Ceny mieszkań już wyższe niż przed kryzysem

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w 14 krajach UE 2018

Rynek mieszkaniowy nie przestaje zaskakiwać. Najnowsze dane NBP sugerują, że za przeciętne używane mieszkanie trzeba było płacić o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Po takim wzroście już w trzecim kwartale br. ceny mieszkań używanych okazały się wyższe niż u szczytu przed kryzysem (III kw. 2007 roku). Dane te dotyczą 7 miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) i badane są przez bank centralny za pomocą indeksu hedonicznego. Jest on o tyle ciekawy, że uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko polega na obliczeniu zwykłej średniej lub mediany z cen transakcyjnych. Jest to więc najbardziej wiarygodna miara badająca zmiany cen mieszkań w Polsce.

Ceny przyspieszają

Z dostępnych danych wynika ponadto, że wzrosty cen wyraźnie przybierają w ostatnich miesiącach na sile. Podczas gdy jeszcze rok temu NBP sugerował, że używane mieszkania w największych miastach zdrożały o prawie 4,7% w skali roku (odczyt za 3 kwartał 2017 r.), to dziś dynamika jest prawie dwa razy szybsza. Dane udostępniane przez bank centralny są jednak opóźnione, bo dopiero podsumowują trzeci kwartał bieżącego roku. Szybsze szacunki odnośnie dalszego rozwoju sytuacji na rynku cyklicznie publikuje Open Finance i Home Broker. Z listopadowego odczytu indeksu stworzonego przez te instytucje wynika, że w największych miastach mieszkania drożały już z ponad 13-proc. dynamiką.

Powodów tych wzrostów jest oczywiście kilka. Jeden z nich to utrzymująca się od dłuższego czasu bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Ta powoduje, że coraz więcej Polaków stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a ponadto coraz dłużej trwająca dobra koniunktura ułatwia podjęcie decyzji o zadłużeniu się na wiele lat. Nie bez znaczenia są też niskie stopy procentowe. To przez nie oprocentowanie lokat jest tak niskie, że skłania osoby posiadające kapitał do szukania innego sposobu na zainwestowanie pieniędzy (np. zakup mieszkania na wynajem). Z drugiej strony niskie stopy procentowe oznaczają też tanie kredyty, z których Polacy w 2018 roku korzystają najchętniej od dekady.

Padła pierwsza bariera

Wzrost cen powyżej szczytu sprzed ostatniego kryzysu jest momentem symbolicznym, co nie oznacza jeszcze wcale, że mamy do czynienia z bańką cenową większą niż dekadę temu. Pamiętajmy, że w międzyczasie mieliśmy do czynienia z inflacją, która wyraźnie podniosła ogólny poziom cen. Dane GUS sugerują, że mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o około 25%, aby w ujęciu realnym poziom cen wzrósł ponad szczyt przed kryzysem. Mało tego, w międzyczasie wynagrodzenia Polaków wzrosły w latach 2007 – 2018 o ponad połowę, a kredyty staniały o jedną trzecią. Podczas gdy w sierpniu 2007 roku przeciętne RRSO kredytu hipotecznego wynosiło 6,8%, to dziś jest to 4,6%. To pokazuje, że potencjał do dalszych wzrostów cen wciąż jest spory. Martwić może więc to, że im mocniej ceny będą rosły teraz, tym szybciej spadać będą w przypadku pogorszenia koniunktury. Z drugiej strony trudno spodziewać się dziś spadków cen mieszkań gdy mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy, a kredyty pozostają tanie.

Bartosz Turek, analityk