Inwestycja w condohotel. Lepsza niż zysk z lokaty, ale...

Przeczytaj także: Inwestycja condohotel czy mieszkanie na wynajem? Co lepsze?

Mechanika zarabiania na inwestycjach typu condohotel jest prosta. Deweloper buduje obiekt hotelowy w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji i zostaje jego operatorem (bądź angażuje do tego zadania oddzielną firmę). Inwestor prywatny wykupuje w hotelu apartament na własność, a operator zajmuje się serwisem oraz obsługą gości. W gestii operatora jest również pozyskiwanie najemców. Zysk z najmu jest dzielony między operatora i właściciela apartamentu. Lokal jest własnością inwestora, więc ma on również prawo do zajmowania apartamentu na własne potrzeby np. w czasie wakacyjnego urlopu.

Apartament typu condo może kupić osoba prywatna lub osoba prowadząca działalność gospodarczą. W obu przypadkach koszty związane z podatkiem VAT można odliczyć od podatku. Zakup apartamentu może być opodatkowany dwiema stawkami VAT - 8 i 23%. Jej wysokość jest uzależniona od tego, czy apartament ma przeznaczenie użytkowe (8%) czy mieszkalne, co z kolei jest pochodną planu zagospodarowania przestrzennego.

Ze względu na wysoki standard wykończenia, atrakcyjną lokalizację i bogate wyposażenie budynku ceny apartamentów typu condohotel mogą w skrajnych przypadkach przekraczać kwotę 2 milionów złotych brutto jak ma to miejsce w inwestycji DIUNE w Kołobrzegu. Najtańsze lokale condo to wydatek ponad 350 tys. zł brutto - takie oferty można znaleźć we wrocławskim Condo Hotelu lub w inwestycji Forest Ski Hotel w Szklarskiej Porębie. Warto zaznaczyć, że kupując nieruchomość typu condo trzeba posiadać pełną kwotę (brutto), ponieważ zwrot podatku VAT otrzymamy z opóźnieniem. W trakcie transakcji potrzebujemy pełnej kwoty.

Operatorzy oferują różne modele współpracy przy wynajmie lokali turystom. Najczęstszym jest forma dzierżawy apartamentu i stała opłata dla właściciela lokalu. Przy czym koszty obsługi, serwisu i marketingu ponosi operator.

Stopa zwrotu z gwarancją…

Na rynku funkcjonują dwa sposoby rozliczeń między operatorem i właścicielem lokalu. W przypadku opcji z gwarancją właściciel apartamentu uzyskuje stałą stopę zwrotu - na kwotę zysku nie ma wpływu obłożenie hotelu. Pieniądze są wypłacane w cyklach miesięcznych, kwartalnych bądź rocznych. Gwarantowana stopa zwrotu wyraźnie przewyższa aktualne oprocentowanie lokat bankowych, które wg najnowszych danych NBP wyniosło 1,7% we wrześniu br.

W analizowanych przez serwis Domiporta.pl inwestycjach umowa między właścicielem apartamentu a operatorem jest podpisywana na czas określony - najczęściej proponowane są okresy 10, 15 i 30-letnie. Umowę z operatorem po wyznaczonej dacie można przedłużyć. Bywa, że operator uzależnia stopę zwrotu od długości trwania umowy, tak jest w przypadku inwestycji Gwiazda Morza. W pierwszym roku wartość zwrotu osiąga 5,5% i zwiększa się z każdym rokiem o pół procent aż osiągnie maksymalny poziom 7% po czwartym roku.

… i bez niej

Drugi sposób rozliczeń między stronami działa na zasadzie 50/50 i jest uzależniony od obłożenia condohotelu. Właściciel apartamentu otrzymuje 50% utargu z wynajęcia lokalu. Gdy pokój nie jest wynajmowany - nie zarabia. Dlatego, im atrakcyjnej zlokalizowana inwestycja tym lepiej dla inwestora.

Przykładowo. Jeżeli apartament jest wynajmowany przez operatora za 300 zł netto za dobę przez 14 dni w miesiącu, do kieszeni właściciela lokalu trafia kwota 2100 zł. Liczba sprzedanych noclegów zależy od atrakcyjności turystycznej miejsca oraz umiejętności marketingowych operatora.

Mechanizm 50/50 działa między innymi w inwestycji BOULEVARD RESIDENCE w Ustroniu Morskim lub BALTIC PARK FORT w Świnoujściu. Łatwo sobie wyobrazić, że w letnich miesiącach gdy turyści przyjeżdżają odpocząć nad Bałtyk o poziom obłożenia apartamentów operator nie musi się martwić. Poza sezonem przychody z pewnością spadną.

Lokalizacja i wyposażenie - na to warto zwrócić uwagę

Aby obiekt na siebie zarabiał powinien mieć przede wszystkim atrakcyjną lokalizację. Najlepszymi inwestycjami pod tym względem będą condohotele położone nad Bałtykiem (np. H2O w Kołobrzegu czy Gwiazda Morza we Władysławowie) oraz te znajdujące się blisko popularnych szlaków górskich (np. FOREST SKI HOTEL w Szklarskiej Porębie). Duże zyski mogą przynieść również condohotele znajdujące się w atrakcyjnych turystycznie miastach takich jak Wrocław (inwestycja Condo Hotel).

Inwestor podczas wyboru condo musi zwrócić uwagę również na wyposażenie. Condohotele zazwyczaj mają wyposażenie porównywane z cztero- i pięciogwiazdkowymi hotelami oraz bogatą ofertę udogodnień dla gości. Wśród nich można wymienić najczęściej spotykane: baseny, ośrodki SPA, różne rodzaje saun, centra konferencyjne czy restauracje i bary. Najczęściej apartamenty posiadają również widok na morze bądź góry, co również pomaga znaleźć najemców.

Bartłomiej Baranowski, Analityk rynku nieruchomości