Rynek wtórny zyskuje na ograniczonej ofercie deweloperów

Przeczytaj także: NBP: ceny mieszkań używanych wyższe o ponad 15% r/r

7,1% - o tyle wzrosła sprzedaż mieszkań używanych w 2018 roku na 7 największych rynkach wtórnych – wynika z najnowszych danych GUS. Podobny progres widoczny jest w skali całego kraju. Dane na temat rynkowych transakcji lokalami mieszkalnymi sugerują, że takich nieruchomości z drugiej ręki sprzedano w Polsce w ubiegłym roku ponad 122 tysiące – o 8,4% więcej niż rok wcześniej.

Gdzie brakuje mieszkań nowych wybieramy używane

Choć dane publikowane przez urząd nie należą do najświeższych, to i tak jest to bardzo wartościowe źródło informacji o skali obrotu lokalami z drugiej ręki. Dane GUS sugerują, że spadającej liczbie mieszkań sprzedanych przez deweloperów, towarzyszy wzrost popularności rynku wtórnego. Wpisuje się to w żywą ostatnio hipotezę, że jednym z powodów, dla którego deweloperzy sprzedają mniej nowych mieszkań - obok wzrostów cen - jest także skromniejsza oferta firm budujących mieszkania. Po prostu nie znajdując odpowiedniego nowego mieszkania, część rodaków decyduje się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Ich dodatkowym atutem jest to, że można się do nich szybko wprowadzić. Do tego przeciętna cena lokalu używanego jest niższa niż takiego z pierwszej ręki, co jednak często jest pochodną standardu.

Deweloperzy sprzedają mniej, ale drożej

Przypomnijmy, że z danych firmy doradczej REAS wynika, że w 2018 roku w Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu sprzedanych zostało 64,8 tys. nowych mieszkań. Był to wynik o 11% niższy niż w roku 2017. Z drugiej strony dynamicznie rosnące ceny mieszkań rekompensują deweloperom mniejszą liczbę podpisywanych umów. W sumie bowiem nawet sprzedając mniej mieszkań realizują oni bardzo przyzwoite przychody.

Od razu trzeba podkreślić, że dane na temat rynkowej sprzedaży mieszkań publikowane przez GUS bazują na aktach notarialnych obowiązkowo trafiających do starostw powiatowych. W przypadku wspomnianych danych REAS JLL w większości przypadków mówimy nie o aktach notarialnych przenoszących własność nieruchomości – te można podpisać dopiero po oddaniu nieruchomości do użytkowania – ale przede wszystkim o umowach podpisywanych jeszcze na etapie budowy. Upraszczając wynika to wprost z faktu, że na rynku mieszkań używanych kupujemy prawo do nieruchomości już istniejącej, a na rynku pierwotnym bardzo często tzw. „dziurę w ziemi”.

Popyt wymaga podaży

Wiele wskazuje na to, że wybieranie mieszkań z rynku wtórnego w miejsce brakującej oferty lokali nowych może mieć też miejsce w bieżącym roku. Powód? Z najnowszych danych AMRON SARFiN wynika, że ubiegły kwartał był na rynku kredytów mieszkaniowych najgorętszy od ponad 10 lat. Udzielono bowiem o 10% więcej nowych kredytów (59 tys.) na kwotę o około 20% wyższą (prawie 16,5 mld zł) niż w drugim kwartale 2018 roku. Jeszcze świeższe dane prezentowane przez BIK mówią o 16-proc. (r/r) wzroście liczby udzielonych kredytów w lipcu br. Mało tego, gdyby porównywać wartość udzielonych kredytów, to moglibyśmy mówić o 26-proc. (r/r) wzroście sprzedaży hipotek.

W obliczu rosnącej inflacji i spadającego oprocentowania lokat na rynku są też aktywni inwestorzy kupujący mieszkania za gotówkę. Wszystko sugeruje więc, że popyt jest spory. Tymczasem najnowsze dane opublikowane przez firmę doradczą REAS JLL pokazują, że w pierwszym półroczu 2019 roku deweloperzy mieli sprzedać 31,6 tys. mieszkań. To o 7% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Bardzo prawdopodobne, że korzystają na tym właściciele mieszkań używanych, na które kupujący częściej zwracają uwagę, gdy nie znajdują dla siebie oferty w biurach sprzedaży deweloperów. Niestety na dane, które jednoznacznie potwierdzą tę hipotezę przyjdzie poczekać jeszcze kilka miesięcy.

Bartosz Turek, główny analityk