Pora zmienić myślenie o najmie mieszkania

Przeczytaj także: Studenci już nie muszą bić się o akademiki?

Najem zamiast własności

Narodowy Program Mieszkaniowy przesunął akcenty w polityce mieszkaniowej. Z dopłat do kredytu na zakup przeniesiono nacisk na finansowanie budowy, ale pod wynajem. To dużo bardziej skomplikowane, ale daje większą kontrolę nad tym, komu i na jak długo daje się wsparcie mieszkaniowe, zasób może służyć kolejnym najemcom.

Zmiana akcentów i promocja najmu zaowocowała stworzeniem nowego typu umów najmu, specjalnie dla instytucji, na bardzo długi czas określony. Jest gwarancja dla właściciela, że najemca wyprowadzi się w określonym czasie, i właściciel nie ponosi ryzyka braku mieszkań socjalnych w danej gminie czy ogólnie kosztów ustawowej ochrony lokatorów.

Trzy sektory najmu

Takie wydzielenie profesjonalnego rynku jeszcze bardziej pokazuje bardzo głębokie podziały najmu w Polsce: mamy gminy, detalistów i profesjonalistów. W każdym za tych segmentów obowiązują całkowicie różne zasady najmu. Gminy mają najwięcej obowiązków, z których się wycofują na najróżniejsze sposoby, ze względu na gigantyczne i bardzo długotrwałe koszty. najmu zdominowany jest przez osoby prywatne, detalistów, wykorzystujących zwykłe umowy najmu. Najem okazjonalny, stworzony dla prywatnych właścicieli, jest dość skomplikowaną procedurą i ilość zarejestrowanych umów odpowiada nieco ponad 2% podatników.

Pojawia się sektor niejako „wyjęty” spod ustawy o ochronie praw lokatorów, mający ograniczone ryzyko, czyli głównie fundusze inwestycyjne, ale i wszystkie służbowe mieszkania „mundurówki”. W tym segmencie wynajmujący ma bardzo ograniczone ryzyko, natomiast najemca nie ma możliwości ubiegać się o pomoc, całe ryzyko jest po jego stronie. Większość rynku detalicznego najmu mieszkania to zwykłe umowy najmu, z ochroną lokatora, jedyna różnica to gminne umowy na czas nieokreślony i rynkowe na rok, z możliwością przedłużenia. W zasobach komunalnych najemcy mają prawo do zniżek i dodatków, najemcy z rynku mimo że mogliby się ubiegać o dodatek mieszkaniowy, to progi są tak niskie, że z reguły są za bogaci.

Dla kogo najem?

Najem może być atrakcyjny dla chcących z niego korzystać po prostu ze względu na dostępność i koszty. Bardzo wiele gospodarstw domowych nie ma zdolności kredytowej, wielu młodych ludzi, bez rodziny, ceni sobie mobilność i elastyczność najmu mieszkania. Brak bezrobocia i rosnące pensje minimalne dają dochody pozwalające płacić czynsz, a obsługa najmu mieszkania zdejmuje z najemców problemy związane z remontami, nawet wewnątrz mieszkań. Odpowiednio duży zasób mieszkań na wynajem ułatwia usamodzielnianie się młodych, przeprowadzki w wygodniejsze ze względu na pracę lub naukę miejsca, w końcu dopasowanie wielkości mieszkania do potrzeb rodziny – powiększającej się lub malejącej.

Gminy są zobowiązane do zajmowania się najmem, a nawet chętne, jeśli ma to być na zasadach bardziej korzystnych niż obecnie dla lokali komunalnych. Korzyści dla gmin to możliwość zagospodarowania w celach mieszkaniowych swoich działek, nie obciążanie swoich budżetów kosztami inwestycji. Dla mieszkańców jest to możliwość do wykorzystania, co dobrze wpływa również na wizerunek samorządu.

Coraz ważniejszym uczestnikiem rynku najmu jest również kapitał: coraz lepiej zorganizowany, również dzięki zachętom ze strony państwa. Fundusze inwestycyjne zmieniają postrzeganie mieszkaniówki. W najnowszym raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości NBP, podsumowującym rok 2018, mieszkania na wynajem przyczyniły się do stworzenia kategorii nieruchomości dochodowych. Finansowanie budowy mieszkań przez pieniądze inwestorów, a nie z kredytów, jest ogólnie bezpieczniejsze dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości, stabilizuje ceny, stwarza możliwość wyboru najemcom.

Podsumowanie

Rynek mieszkaniowy, a szczególnie najem, szybko się rozwija. Zmiany prawne z jednej strony zachęcają do inwestowania, ale z drugiej są bardzo niekorzystne, i dla inwestorów, i dla najemców. Nie ma spójnej polityki mieszkaniowej, wypracowanego modelu, który łączyłby różne sektory, dając jednocześnie poczucie bezpieczeństwa uczestnikom rynku, w szczególności osobom fizycznym, będącym po dowolnej stronie umowy najmu mieszkania. Najem jest coraz powszechniejszą opcją zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, dobrze jest go nie marginalizować i stwarzać rozwiązania prawne uwzględniające coraz bardziej zróżnicowanych uczestników tego rynku.

Hanna Milewska-Wilk,