2018, czyli wyjątkowy czas pierwotnego rynku nieruchomości

Przeczytaj także: Rynek pierwotny a specustawa mieszkaniowa

Rynek w drodze do normalności

Za nami pięcioletni okres sprzedażowo-inwestycyjnej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym, w czasie którego jego statystyki uległy co najmniej podwojeniu. Windowanie deweloperskich wyników sprzedaży mieszkań z roku na rok nawet o jedną piątą wydawało się jeszcze niedawno zjawiskiem na tyle powszednim, że nie budzącym już większych emocji. Tymczasem jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl dobiega końca rok 2018, który według wszelkiego prawdopodobieństwa przyniesie spadek sprzedaży lokali z pierwszej ręki rzędu kilkunastu procent. Oznacza to cofnięcie statystyk sprzedażowych pierwotnego segmentu mieszkaniówki do poziomów z 2016 roku.

Jednocześnie w ostatnich dwunastu miesiącach mocno przyspieszyły wzrosty cen. Średnia zwyżka stawek mkw. deweloperskiego lokum w największych krajowych aglomeracjach wyniesie w tym roku około 10 proc. Z jednej strony to sporo, z drugiej natomiast jest to oczekiwane i usprawiedliwione odreagowanie zastoju cenowego kilku lat poprzednich. Z kolei przyśpieszone wzrosty cen nowych mieszkań w korelacji ze spadkiem wolumenu ich sprzedaży, to podręcznikowe symptomy koniunkturalnego przesilenia, które zapowiada nadejście nieco spokojniejszych czasów dla uczestników rynku nieruchomości.

Wciąż nie widać natomiast żadnych sygnałów nadchodzącego uspokojenia w aktywności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych. W br. oddadzą oni do użytkowania grubo ponad 100 tys. lokali, rozpoczną budowę kolejnych 140 tys., oraz uzyskają około 160 tys. nowych pozwoleń na budowę. Nie trzeba chyba dodawać, że są to absolutnie rekordowe statystyki w dziejach pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki, o skali jeszcze kilka lat temu trudnej do wyobrażenia. Nie ma jednak większych wątpliwości, że i w kwestii nowych inwestycji nadchodzący rok powinien być okresem powrotu do normalności.

U deweloperów historyczne żniwa na spadkowej fali

Spółki deweloperskie o profilu mieszkaniowym, a zwłaszcza ich akcjonariusze, rok 2018 zapamiętają też jako rekordowo zyskowny. Wg portalu RynekPierwotny.pl blisko dwudziestka notowanych na giełdzie branżowych tuzów po raz pierwszy w historii zapewne przekroczy w br. w sumie okrągły miliard złotych skonsolidowanego zysku netto, na co jednoznacznie wskazują raporty finansowe za trzy pierwsze kwartały.

Będzie to wynik lepszy licząc rok do roku o co najmniej 20 proc. W związku z tym już w przyszłym roku w formie dywidendy ponownie popłyną na rachunki inwestycyjne akcjonariuszy deweloperów setki milionów złotych. Co więcej, krociowe profity powinny niezależnie od stanu bieżącej koniunktury zasilać bankowe konta deweloperów jeszcze przez co najmniej kilka kwartałów, co wynika z obowiązującej metodyki liczenia zysków z mieszkań przekazanych.

Niestety krociowe żniwa finansowe nie przełożyły się w tym roku na giełdową hossę spółek deweloperskich. Co gorsza, branżowy indeks WIG-Nieruchomości już od tegorocznego stycznia pozostaje w regularnym trendzie spadkowym, który obniży jego wartość w br. o blisko 20 proc. Rok 2018 będzie więc rokiem klasycznej bessy spółek nieruchomościowych. Dlaczego akcje wciąż świetnie prosperujących deweloperów są na GPW niczym gorący kartofel? Inwestorzy giełdowi najprawdopodobniej postanowili z odpowiednim wyprzedzeniem zdyskontować oczekiwane spowolnienie koniunktury w mieszkaniówce, nie oglądając się specjalnie na rosnące zyski przedsiębiorców ze sprzedaży mieszkań.

Legislacyjna rewolucja

Ale 2018 rok przejdzie do historii krajowego rynku mieszkaniowego także jako czas swoistej legislacyjnej rewolucji, wyznaczającej zupełnie nowe kategorie w obszarze jej ram prawnych. Chodzi o tzw. ustawę o dopłatach do czynszu, tzw. specustawę mieszkaniową, następnie ustawę o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, i wreszcie wciąż oczekującą na uchwalenie ustawę o spółkach inwestujących w najem nieruchomości. Jeszcze nigdy dotąd w okresie jednego roku nie wprowadzono aż tylu tak ważnych nowych regulacji prawnych rynku nieruchomości. Co z tego wynika?

Nawiązując do licznych kontrowersji, jakie dość powszechnie budzą praktycznie wszystkie zadysponowane w 2018 roku przez ustawodawcę zmiany prawa, nietrudno jest przewidzieć, że misje nowych ustaw do najłatwiejszych należeć nie będą. Jednak od tego, czy spełnią pokładane w nich nadzieje i okażą się skutecznym stymulatorem rynku nieruchomości mieszkaniowych, w decydującym stopniu może zależeć kształtowanie warunków oraz wyznaczanie trendów i perspektyw zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków na bardzo długie lata.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu