Czy ceny mieszkań będą jeszcze wyższe?

Przeczytaj także: Czy rynek mieszkaniowy hamuje?

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu

Popyt na rynku mieszkaniowym utrzymuje się na wysokim poziomie, ale w tym roku nie powinniśmy oczekiwać dalszych znaczących wzrostów cen mieszkań. Już teraz da się zauważyć, że klienci zaczynają mieć opory związane z wysokimi cenami. Oczywiście każda lokalizacja rządzi się swoimi prawami i wciąż w najlepszych lokalizacjach elastyczność kupujących jest większa, ale można powiedzieć, że rynek osiągnął pewne maksimum. Dotyczy to również kosztów – ceny gruntów ustabilizowały się, a koszty budowy drożeją minimalnie.

Istotny wpływ na ceny mieszkań może mieć natomiast zapowiadana nowelizacja ustawy deweloperskiej zakładająca utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Składki odprowadzane przez deweloperów na DFG, które w przypadku otwartych rachunków powierniczych mogą sięgnąć do 5% kwot wpłacanych przez klientów, będą oznaczać dodatkowe znaczące koszty. Ten element finalnie podwyższy cenę zakupu mieszkania, którą zapłaci klient.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA

Drożejące materiały budowlane, zmniejszona podaż gruntów oraz idący za nią wzrost wartości działek pod zabudowę, rosnące koszty robocizny, powodowane brakiem pracowników wykonawczych, od dłuższego czasu determinują zauważalne podwyżki cen mieszkań. Również w 2019 roku odczuwamy ich wpływ na budżety inwestycyjne. Jednak nie spodziewamy się spektakularnych aprecjacji cen, co można było zauważyć już po pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku. Raczej będą to kilku-, może kilkunastoprocentowe wzrosty, ponieważ wszystkim stronom rynku, w tym także deweloperom zależy, aby krajowy rynek mieszkaniowy rozwijał się w sposób zrównoważony. Z drugiej strony należy podkreślić, że rośnie nam także spora grupa zamożnych klientów, którzy mają coraz wyższe oczekiwania, co do standardu wykończenia inwestycji oraz wyposażenia ich w dodatkowe udogodnienia, m.in. takie jak np. systemy smart home czy rozwiązania wpływające na bezpieczeństwo inwestycji (monitoring wizyjny, wideodomofony z systemem SOS), co także wpływa na ostateczną cenę lokali.

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce mieszkaniowej Skanska

Bezpośredni wpływ na wysokość cen mieszkań mają wzrost kosztów budowy oraz usług wykonawczych. Te dwa faktory łączą się ze sobą, ponieważ w cenie materiałów zaszyta jest wartość robocizny. Nie bez znaczenia jest także kwestia dostępności gruntów. Warszawski rynek się kurczy, a liczba wydawanych pozwoleń na budowę jest niska. Mimo to prognozy nie wskazują radykalnego tąpnięcia – popyt nieznacznie będzie przewyższać podaż. Może w tym pomóc utrzymująca się aktywność nabywców gotówkowych w wieku 35+, których potrzeby mieszkaniowe wciąż są duże, a skala oszczędności robi wrażenie.

Agata Sieradzka, Lider Biura Sprzedaży osiedla Primo firmy Profbud.

Po dynamicznym wprowadzeniu przez inwestorów na rynek mieszkaniowy wielu nowych nieruchomości oraz dużej ilości sprzedanych mieszkań w 2018 roku zaobserwowaliśmy, że liczba dostępnych do nabycia lokali mieszkalnych zaczyna spadać. Może mieć to bezpośrednie przełożenie na wzrost cen. Najważniejszym jednak czynnikiem w tym zakresie okazuje się lokalizacja. Atrakcyjnych miejsc, zwłaszcza w centrum aglomeracji jest coraz mniej, co również ma wpływ na ich ceny. Nieruchomość usytuowana w sercu miasta, dogodnie skomunikowana, w niedalekiej odległości od dworców, metra, stacji rowerów miejskich, jak i ośrodków kulturalnych oraz centrów handlowych, zawsze będzie cieszyła się powodzeniem u nabywców. Takie warunki spełnia nasze łódzkie osiedle Primo, znajdujące się w Nowym Centrum Łodzi. Mieszkania w tej nieruchomości są atrakcyjne zarówno dla osób poszukujących lokalu pod inwestycję, jak i kupujących na własny użytek.

Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Development

W 2018 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły, ale w czwartym kwartale zaobserwowaliśmy względną stabilizację sytuacji na rynku wykonawstwa. To dobry prognostyk na ten rok, ponieważ pozwala oczekiwać osłabienia dynamiki wzrostu cen w kolejnych miesiącach. Ceny generalnych wykonawców mogą okazać się kluczowe. Jeżeli chodzi o czynniki leżące deweloperskie, to niezmiennie wpływ ma lokalizacja lokalu w budynku – piętro, widok, wielkość balkonu itd. Mieszkania położone wysoko zawsze cieszą się największą popularnością, co wiemy na przykładzie Nowej Papierni we Wrocławiu i 13-piętrowych budynków Red Parku w Poznaniu. Inne czynniki to np. układ pomieszczeń, standard wykończenia i dostępność dziedzińców czy patio. Nie można pominąć położenia na mapie miasta. Obserwując rynek wrocławski wiemy, że niektórzy są skłonni dopłacić za lokalizację w centrum i wysoki standard, natomiast poznaniacy preferują rodzinne osiedla w spokojniejszych częściach miasta jak np. Dębiec, gdzie jest trochę taniej.

Filip Rybacki, prezes spółki Dzisiejszy Dom

W ubiegłym roku największy wpływ na cenę mieszkań miały rosnące koszty budowy i ceny gruntów. Te same czynniki będą kształtowały ceny także w tym roku, ale przypuszczam, że dynamika wzrostu cen mieszkań będzie mniejsza, ponieważ sytuacja na rynku gruntów i generalnego wykonawstwa w ostatnich miesiącach poprawia się. Obok najważniejszych kosztów budowy duży wpływ będą miały stopy procentowe i decyzje banków o udzielaniu kredytów zarówno deweloperom, jak i nabywcom. Warto podkreślić, że niektórzy deweloperzy zabezpieczają się przed ryzykiem fluktuacji cen, oferując ceny stałe. Tak jest np. w przypadku naszych Minimaxów pod wrocławskim lotniskiem, gdzie mikroapartamenty, o przeznaczeniu głównie inwestycyjnym, kosztują 158,5 tys. zł netto i ta cena nie zmieni się w tym roku, choć Minimaxy są w budowie. Ich atrakcyjna cena, wysokie stopy zwrotu i dwuletnia gwarancja najmu czynią inwestycję atrakcyjną dla firm i przedsiębiorców z Polski, a także z zagranicy.

Marek Smogór, prezes Quadro Developement

Na ceny mieszkań w 2019 roku z pewnością wpływa i nadal będzie miało wpływ kilka czynników. Po pierwsze brak dostępności wykwalifikowanej kadry robotniczej. Wykonawcy coraz częściej zwracają uwagę na zmniejszającą się liczbę pracowników. Ceny inwestycji idą znacząco w górę również z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych, które przekraczają koszty przewidywane na etapie planowania inwestycji. Nie bez znaczenia są wspomniane wcześniej regulacje prawne, a więc kwestia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego czy chociażby zmiany w regulacjach związanych z rachunkami powierniczymi – zamknięcie otwartych rachunków powierniczych.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice

Największy wpływ na ceny mieszkań będzie miał przede wszystkim wzrost kosztów budowy, a więc drożejące materiały budowlane oraz wyższe wynagrodzenia dla pracowników.

Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner

Kwestie wpływające na regulacje cenowe mieszkań w 2019 roku uzależnione są od dających się odczuć problemów podażowych (coraz mniejsza dostępność gruntów) i nadal wysokiego popytu. Poza czynnikami strukturalnymi istotny jest również deficyt pracowniczy, ciągłe wzrosty cen materiałów, a także nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej proponowana przez UOKiK w postaci DFG, jak i zakładana likwidacja otwartych rachunków powierniczych. Ponadto, niezmiennie, w stosunku do ubiegłych lat, na cenę wpływa lokalizacji inwestycji, jak i okoliczna konkurencja.

Tomasz Pietrzyński, z firmy MORE PLACE S.A.

W kontekście inwestycji mieszkaniowych w Poznaniu na ceny na pewno będą miały wpływ pojawiające się inwestycje konkurencyjne oraz popyt na dany typ nieruchomości, w danej części miasta. Natomiast w ujęciu ogólnorynkowym, w Poznaniu czy innych większych miastach w Polsce, na ceny nieruchomości mieszkaniowych będą wpływały jak zawsze ceny materiałów, koszty pracy oraz zmieniające się warunki formalno-prawne i finansowe jak np. zmiany w sposobach zabezpieczania finansowania inwestycji.

Bartłomiej Rzepa, ze spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza

Głównym czynnikiem wywierającym presję na wzrost cen mieszkań będą wciąż rosnące koszty budowy. Z tego powodu wiele projektów nie wejdzie w fazę realizacji, a pozostałe będą sprzedawane przy wyższych cenach. Dodatkowym ograniczeniem podaży nowych mieszkań będzie dostępność gruntów, ponieważ trwający od kilku lat boom inwestycyjny sprawił, że w najbardziej atrakcyjnych częściach miast brakuje działek budowlanych, a ich ceny są wywindowane.