Wielki powrót bloków z wielkiej płyty?

Przeczytaj także: Bloki z wielkiej płyty przeżywają renesans?

Mieszkania w blokach z nowoczesnej wielkiej płyty na poważnie zaczynają się w Polsce rozpychać. Choć – trzeba podkreślić - wciąż daleko nam do popularności tego typu budownictwa z jakim spotykamy się na Zachodzie (w Szwecji, Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Japonii).

Nie sposób jednak nie zauważyć podskórnej rewolucji, którą potwierdzają twarde dane GUS. Wynika z nich bowiem, że w pierwszym półroczu 2019 roku z 92,6 tysięcy mieszkań oddanych do użytkowania aż 4,2 tys. powstały w technologii, którą w powszechnym rozumieniu nazwalibyśmy wielką płytą. To już 4,6% wszystkich lokali oddanych w tym czasie do użytkowania. Dotychczas przez lata odsetek budynków z prefabrykatów betonowych nie przekraczał pół procent. Zmianą był rok 2018 z udziałem wielkiej płyty w liczbie nowych mieszkań na poziomie 2,6%. Rok bieżący wydaje się być potwierdzeniem postępującego renesansu tej technologii. Co ciekawe, jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to w całym 2019 roku liczba mieszkań zbudowanych w technologii wielkopłytowej może przekroczyć 10 tysięcy - wynika z szacunków HRE Investments.

Dla porządku warto uściślić, że chodzi tu o budowy, w których ściany konstrukcyjne przyjeżdżają na plac budowy jako gotowe elementy betonowe (patrz ramka).

Szybciej i dokładniej

Podstawowym powodem, dla którego technologie wielopłytowe wciąż w jedynie niewielkim stopniu wykorzystywane są w budownictwie mieszkaniowym, są uprzedzenia Polaków. Te wytworzyły się oczywiście na bazie betonowych bloków budowanych w okresie PRL-u. Prawda jest jednak taka, że nowoczesna technologia prefabrykatów ma się tak do powstałych przed laty bloków z wielkiej płyty, jak czekolada do innego wynalazku czasów słusznie minionych, czyli wyrobu czekoladopodobnego.

Zachód pokochał prefabrykaty

Pod względem skali budownictwa prefabrykowanego daleko jesteśmy od wielu krajów Zachodnich. Jak bowiem donosi portal Deluxe Modular 84% nowych budynków jednorodzinnych w Szwecji powstaje w technologii prefabrykowanej (króluje tam technologia oparta o elementy drewniane). W USA jest to 5%, w Niemczech 9%, w Holandii 20%, a w Japonii 28%. Warto wiedzieć, że paradoksalnie pomimo braków mieszkaniowych, szacowanych przez HRE Think Tank na ponad 2 miliony mieszkań, większość produkcji prefabrykowanych budynków z polskich firm jest przeznaczona na eksport.

Na Zachodzie często podkreśla się też bardzo ważną przewagę budownictwa prefabrykowanego, czyli niższe koszty. Budowa z gotowych elementów wymaga przecież mniejszego zaangażowania pracy ludzkiej czy ze względu na krótszy czas budowy – oznacza niższe koszty finansowania inwestycji. Raport firmy McKinsey sugeruje nawet, że dzięki prefabrykacji czas budowy może zostać ograniczony o od 20 do 50%. W efekcie koszty budowy mogą być nawet o 20% niższe – sugeruje wspomniana firma doradcza. Od razu uzupełnia jednak, że wymaga to specjalizacji i optymalizacji, a więc dużej skali i powtarzalności inwestycji. W Polskich warunkach wciąż do tego daleko chociażby ze względu na to, że trudno o firmy budowlane z odpowiednim doświadczeniem. Podobnie projektanci muszą nauczyć się korzystać z prefabrykowanych elementów, aby w pełni wykorzystać korzyści drzemiące w tej technologii. Choć więc nowoczesna prefabrykacja niesie za sobą możliwość optymalizacji kosztów, to niestety nie daje gwarancji, że mieszkania wznoszone w tej technologii będą tańsze w budowie.

Mieszkanie gotowe od zaraz

Bardziej realne jest korzystanie z przewagi czasowej – budynek prefabrykowany można postawić w kilka, a nie kilkanaście miesięcy. To oznacza nie tylko szansę na ograniczenie kosztów finansowania budowy, ale też szybszą sprzedaż mieszkań. Wielu kupujących – pomimo rachunków powierniczych stosowanych przez deweloperów - czeka bowiem z zakupem mieszkania na moment, gdy budynek jest już gotowy. Dlatego właśnie tuż po postawieniu inwestycji w biurach sprzedaży deweloperów dochodzi do gwałtownego przyspieszenia sprzedaży – o ile oczywiście na tym etapie jest jeszcze coś w ofercie.

Przy budowie bloków z wielkiej płyty, a więc z gotowych, wstępnie wykończonych elementów, prace postępują błyskawicznie i kupujący bardzo szybko po wbiciu pierwszej łopaty mogą nie tylko zobaczyć jak wyglądają gotowe mieszkania, to też szybko mogą się do nich zacząć wprowadzać. Ma to też kluczowe znaczenie dla indywidualnych inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Te oddane do użytkowania wcześniej zaczną przecież też szybciej generować przychody.

Niekwestionowanym atutem nowoczesnej prefabrykacji jest też wcześniej wspomniana dokładność trudna do osiągnięcia przy tradycyjnych metodach wznoszenia budynków. Dzięki temu nie ma problemów z tym, że obiecana w umowie powierzchnia mieszkania nie pokrywa się z rzeczywistością. Dzięki temu nie są konieczne z tego tytułu późniejsze rozliczenia pomiędzy deweloperem i nabywcami mieszkań.

Bartosz Turek, główny analityk