Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski IX 2018

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski VIII 2018

Sytuacja na poszczególnych rynkach jest dość zróżnicowana. Kwestią, która łączy wszystkie największe miasta Polski są coraz bardziej prawdopodobne podwyżki stóp procentowych oraz ryzyko generowane przez ciągle bardzo duży popyt na kredyty mieszkaniowe.

Stopy procentowe mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku. W kolejnych latach będą one zapewne coraz wyższe, a wraz z nimi będą rosły raty kredytów. Tymczasem, ze względu na wzrost cen mieszkań, Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. .Dlatego zadłużając się, najlepiej nie przesadzać z kwotą długu. Obecnie, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 996 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata wzrosłaby do 2 738 zł. Dlatego zadłużając się, najlepiej nie przesadzać z kwotą długu. Obecnie mamy do czynienia z najniższym poziomem stóp procentowych w historii, ale ten stan nie będzie trwał wiecznie, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Kolejnym zagrożeniem jest ryzyko związane z bardzo dużym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi. Najnowsze dane BIK pokazują, że w sierpniu wartość udzielonych kredytów była aż o 27% wyższa niż przed rokiem.

- Do banków, szczególnie tych z atrakcyjna ofertą kredytową, spływa bardzo dużo wniosków. W takich warunkach rośnie ryzyko odrzucania wniosków niekompletnych czy składanych przez osoby o nie najwyższych dochodach. Dlatego o kredyt hipoteczny najlepiej wnioskować w trzech bankach jednocześnie. Zaletą takiego postępowania jest to, że rośnie szansa na to, że otrzymamy finansowanie w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej zawartej ze sprzedającym mieszkanie. Gdybyśmy wnioskowali tylko w jednym banku i on odrzuciłby nasz wniosek, to wtedy musielibyśmy zaczynać całą procedurę od początku w innym banku, co jest niestety bardzo czasochłonne. Czasami może skończyć się to tym, że nie dostaniemy pieniędzy na czas, a więc utracimy zadatek i szansę na zakup wymarzonego mieszkania. Lepiej się więc zabezpieczyć składając kilka wniosków jednocześnie, dodaje ekspert Expandera.

WARSZAWA

W stolicy popyt na mieszkania nadal na wysokim poziomie

Ceny nabywanych lokali w Warszawie są wyższe o 9 proc. niż przed rokiem. Mimo wzrostów cen mieszkań, zainteresowanie zakupem nie ustaje. Jednak podwyżki oznaczają też potrzebę zaciągnięcia wyższego kredytu. Eksperci Metrohouse i Expandera ostrzegają przed nadmiernym zadłużaniem. Stopy procentowe, a z nimi raty kredytów, mogą wzrosnąć już w przyszłym roku.

Dobra koniunktura na rynku pracy, niskie stopy procentowe, trend inwestycyjny (zakupy pod wynajem), stały napływ nowych mieszkańców do aglomeracji warszawskiej – to wszystko czynniki, które napędzają stołeczny rynek nieruchomości. Według pośredników Metrohouse w Warszawie mamy obecnie więcej klientów poszukujących mieszkań do zakupu niż chętnych do sprzedaży własnego lokum.

- W ocenie klientów ceny mieszkań w dalszym ciągu utrzymają trend wzrostowy. Jednocześnie w swoich poszukiwaniach wcale nie skupiają się na lokalach najtańszych. Cena nie jest czynnikiem decydującym. Najczęściej poszukiwania dotyczą lokali dwu i trzypokojowych, których cena nie przekracza poziomu 8-9 tys. zł za m kw., mówi Krystian Walerzak, pośrednik z warszawskiego biura Metrohouse.

Wzrosty cen mieszkań zdopingowały mieszkańców Warszawy do zainteresowania się rynkiem domów. Największym zainteresowaniem cieszą się przedmieścia bezpośrednio przyległe do granic administracyjnych stolicy.

- Podobnie jak w przypadku mieszkań rynek domów pod Warszawą charakteryzuje się dużą rozpiętością cen. Klienci zainteresowani zakupem, jako graniczną kwotę podają zwykle 1,2-1,5 mln zł, dodaje Krystian Walerzak.

Według najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie wynoszą średnio 8358 zł za m kw. i są o 9 proc. wyższe niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

KRAKÓW

Na rynku wtórnym już ponad 7000 zł z m kw. mieszkania

W Krakowie kupujący poszukują najtańszych mieszkań w cenie 200-250 tys. zł. Znalezienie takiej oferty nie jest łatwe. Z danych Metrohouse i Expandera wynika, że w ciągu ostatniego roku ceny transakcyjne wzrosły o prawie 10 proc. Rosnące ceny mieszkań przekładają się na coraz wyższe kwoty zaciąganych kredytów.

W Krakowie klienci często pytają o możliwość zakupu małych mieszkań w cenie poniżej 200 tys. zł. Niestety przy obecnych cenach trudno jest znaleźć kawalerkę w tej cenie. Osoby, które poszukują dwupokojowych lokali poniżej 250 tys. zł. też mają niełatwe zdanie.

- Zazwyczaj ratunkiem byli deweloperzy i ich oferty, jednak w tym momencie i oni nie dysponują takimi produktami. Pozostaje czekać na nowe inwestycje, w których pojawią się te najbardziej pożądane nieruchomości, mówi Aneta Thomas z krakowskiego biura Metrohouse.

Nieruchomości z rynku wtórnego cieszą się niegasnącym zainteresowaniem, sprzyja im również fakt iż ciężko dziś o dogodne, dostępne w tym roku mieszkanie na rynku pierwotnym. Według raportu Metrohouse i Expandera średnia cena transakcyjna za mieszkanie „z drugiej ręki” przekroczyła już 7000 zł za m kw. Mieszkania w Krakowie są więc już tańsze od stołecznych tylko o 1300 zł za m kw.

- Mamy zatem bardzo dobry okres na sprzedaż nieruchomości, ceny ofertowe są o prawie 10 proc. wyższe niż przed rokiem, dodaje Aneta Thomas z Metrohouse.

Wrzesień to tradycyjnie szczyt sezonu na wynajem mieszkań. Dwupokojowe mieszkania to koszt rzędu nawet 3 000 zł miesięcznie za lokal w samym centrum miasta.

GDAŃSK

Inwestorzy nadal polują na ciekawe oferty

Gdańsk jest liderem pod względem podwyżek cen mieszkań na rynku wtórnym. Nabywcy mieszkań na własne potrzeby rywalizują tu o najlepsze oferty z inwestorami, dla których lokalizacja Gdańska jest gwarantem pewnej inwestycji. Wzrosty cen przekładają się na potrzebę zaciągnięcia wyższego kredytu. Eksperci Metrohouse i Expandera ostrzegają jednak, żeby z tym nie przesadzać. Stopy procentowe mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku, a wraz z nimi wzrosną raty kredytów.

Potencjalni nabywcy mieszkań, którzy od dłuższego czasu wstrzymują się z podjęciem decyzji o zakupie, stali się świadkami najwyższych w Polsce wzrostów cen. Według raportu Metrohouse i Expandera w Gdańsku kupujący dokonują transakcji w cenach o 17,9 proc. wyższych niż przed rokiem. Obecnie za m kw. mieszkania płacimy średnio 6544 zł, czyli ok. 1000 zł więcej niż w 2017 r.

- Dla inwestorów Gdańsk jest bardzo dobrym miejscem do lokowania swojego kapitału. Z jednej strony mogą liczyć na wynajem długoterminowy, ale w ostatnim czasie wielu inwestorów wybiera opcję wysoko rentownych wynajmów na doby, które z powodzeniem konkurują z ofertą hoteli, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

W Gdańsku nabywane mieszkania nie charakteryzują się zbyt dużym metrażem.

- Najszybciej nabywców znajdują mieszkania o powierzchni 45-50 m kw., które są najlepszym produktem dla inwestorów, ale także jako mieszkania na start, dodaje Marcin Jańczuk.

Coraz wyższe ceny mieszkań tradycyjnie już skłaniają klientów do powrotu do zainteresowania się rynkiem domów. W przypadku zabudowy szeregowej ceny rozpoczynają się już od kwot poniżej 500 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że dostosowanie takiej nieruchomości do stanu zamieszkalności pochłonie więcej niż w przypadku standardowego mieszkania.

WROCŁAW

Wrocław: więcej kupujących niż sprzedających

Pośrednicy działający we Wrocławiu zauważają, że popyt na mieszkania jest wyższy niż zwykle. Obawy przed kolejnymi wzrostami cen powodują, że klienci intensywnie poszukują lokali do zakupu. Nadal silny jest też nurt inwestowania w nieruchomości na wynajem. Coraz wyższe ceny powodują, że Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. Eksperci Metrohouse i Expandera ostrzegają jednak, że niskie stopy procentowe nie pozostaną z nami na zawsze. Prawdopodobne jest, że zaczną rosnąc już w przyszłym roku, a wraz z nimi raty kredytów.

Nabywcy mieszkań wybierali lokale o nieco wyższych cenach niż przed miesiącem. Różnica wynosi 2,7 proc. Za m kw. mieszkania na rynku wtórnym płacimy średnio 6062 zł za m kw. Jednocześnie sprzedający oferują swoje mieszkania w coraz wyższych cenach, ale ich oczekiwania nie mają odzwierciedlenia w końcowych cenach uzyskanych podczas transakcji sprzedaży.

- Klienci coraz częściej interesują się zakupem mieszkania na rynku pierwotnym. Jednak dostępność gotowych do odbioru lokali jest bardzo niewielka. Jeżeli na przykład poszukujemy trzypokojowego mieszkania o metrażu ok. 60 m kw., czyli produktu poszukiwanego przez duże grono potencjalnych nabywców, to oferta rynku pierwotnego dotyczy głównie inwestycji, które kończą się w IV kwartale 2019 r. lub w I kwartale 2020 r. Nie jest więc zaskoczeniem, że przy tak dużym zainteresowaniu deweloperzy nie są skłonni do negocjacji cen, komentuje Karolina Górska, dyrektor biura Metrohouse we Wrocławiu.

Potencjalni nabywcy mieszkań obawiają się kolejnych wzrostów, dlatego w ostatnim czasie więcej jest osób poszukujących mieszkania do zakupu niż takich, którzy wystawiają lokal na sprzedaż. Utrzymujący się trend inwestowania w nieruchomości powoduje, że klienci zatrzymują swoje mieszkania przeznaczając je na wynajem.

ŁÓDŹ

W Łodzi ceny przyhamowały

Ceny mieszkań w Łodzi ustabilizowały się na poziomie ok. 4000 zł za m kw. Z danych Metrohouse i Expandera, wynika jednak, że nie brakuje ofert, które znacząco wykraczają poza średnią. Klienci często wybierają mieszkania z rynku pierwotnego, gdzie rosnące ceny nie osłabiają popytu. Łatwo dostępne kredyty hipoteczne zachęcają do zakupów, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie będą trwać wiecznie. Raty kredytów prawdopodobnie zaczną rosnąć już w przyszłym roku.

Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym wynoszą 3936 zł. Na łódzkim rynku nieruchomości nieustannie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu oraz trzypokojowe. Jednak w porównaniu do poprzednich miesięcy wzrosło zainteresowanie kawalerkami.

- Klienci z reguły kupują M2 pod kątem inwestycji. Przy wynajmie takiego lokum stopy zwrotu z inwestycji niejednokrotnie sięgają poziomu 10% w skali roku. Aktualnie jest coraz mniej „ciekawych” nieruchomości na rynku wtórnym, ponieważ wszystkie lokale w cenie rynkowej i dobrej lokalizacji znikają w ciągu kilku dni, mówi Maciej Czyż, dyrektor biura Metrohouse w Łodzi.

Rynek łódzki nieco zwolnił i ceny nie rosną już tak szybko jak w ciągu ostatniego półrocza. Jednak cały czas można znaleźć ceny ofertowe na poziomie ok. 5200 zł za m kw. dla w pełni rozkładowego, standardowego mieszkania, w dobrej lokalizacji. Równocześnie w Łodzi zauważalny jest wzrost zainteresowania domami na obrzeżach miasta, z dobrą komunikacją z centrum. Klienci poszukują niedużych domów między 100 a 150 m kw. w zabudowie parterowej.

– Wzrosty cen mieszkań odnotowaliśmy także na rynku pierwotnym, lecz nie odstraszają one potencjalnych nabywców. Wszystko, co zostanie zbudowane przez deweloperów, sprzedaje się w szybkim tempie, dodaje Maciej Czyż.

POZNAŃ

Coraz droższe mieszkania w Poznaniu

Coraz droższe mieszkania skłaniają Poznaniaków do zainteresowania się rynkiem segmentów. Takie inwestycje są coraz częstszym elementem krajobrazu Poznania i okolic. Tymczasem zainteresowanie kredytowaniem zakupów mieszkaniowych jest tak duże, że eksperci Metrohouse i Expandera radzą, aby składać wnioski kredytowe do kilku banków jednocześnie.

Poza wzrostem cen, który w ostatnich dwunastu miesiącach przekroczył 10 proc., w Poznaniu najbardziej charakterystycznym wyróżnikiem lokalnego rynku są dość duże metraże nabywanych mieszkań.

- Średni metraż znacznie przekracza 60 m kw., co stawia stolicę Wielkopolski w ścisłej czołówce miast. O ile w innych miastach w miesięcznych zestawieniach dość sporadycznie pojawiają się transakcje mieszkaniowe, gdzie nabywana powierzchnia przekracza 100 m kw., to w poznańskich transakcjach frekwencja występowania takich zakupów jest o wiele wyższa, komentuje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Coraz wyższe ceny mieszkań (obecnie za m kw. płaci się średnio 5982 zł) skłaniają Poznaniaków do zainteresowania się innymi rodzajami nieruchomości. Mnożą się zatem m.in. inwestycje mieszkań bezczynszowych w szeregowcach na obrzeżach miasta. Ceny takich lokali o powierzchni ok. 70-80 m kw. rozpoczynają się od poziomu 350 tys. zł.

- Wielu klientów postrzega zakup takich nieruchomości jako namiastkę domu z własnym ogrodem, dlatego popularność tego rodzaju nieruchomości rośnie, mówi Marcin Jańczuk.