Umowy najmu w centrach handlowych

Przeczytaj także: Umowy najmu w centrach handlowych - klauzula dot. czynszu od obrotu

Wzór umowy najmu ma zazwyczaj charakter standardowy – każde centrum handlowe ma opracowany swój projekt, który oferuje najemcom i który bardziej lub mniej można zmienić w trakcie negocjacji.

W procesie negocjacji umowy najmu niezwykle istotne jest właściwe wyważenie interesów obu stron. Z jednej strony, patrząc z punktu widzenia właściciela centrum, odpowiada on za prawidłowe funkcjonowanie centrum, należytą komercjalizację, marketing i działania promocyjne obiektu – czyli aspekty, które mają decydujące znaczenie dla przyciągnięcia najlepszych, najpopularniejszych marek do centrum i dużej liczby klientów. Cele te nie mogą być jednak osiągnięte bez współpracy wszystkich podmiotów działających w centrum, czyli przede wszystkim najemców – stąd obowiązki nałożone na najemców w umowach najmu powinny być z punktu widzenia wynajmujących gwarantem prawidłowego funkcjonowania centrum, a nie wyłącznie narzędziem do zabezpieczenia praw wynajmującego. Z drugiej strony umowa powinna należycie zabezpieczać interesy najemcy, umożliwiając mu niezakłócone prowadzenie działalności i osiągnięcie odpowiedniej rentowności przy wykorzystaniu wszystkich atutów, jakie daje prowadzenie sklepu w dobrze zarządzanym centrum handlowym.

Podział klauzul umownych

Z tego powodu proces negocjacji jest niejednokrotnie bardzo trudny i czasochłonny. Każda ze stron dąży bowiem do wyeliminowania spornych klauzul, które uważa za niekorzystne.

Klauzule te można podzielić na:

• klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia wynajmujących,
• klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia najemców.

Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia najemców:

• rozliczenie kosztów wspólnych, w szczególności z uwzględnieniem współczynników ważenia;
• klauzula automatycznego przedłużenia umowy najmu;
• przesłanki wypowiedzenia umowy najmu;
• zakaz konkurencji po stronie najemcy;
• zgoda wynajmującego na podnajem lub cesję;
• zgoda wynajmującego na zmianę rodzaju działalności w lokalu lub zakresu asortymentu (zwłaszcza w przypadku umów franczyzowych);
• prawo wynajmującego do wskazania wykonawców robót wykończeniowych lokalu;
• kary umowne;
• roboty budowlane w centrum;
• relokacja najemcy do innego lokalu.

Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia wynajmujących:

• klauzule dotyczące zachowania określonego poziomu komercjalizacji i obecności sklepów konkretnych marek w centrum;
• klauzule dotyczące wyłączności dla najemcy;
• czynsz od obrotu ze szczególnym uwzględnieniem sprzedaży przez Internet i innych wyłączeń z obrotu;
• CAP (czyli ograniczenie wzrostu) odnośnie opłat wspólnych, stawka ryczałtowa opłat wspólnych;
• opcja wypowiedzenia umowy przez najemcę w przypadku nieosiągnięcia zakładanego poziomu obrotów tzw. break option.

Autor: Anna Dąbek, Adwokat/Wspólnik,