Deficyt mieszkaniowy i co jeszcze? Deweloperzy o kolejnych 10 latach na rynku

Przeczytaj także: Popyt na nowe mieszkania nie maleje. Co dalej?

Dziesięcioletnie prognozy dotyczące przyszłości jakiejś branży (w tym również deweloperskiej) są obciążone dość dużą dozą niepewności. Na korzyść deweloperów z pewnością działa fakt, że około 2/3 ich działalności jest skoncentrowane w sześciu największych miastach Polski (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku). Te ośrodki miejskie będą w mniejszym stopniu dotknięte przez negatywne zmiany demograficzne. Całkiem możliwe, że integracja imigrantów zarobkowych (głównie Ukraińców) częściowo skompensuje wpływ niekorzystnych trendów demograficznych.

Jeżeli chodzi o perspektywę dziesięcioletnią, to deweloperzy na pewno muszą brać pod uwagę pogorszenie się koniunktury gospodarczej. Trudno bowiem zakładać, że Polska do 2030 r. przez cały czas będzie się rozwijać w takim tempie jak obecnie. Długoterminowe spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego (spowodowane m.in. względami demograficznymi), przewidują prognozy Międzynarodowego Funduszu Walutowego, OECD oraz Banku Światowego.

Poniżej prezentujemy wypowiedzi informujące o tym, jak swoją przyszłość w perspektywie 10 lat postrzegają sami deweloperzy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

10 lat to bardzo długa perspektywa i w tym czasie wiele może się wydarzyć. Spodziewam się, że w kilku najbliższych latach sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach utrzyma się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego lub nieco niższym, z uwagi na wysokie koszty budowy i w konsekwencji również wysokie ceny lokali.

Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków i Trójmiasto, moim zdaniem, najłagodniej odczują ewentualne spowolnienie. Jako silne ośrodki akademickie, kulturowe i największe rynki pracy korzystają one z ciągłego napływu mieszkańców.

Myślę, że w perspektywie 2-3 kolejnych lat istotną grupę po stronie popytowej będzie stanowić generacja, która przed 5-7 latami kupiła swoje pierwsze mieszkanie. Mam na myśli m.in. młode rodziny, które być może zdążyły się już powiększyć, których sytuacja finansowa ustabilizowała się i które będą szukać sposobu na podwyższenie komfortu życia poprzez zakup mieszkania większego lub zlokalizowanego w lepszej dzielnicy. Można powiedzieć, że do tej pory przed takim zakupem powstrzymywał je gwałtowny wzrost cen mieszkań. A myślę, że pod względem cen zbliżyliśmy się już do maksymalnego pułapu i nie spodziewam się dalszych istotnych wzrostów.

W najbliższej dekadzie możemy się też spodziewać wzrostu znaczenia budownictwa ekologicznego. „Eko” nie będzie już tylko pewną modą czy chwytem marketingowym. Stanie się bardziej elementem postawy światopoglądowej wynikającej z konieczności ochrony środowiska naturalnego. Deweloperzy zaczną coraz większą wagę przykładać do rozwiązań oszczędzających energię elektryczną czy wodę. Niewykluczone, że w życie wejdą nowe przepisy, które wręcz wymuszą szersze stosowanie technologii i rozwiązań prośrodowiskowych.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA

Optymistycznie patrzę w przyszłość i myślę, że najbliższe lata będą owocnym czasem dla deweloperów, gdyż w Polsce nadal brakuje ok. 2-2,5 miliona mieszkań. Najistotniejszymi czynnikami kształtującymi rynek będą z pewnością demografia oraz siła nabywcza konsumentów. Wraz z migracją ludności oraz zmianą profilu klienta, rosnącym odsetkiem osób starszych, może ulec zmianie struktura oferty mieszkaniowej, spowodowana koniecznością dopasowania jej do potrzeb seniorów. Z kolei wzrost zamożności społeczeństwa spowoduje podniesienie standardu mieszkań oraz ich dodatkowego wyposażenia, co zresztą widzimy już obecnie. Deweloperzy projektując inwestycje mieszkaniowe będą korzystać z najnowszych rozwiązań technologicznych, pozwalających reagować na związane z degradacją środowiska zmiany klimatyczne, smog czy konieczność oszczędzania energii. W inwestycjach Grupy Murapol już to robimy, dzięki wdrożonemu na początku roku systemowi Home Management System klienci mają możliwość zainstalowania w swoich mieszkaniach rozwiązań zdalnie regulujących temperaturę, ogrzewanie czy zawory wody. W najnowszych projektach będziemy montować również filtry antysmogowe oczyszczające powietrze. Od pewnego czasu testujemy także rozwiązania technologiczne z zastosowaniem nowoczesnych elementów prefabrykowanych wpływających na polepszenie parametrów technicznych i efektywność energetyczną wznoszonych budynków.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

W Polsce nadal występują olbrzymie braki lokalowe. Średnia powierzchnia mieszkania przypadająca na statystycznego Polaka jest jedną z najniższych w UE. Ponadto znaczna część zasobów mieszkaniowych znajduje się w starym budownictwie. Dlatego niezmiennie chęć poprawy warunków lokalowych stymulować będzie sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym.
Patrząc na szeroką perspektywę makroekonomiczną, nie ma przesłanek, aby nadejść miała recesja. Spodziewamy się raczej łagodnie następującego przejścia do fazy równowagi i stabilizacji rynkowej, przy utrzymaniu wysokiego popytu na nieruchomości.

Czynnikami niezmiennie stymulującymi wzrost zainteresowania ofertą deweloperów są niskie stopy procentowe oraz poprawiająca się sytuacja materialna Polaków, a także perspektywa pozytywnej sytuacji na rynku pracy. Niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania zachęcają Polaków do lokowania kapitału na rynku mieszkaniowym, co dodatkowo wspiera popyt.

Trendem zyskującym na sile jest wzbogacanie inwestycji deweloperskich o kolejne udogodnienia. W oczekiwania nabywców wpisują się inwestycje mieszkaniowe oferujące nową jakość życia. Kurczący się zasób gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach sprawia, że jedną ze wzrostowych tendencji na rynku nieruchomości jest również modernizacja i rewitalizacja zabytkowych budynków i przystosowanie ich do nowoczesnych standardów. Ponadto silnym trendem jest wykorzystywanie ekologicznych i energooszczędnych rozwiązań.

Cezary Grzebalski, dyrektor ds. rozwoju projektów w Skanska Residential Development Poland

W dalszym ciągu będziemy obserwować duże zainteresowanie po stronie popytu, zarówno inwestycyjnego, jak i prywatnego. Natomiast jego wielkość będzie regulowana zmieniającymi się cenami. W najbliższych latach możemy mówić o stabilizacji, a nawet redukcji kosztów w zakresie wykonawstwa.
Prognozujemy jednak, że stawki gruntów utrzymają się na wysokim poziomie. Oba te czynniki tak naprawdę zależą od koniunktury gospodarczej i aktywności inwestorów. Postępującym zjawiskiem będzie jednak mała dostępność terenów pod inwestycje w dobrych lokalizacjach. Na ich powszechność wpływ mają m.in. procesy administracyjne i ilość wydawanych pozwoleń na budowę. To one w głównej mierze wpływają na liczbę wprowadzanych obecnie do sprzedaży mieszkań.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

10 lat to naprawdę długi okres, zatem ciężko przewidzieć, jak potoczą się losy branży budowlanej.

W ciągu dekady może wiele się zmienić na rynku pracy, czy w kwestiach prawno-podatkowych. Na pewno spory wpływ na sytuację będzie mieć wzrost gospodarczy. Popyt na mieszkania nadal jest widoczny i nie przewiduję, by zmieniło się to z roku na rok. Hossa jest raczej za nami, jednak przejście do równowagi rynkowej jest płynne. Najprawdopodobniej nie dojdzie do nagłego spadku cen mieszkań, lecz spowolnienia tempa ich wzrostu oraz stabilizacji. Raczej nie grożą nam nieprzewidywalne zdarzenia na miarę kryzysu gospodarczego z 2008 roku.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Stoimy w obliczu wielkich wyzwań: niż demograficzny będzie wpływał na zmniejszenie popytu na mieszkania, a rosnące koszty materiałów I robocizny mogą uniemożliwić reagowanie na zmniejszony popyt konkurencyjnymi cenami. Ciekawym problemem do rozwiązania dla deweloperów może być również stale kurcząca się pula gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, nieopodal centrów miast. Kredyty hipoteczne, dotąd najpopularniejsze narzędzie pozwalające kupić mieszkanie na własność, również drożeją i stają się coraz trudniej dostępne, a niemożność uzyskania kredytu dla wielu potencjalnych nabywców mieszkań stanowi przeszkodę nie do pokonania.
Wierzymy jednak, że takie przeciwności to dla nas firmy szansa, by stawać się coraz lepszymi i skuteczniejszymi, by stale udoskonalać naszą ofertę i proponować naszym klientom rozwiązania dopasowane do ich zmieniających się potrzeb. Wygląda na to, że najbliższe 10 lat będzie dla rynku co najmniej równie skomplikowane, jak poprzednie – rynek będzie się dynamicznie zmieniać i my musimy zmieniać się wraz z nim.

Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Development

Potencjał rozwojowy jest duży i na pewno zostanie wykorzystany. Deweloperzy jeszcze precyzyjniej będą dostosowywali ofertę do poszczególnych grup nabywców. Najsilniejszą staną się osoby w wieku od 40 do 50 lat, ponieważ nie oczekujemy nowych programów dla młodszych klientów. W perspektywie 10 lat możemy spodziewać się wyhamowania wzrostu cen i ich stabilizacji, ale na spadki nie mamy co liczyć, ponieważ koszty materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa będą utrzymywać się na stałym poziomie. Analitycy przewidują, że ceny mieszkań w Poznaniu mogą jeszcze wzrosnąć, szczególnie w przypadku inwestycji, które zostały wprowadzone na rynek w ostatnim kwartale 2018 i na początku 2019 r. W ciągu najbliższych 10 lat rozwinie się segment mikroapartamentów. Przez mniejszą dostępność gruntów, inwestycje przeniosą się z centrum na dalsze dzielnice. Osiedla będą bardziej kompleksowe. Czeka nas także dynamiczny rozwój systemów inteligentnego domu.

Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej Geo

Popyt (rozumiany jako siła nabywcza klientów) jest ściśle związany z warunkami makroekonomicznymi. Dopóki będą one korzystne, popyt nie będzie malał. Dodatkowo wśród polskich klientów nieruchomości jawią się jako jedna z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału. Popularniejszy w krajach zachodnich model wynajmowania mieszkań, zamiast ich zakupu, raczej szybko się w Polsce nie przyjmie.
Zagrożenia dla rynku to przede wszystkim zwiększający się deficyt gruntów pod zabudowę w dobrych lokalizacjach, wysoka cena ziemi pod zabudowę, brak polityki przestrzennej, a także wzrastające koszty budowy. Te czynniki oraz spowolnienie gospodarcze w Polsce, może doprowadzić do spadku popytu i nieznacznej (kilkuprocentowej) korekty cenowej, ale nie wcześniej niż za 2 lata.

Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum

Inwestowanie w rynek nieruchomości stanie się jeszcze bardziej popularne. Większym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania o podwyższonym standardzie z różnorodnymi udogodnieniami. Na popularności zyska wynajem mieszkań, zwłaszcza krótkoterminowy, a także zakup nieruchomości współdzielonych.