynajmu mieszkania. Często najemcy są już zaprzyjaźnieni, co ułatwia sprawę, darzą się zaufaniem, są za siebie w pewnym sensie odpowiedzialni, gorzej jest, jeżeli są to przypadkowe osoby. W każdym przypadku należy zastanowić się czy podpisujemy jedną umowę najmu ze wspólnym czynszem płatnym przez wszystkich solidarnie (choć to słowo nie musi akurat padać w umowie), czy o kilka umów najmu na poszczególne pomieszczenia. Ustawodawca przewidział solidarną odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat wobec wynajmującego, nawet jeżeli formalnie najemcą jest tylko jeden z lokatorów (art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że jeżeli jeden lub więcej lokatorów nie zapłacił "swojej" części czynszu, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty od wybranego lub od pozostałych lokatorów (najemców). Przy czym wybór ten nie musi akurat padać na osobę, która swej powinności z takich czy innych przyczyn nie wykonała. Inna sprawa, że w razie pokrycia nie swojej części czynszu, osoba taka będzie dysponowała roszczeniem regresowym (zwrotnym) wobec niepłacącego i niesolidnego najemcy. Należy uczulić najemców przed podpisaniem umowy, że ich odpowiedzialność jest solidarna. Jeżeli pojawią się problemy, sami poszukują współlokatora, żeby nie ponosić zwiększonych kosztów.

Trochę optymizmu

Cytat wynajmującego studentom odnaleziony na jednym z portali internetowych:

„Wynajmuję mieszkania studentom, wystawiam mieszkanie do wynajmu: zgłaszam do agencji, na portale i czekam. Zgłaszają się grupy, a ja wybieram, taką, która zrobi na mnie najlepsze wrażenie. Potem ustalam odpowiednie reguły i w ciągu roku mieszkanie kontroluję. Nie robię im nalotów, wykorzystuje kontrole techniczne budynku, rozliczenia czynszu, ażeby skontrolować przy okazji mieszkanie sposób korzystania. Studenci wiedzą, kiedy dokładnie wysprzątać zazwyczaj zależy im na zrobieniu dobrego wrażenia. Po upływie umowy najmu rozliczam mieszkanie z kaucji, nie zdarzyły mi się osoby, które by nie wiadomo jak dużo zniszczyły. Warunek jasno określone zasady i współpraca. Ja zarabiam oni korzystają z mojej własności na określonych warunkach… to obopólny zysk”.

Jakie korzyści może mieć wynajmujący z umowy najmu podpisanej ze studentami?

1. Osoba, która jest najemcą studentem zakłada, że będzie kontynuować studia i wynajmować mieszkanie przez kilka lat. Przy dobrej współpracy najem może trwać więcej niż jeden rok akademicki, co zmniejsza koszt. W zamian za ewentualne wakacje czynszowe można studenta zatrudnić jako korepetytora do dziecka, ale to rzadkość.
2. Bardzo często dobiera sobie do mieszkania osobę/by, która/które wspólnie dbają o powierzone im mienie. Zazwyczaj z grupy osób znajdzie się jedna, która „ kieruje” pozostałymi. Należy to wykorzystać.
3. Zazwyczaj oczekiwania studenta co do standardu mieszkania są niższe od sekretarki z korporacji, co nie oznacza, że wynajmujemy slams a liczymy za apartament. Mieszkanie powinno być wyposażone w podstawowe meble, sprzęt AGD, ale schludnie. Nie wyposażajmy w sprzęty, które wyrzucamy ze swojego domu. Dla studenta najważniejsza jest cena, lokalizacja blisko do uczelni, sklepów, dostęp do komunikacji i internet.
4. Oczywiście upraszczam temat, ale coraz częściej zdarza się, że wśród studentów (szczególnie uczelni komercyjnych), są osoby, których oczekiwania co do standardu wykończenia i wyposażenia lokalu są wysokie (wyższe od średnich ), a płatnikiem jest rodzic. Przy dobrej współpracy najem może być korzystniejszy niż z innym klientami powszechnie uważanymi za lepszych.
5. Pojawiła się w ostatnich 2-3 latach grupa studentów zamożnych wybierających polskie renomowane uczelnie (w Warszawie Uniwersytet Medyczny, PW, UW, SGH i inne) z bogatych krajów arabskich, Indii, Chin lub Korei PŁD. To powinno cieszyć, ale wpływa również na nasz rynek najmu. Ich oczekiwania są wielokrotnie wyższe ( standard), a my musimy również przyzwyczajać się do odmienności kulturowej (co nie zawsze jest oczywiste i łatwe) oraz pomyśleć o zabezpieczeniu swojego mienia. Niektórzy wynajmujący o tym zapominają. Kuchnia i witanie się z taka osobą to najczęściej spotykane różnice zaskakujące nas, ale nie jedyne.

Podsumowanie

Pamiętajmy, że liczba obcokrajowców lub prezesów jest ograniczona, a nie każdy lokal to apartament. Przez szacunek do siebie i najemcy dbajmy o swoje mieszkanie, zdecydowanie zwiększa to prawdopodobieństwo najmu i równie ważne - najemca student to widzi i będzie dbał ( jest takie prawdopodobieństwo) o powierzone mu mienie. Nie meblujmy (wynajmujący) mieszkania meblami, które nam są zbędne i których nie postawilibyśmy w swoim mieszkaniu, zwróćmy na to uwagę (pośrednicy) wynajmującym, a najemcom na to w jakim stanie lokal przejmują i w jakim zdają.

Jerzy Sobański, Ekspert