Giełdowi deweloperzy, czyli 422 mln złotych na "czysto"

Przeczytaj także: Zyski deweloperów, czyli duży może więcej

Trwająca już grubo ponad 5 lat koniunkturalna prosperity na krajowym pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, siłą rzeczy przekłada się na finansowe żniwa giełdowych spółek deweloperskich. Jak wskazuje branżowy portal RynekPierwotny.pl rekordowy pod tym względem okazał się rok ubiegły, w którym kilkanaście notowanych na GPW spółek deweloperskich o profilu mieszkaniowym wypracowało dla swoich akcjonariuszy łącznie blisko 800 mln zł czystego zysku. Wiele wskazuje na to, że rok bieżący może ponownie okazać się rekordowym.

Z elitarnej piętnastki giełdowych tuzów, największych i najbardziej rozpoznawalnych deweloperów z grona tych, których głównym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, na szczególne wyróżnienie zasługuje pierwsza trójka: LC Corp, Atal i Dom Development. Te trzy firmy w pierwszym półroczu br. wypracowały w sumie czysty zysk na poziomie około 355 milionów złotych, co stanowi mniej więcej trzy czwarte sumy wszystkich dodatnich wyników zysku netto giełdowych deweloperów mieszkaniowych w omawianym okresie.

Co więcej, LC Corp, lider prezentowanej klasyfikacji zyskowności deweloperów mieszkaniowych, wypracował w pierwszych sześciu miesiącach br. skonsolidowany zysk netto rzędu 147 mln zł, blisko dwukrotnie wyższy niż w całym 2017 roku. Natomiast profity znacznie poniżej swojego potencjału zakomunikował Murapol, jeden z czterech rynkowych potentatów pod względem sprzedażowych wolumenów i osiąganych dochodów w poprzednich okresach. W tym przypadku półroczny zysk netto poleciał w dół rok do roku o blisko trzy czwarte.

Z kolei w gronie rynkowych maruderów znalazły się tym razem 4 spółki, które poinformowały o skonsolidowanej stracie netto w pierwszym półroczu rzędu od 3,5 do prawie 25 mln zł. Ujemny wynik w takim wymiarze zakomunikował Polnord, który jako główną przyczynę strat podał wzrost kosztów generalnego wykonawcy na kilku inwestycjach. Pytanie, czy jest to tylko wypadek przy pracy, czy może zwiastun wysypu kłopotów kolejnych deweloperów, wynikających z konieczności renegocjacji kontraktów z generalnymi wykonawcami.

Po zbilansowaniu powyższych skonsolidowanych dodatnich i ujemnych wyników netto prezentowanej grupy spółek deweloperskich okazuje się, że przedmiotowa piętnastka zarobiła razem na czysto w pierwszym półroczu br. prawie 422 mln złotych, co stanowi wynik lepszy od wypracowanego w analogicznym okresie 2017 roku o ponad 120 mln zł, a więc równo 41 procent.

Rozpatrując wyniki finansowe deweloperskich spółek Z GPW, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, ze szczególnym uwzględnieniem zysku netto za wybrany okres, należy mieć na uwadze, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametry, choć są wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółek, nie muszą do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Są więc bardziej efektem działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczą.

Natomiast potwierdzoną już niejednokrotnie normą z przeszłości jest zazwyczaj znaczna poprawa wyniku finansowego netto większości deweloperów mieszkaniowych w drugim półroczu. Jak tłumaczą eksperci z portalu RynekPierwotny.pl gdyby tego typu tendencja miała zostać utrzymana także w roku bieżącym, rekordowy sumaryczny wynik finansowy mieszkaniowej deweloperki giełdowej z pierwszego półrocza byłby zapowiedzią kolejnego rekordu za cały rok 2018. Jak się wydaje okrągła suma 1 miliarda złotych jest jak najbardziej prawdopodobna.

W tej sytuacji za typowo paradoksalną należy uznać sytuację wskaźnika giełdowej koniunktury sektora deweloperskiego, a więc indeksu WIG – Nieruchomości. Od ośmiu miesięcy znajduje się on bowiem w zdecydowanej tendencji spadkowej, ewidentnie ignorując doskonałą passę tak sprzedażową jak i dochodową spółek deweloperskich. Dla takiego stanu rzeczy nie ma innego wytłumaczenia, jak tylko trwającą dystrybucją akcji deweloperów przed oczekiwanym przez rynek cyklicznym spowolnieniem koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu