Ceny mieszkań. Wyróżnia się tylko jedno miasto

Przeczytaj także: Program Pierwsze Mieszkanie szansą na pobudzenie rynku mieszkaniowego?

W trzecim kwartale 2019 roku używane mieszkania były o 11,9% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez bank centralny. Chodzi o indeks hedoniczny, który uwzględnia nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania na 7 największych rynkach, ale też jakość sprzedawanych lokali. Znowu pewnym zaskoczeniem może być fakt, że nie tylko nie doszło do wyhamowania wzrostów cen, ale dynamika jest nawet wyższa niż kwartał wcześniej. Tak przynajmniej sugerują wstępne dane, które za kwartał zostaną poddane rewizji.

Ceny mieszkań niższe tylko w Kielcach

Jedynym miastem, gdzie za mieszkania wciąż trzeba płacić mniej niż u szczytu ostatniej hossy (ten przypadał na przełom lat 2007/8), pozostają Kielce. W poprzednim kwartale w tym coraz mniej licznym gronie znaleźć można było też Wrocław, ale postępujący wzrost wycen dolnośląskich mieszkań spowodował, że stolica województwa świętokrzyskiego została osamotniona.

W pozostałych lokalizacjach, aby kupić mieszkanie, trzeba już z portfela wyjmować kwoty rekordowe. Podczas gdy we Wrocławiu ceny mieszkań są wyższe od poziomu ze szczytu ostatniej hossy o symboliczne 6 promili, to już w Bydgoszczy, Rzeszowie czy Zielonej Górze wzrost cen jest przez bank centralny szacowany na co najmniej 20%.

Porzućmy jednak perspektywę ostatnich kilkunastu lat, a zobaczmy jak ceny mieszkań zmieniały się w ostatnim roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najszybciej drożały używane metry w Poznaniu (16,4%) i Szczecinie (15,8%). Na drugim biegunie znajdziemy Wrocław, Rzeszów, Kielce, Lublin i Trójmiasto. We wszystkich tych lokalizacjach roczny wzrost ceny mieszkań nie przekroczył 10% - wynika z danych NBP.

Nie ma bańki w mieszkaniówce

Od razu należy obalić też pewien mit i podkreślić, że to, że już w prawie wszystkich dużych miastach Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy już do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed prawie 12 lat. Powody są przynajmniej trzy.

Po pierwsze wszystkie powyższe dane dotyczą cen w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. Ma to kluczowe znaczenie dla interpretacji powyższych wyników. Inflacja bowiem spowodowała, że za zakupy, które w 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych dziś trzeba zapłacić około 124 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, to okazałoby się, że ceny musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15%, aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.

To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie 12 lat. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82% (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47% - wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”.

Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,3%, a nie 6-9% jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe.

Między innymi dlatego syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za II kwartał br. wynosił 0,708. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego.

Nie miejmy jednak złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest rozwaga, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych.

Bartosz Turek, główny analityk