Użytkowanie wieczyste, czyli jak samorządy uderzają w Polaków

Przeczytaj także: Co zmieni koniec użytkowania wieczystego?

Wypowiedzenie w ostatniej chwili

Okazuje się, że tego rodzaju praktykę zastosowano w wielu regionach Polski. Polacy masowo otrzymują korespondencję informującą ich o podwyższeniu opłaty za użytkowanie wieczyste. Spora rzesza adresatów tych pism po prostu je ignoruje. Dopiero kontakt ze specjalistą uświadamia im, w jakiej sytuacji zostali postawieni.

– Nasz klient, posiadający udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu, zabudowanego blokiem mieszkalnym, zwrócił się do nas niedawno z zapytaniem: dlaczego – skoro od 1 stycznia jego prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności – gmina przysłała mu podwyższenie opłaty za użytkowanie wieczyste? Początkowo chciał nawet zignorować to pismo, ponieważ podwyższenie opłaty nie wydawało się aż tak dotkliwe. Zwłaszcza, że i tak w przyszłym roku z uwagi na przekształcenie prawa, opłaty nie będzie musiał wnosić. Uświadomiliśmy go jednak, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie odbywa się bezpłatnie. Konieczne jest uiszczenie opłaty, która domyślnie rozłożona jest na 20 lat, ale możliwa jest jej wcześniejsza spłata, z dodatkowymi bonifikatami. Wysokość tej opłaty jest uzależniona właśnie od wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Im większa opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, tym większa będzie po 1 stycznia 2019 r. opłata za przekształcenie tego prawa w prawo własności – tłumaczy Łukasz Rodak, aplikant radcowski z kancelarii Duraj Reck i Partnerzy.

Tym samym jasne staje się, dlaczego u schyłku roku jednostki samorządu terytorialnego niemal masowo wysyłają do użytkowników wypowiedzenie umów w zakresie dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. W ten właśnie sposób chcą sobie zagwarantować większe wpływy z opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

– Skarb Państwa i jego przedstawiciele składają wypowiedzenia właśnie teraz, aby zdążyć przed końcem roku i wejściem w życie ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Tymczasem w świątecznej zawierusze użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, mogą niestety przegapić 30-dniowy termin na złożenie stosownego wniosku sprzeciwiającego się podwyższeniu – alarmuje Daniel Reck z kancelarii Duraj Reck i Partnerzy.

Co zrobić z wypowiedzeniem?

Wypowiedzenie przez gminę dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości nie powoduje skutków od razu. Stosownie do brzmienia ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi ono jedynie „propozycję” nowej opłaty. Użytkownik wieczysty ma 30 dni od dnia otrzymania tego wypowiedzenia na złożenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego bezpłatnego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Brak złożenia takiego wniosku powoduje uznanie, że użytkownik wieczysty zgadza się na nową wysokość opłaty. We wniosku musi jednak wskazać, dlaczego nie zgadza się z podwyższeniem opłaty i wykazać błędy organu.

Na czym zatem oprzeć taki wniosek i zarzuty do zmiany opłaty?

– Każdą sprawę należy analizować indywidualnie, lecz najbardziej oczywistym zarzutem jest nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości. Nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ustala się bowiem w oparciu o operat szacunkowy, wyceniający wartość tej nieruchomości. Z różnych powodów operat taki może przedstawiać jej zawyżoną wartość, ale nie jest to powód do radości dla jej użytkowników wieczystych, wprost przeciwnie – im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa wartość opłaty rocznej, a w konsekwencji – opłaty za przekształcenie prawa w prawo własności. Warto zatem udać się do organu, który dokonał wypowiedzenia celem zapoznania się z operatem szacunkowym oraz sporządzenia jego fotografii lub kserokopii. W szczególnych przypadkach, konieczne może okazać się stworzenie własnego „kontroperatu” biegłego rzeczoznawcy, który wykaże prawidłową wartość nieruchomości – tłumaczy Łukasz Rodak.