Deweloperskie spółki giełdowe już odczuwają przesilenie

Przeczytaj także: Czy deweloperzy mogą spać spokojnie?

Mocno przyśpieszona dynamika spadków

Zaprezentowana dwudziestka tuzów krajowej branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym, spółek giełdowych notowanych na rynku podstawowym oraz Catalyst warszawskiej GPW, w ostatnim kwartale ub. roku zakontraktowała w sumie 6218 lokali, co jest wynikiem o prawie 30 proc. gorszym w zestawieniu z analogicznym okresem 2017 roku.

To, co szczególnie może niepokoić w kwartalnych statystykach sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki, to mocno przyśpieszający trend dynamiki spadków. O ile bowiem po pierwszym kwartale ub. roku zanotowano jeszcze 4-procentowy wzrost sprzedaży rok do roku, to już w drugim kwartale spadek wyniósł ponad 11 procent, w trzecim około jednej piątej, a w ostatnim – IV kw. było to już blisko minus 30 procent. Tym samym co kwartał spadek rok do roku przyspiesza o kolejne 10 p.p. To oznacza bardzo szybkie tempo spowolnienia sprzedaży nowych mieszkań, które jeszcze niedawno trudno było sobie wyobrazić.

Nieco lepiej prezentuje się dynamika spadków liczona łącznie od początku roku, która po czterech kwartałach, a więc za cały 2018 rok wyniosła 14,5 procent rok do roku. W ten sposób sprzedaż deweloperów mieszkaniowych w ubiegłym roku cofnęła się mniej więcej do wolumenu z roku 2016, tym samym wciąż utrzymując się na poziomie korespondującym z najwyższymi rocznymi wynikami w historii. Trudno jednak uznać to za optymistyczny prognostyk czy też dobry omen na najbliższe kwartały, czy lata.

Nieliczne wyjątki potwierdzające regułę

W ciągu roku bez zmian pozostał skład oraz kolejność rynkowego podium, które zajęły Dom Development, Murapol i Robyg. Dwie czołowe deweloperskie spółki giełdowe, w odróżnieniu od większości rynkowej konkurencji, zaprezentowały ponadto „zaledwie” jednocyfrową roczną dynamiką spadku sprzedaży, którą w przypadku Murapolu można określić wręcz jako symboliczną.

Jednak prawdziwymi wyjątkami potwierdzającymi regułę rynkowego przesilenia była dwójka stołecznych deweloperów, ograniczających dotychczas swoje inwestycje wyłącznie do terenu Warszawy. Victoria Dom i Marvipol Development zarówno w ostatnim kwartale, jak i całym 2018 roku osiągnęły rewelacyjne wyniki sprzedaży z progresem liczonym od 10 do 40 procent. Czyżby trafione inwestycje na największym rynku mieszkaniowym kraju miały okazać się skutecznym panaceum na czas hamowania koniunktury?

Przed rynkiem kilka chudszych lat

Silna dynamika spadków sprzedaży mieszkań deweloperskich powinna wkrótce wyhamować, jednak tendencja spadkowa statystyk sprzedażowych, a z czasem zapewne także inwestycyjnych pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki, może potrwać kilka, niestety zdecydowanie chudszych lat. Lansowany ostatnio dość powszechnie argument brakujących w Polsce dwóch milionów lokali nie będzie miał większego znaczenia dla nieubłaganej cykliczności rynku nieruchomości, który według wszelkiego prawdopodobieństwa wszedł w fazę utrwalającej się dekoniunktury.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu