Wynajem mieszkania IV-VI 2019

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

Jeśli porównać bieżące dane z ubiegłorocznymi, to okaże się, że największe wzrosty kosztów najmu (7%) objęły małe mieszkania, w przypadku średnich lokali podwyżki sięgnęły 5%, a dużych - zaledwie 1%. Lokale do 35 mkw. cieszą się wśród najemców największą popularnością. I nie ma w tym nic zaskakującego - jest to bowiem najtańszy sposób, aby mieć dla siebie całe mieszkanie, a nie tylko pokój. Oszczędność? Nie do końca. Jeżeli bowiem przeliczyć, ile płacimy za 1 mkw. takiego lokum, to szybko okaże się, że tego rodzaju nieruchomości są rynkowymi liderami pod względem ceny i przynoszą swoim właścicielom najbardziej wymierne zyski. I tak np. w Częstochowie, Sosnowcu czy Łodzi może to być nawet 10% rocznie. Średnia rentowność małych mieszkań wynosi 7,9%, średnich 7,1%, a dużych 6,1%.

Należy jednak dodać, że podane przez nas wartości, to zyski brutto, czyli przed opodatkowaniem. Nie uwzględniają one również kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.

– Bardzo duży wpływ na zyskowność tego rodzaju inwestycji ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania (krótko, długoterminowo czy w modelu mieszanym) oraz to jak długo pozostaje ono puste i nie zarabia. Warto dokładnie przeanalizować rynek, na którym rozważamy inwestycję. Dla przykładu, może się okazać, że w danym miejscu jest kilka uczelni i dużo studentów, których niekoniecznie stać na wynajem kawalerki, a chętnie by wynajęli pokój w mieszkaniu z innymi współlokatorami. W takiej sytuacji zdecydowanie wyższe zyski może przynieść średnie czy duże mieszkanie wynajmowane na pokoje. – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.

W większości miast rata jest niższa niż koszt najmu

Z punktu widzenia właściciela mieszkania, wynajem powinien przynosić jak najwyższe zyski. Ci, którzy mieszkają w takich mieszkaniach mają odwrotny punkt widzenia – zależy im, aby koszt najmu był jak najniższy. Często porównują ten koszt z ratą kredytu, jaką trzeba zapłacić kupując podobne mieszkanie. To porównanie w niektórych miastach wygląda wyjątkowo niekorzystnie dla najmu.

– W Katowicach, niezależnie od wielkości mieszkania, koszt najmu jest aż o 500 zł wyższy niż rata kredytu. W Częstochowie, Sosnowcu i Łodzi taka sytuacja dotyczy małych i średnich mieszkań. Różnica jest tak duża, że w długim terminie zupełnie nie opłaca się najmowanie mieszkania. Odwrotną sytuację mamy w przypadku dużych mieszkań w Krakowie, Toruniu, Białymstoku i Gdyni. Tu koszt najmu jest niższy niż rata kredytu, a więc najem może być dobrą alternatywa dla zakupu własnego mieszkania. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 177 665 ogłoszeń najmu oraz 74 786 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2019 r. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta.