Ceny nowych mieszkań wyprzedziły wynagrodzenia

Przeczytaj także: Jak wojna wpływa na rynek mieszkaniowy? Ceny mieszkań w górę?

Powierzchnia mieszkania możliwa do zakupu za przeciętne wynagrodzenie to ważny wskaźnik, który informuje nas o tym, czy ceny metrażu zaczynają „odrywać” się od realiów rynku pracy. Drastyczny spadek wspomnianego wskaźnika był widoczny w czasach poprzedniego boomu mieszkaniowego (2005 r. - 2008 r.). Przez ostatnie 3 lata - 4 lata, tak niekorzystne zmiany relacji między cenami metrażu i poziomem płac na szczęście nie miały miejsca. Wyniki analizy RynekPierwotny.pl sugerują jednak, że pogarsza się dostępność cenowa nowych mieszkań z największych polskich miast. Wyjątek stanowi jedynie Poznań.

Przez trzy lata nowy metraż z metropolii podrożał o 12% - 31%

Portal RynekPierwotny.pl posiada największą w Polsce bazę ofert dotyczących sprzedaży nowych mieszkań. Warto zapoznać się z danymi wspomnianego serwisu, które dobrze pokazują skalę wzrostów cen nowego metrażu. Informacje widoczne na poniższym wykresie mówią, że w ciągu trzech lat (III kw. 2016 r. - II kw. 2019 r.) średnia ofertowa cena 1 mkw. mieszkań deweloperskich z metropolii zmieniła się następująco:

• Warszawa - wzrost o 26%
• Kraków - wzrost o 22%
• Łódź - wzrost o 16%
• Wrocław - wzrost o 24%
• Poznań - wzrost o 12%
• Gdańsk - wzrost o 31%

Wykres przygotowany przez ekspertów RynekPierwotny.pl pokazuje również tempo podwyżek w ujęciu rocznym (od II kw. 2018 r. do II kw. 2019 r.). Takie porównanie wskazuje, że nowy metraż zaczął niepokojąco szybko drożeć na terenie Warszawy, Krakowa, Wrocławia oraz Gdańska. Nawet na rynku poznańskim, który wcześniej był stabilny cenowo, odnotowano szybkie wzrosty.

Dostępność mieszkań pogorszyła się w pięciu dużych miastach

Na podstawie płacowych danych GUS oraz lokalnych urzędów statystycznych można obliczyć, jak przez ostatni rok i minione trzy lata zmieniała się przeciętna dostępność cenowa mieszkań deweloperskich. Mowa o powierzchni typowego mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw. Poniższa tabela prezentuje zmiany takiej powierzchni dotyczące sześciu krajowych metropolii. Jeżeli przyjmiemy II kw. 2019 r. za punkt odniesienia, to można obliczyć, że dostępność cenowa nowych lokali zmieniła się następująco:

• Warszawa - spadek o 12% względem II kw. 2018 r./spadek o 8% względem III kw. 2016 r.
• Kraków - spadek o 4% względem II kw. 2018 r./wzrost o 1% względem III kw. 2016 r.
• Łódź - spadek o 2% względem II kw. 2018 r./bez zmian (0%) względem III kw. 2016 r.
• Wrocław - spadek o 4% względem II kw. 2018 r./spadek o 2% względem III kw. 2016 r.
• Poznań - wzrost o 1% względem II kw. 2018 r./wzrost o 13% względem III kw. 2016 r.
• Gdańsk - spadek o 6% względem II kw. 2018 r./spadek o 10% względem III kw. 2016 r.

Jak nietrudno zauważyć, wszystkie metropolie poza Poznaniem w ujęciu rocznym zanotowały spadek przeciętnej dostępności cenowej nowych mieszkań. Najbardziej niepokojąco wygląda sytuacja warszawskiego rynku pierwotnego (nawet jeśli założymy, że część negatywnej zmiany jest efektem rozbudowy oferty najdroższych „M”). Roczny wzrost dostępności cenowej nowego metrażu widoczny w Stolicy Wielkopolski (+1%) ma natomiast charakter czysto symboliczny. Mieszkańcy Poznania o wiele większą poprawę mogli odczuć w perspektywie trzyletniej.

Jeżeli chodzi o inne trzyletnie zmiany na terenie krajowych metropolii, to oprócz Warszawy najgorzej prezentuje się Gdańsk. Wspomniane miasto trzy lata temu cechowało się zdecydowanie najlepszą relacją między cenami nowych mieszkań oraz poziomem wynagrodzeń (w porównaniu do pozostałych metropolii). Dane z połowy 2019 r. informują, że Stolica Pomorza notuje podobne wyniki jak Łódź i została już wyprzedzona przez Poznań. Nie można wykluczyć, że długookresowa poprawa dostępności cenowej nowych mieszkań z Poznania pomoże w złagodzeniu problemu, z jakim boryka się to miasto. Mowa o utracie ludności na rzecz podmiejskich gmin z powiatu poznańskiego.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu