Kupno mieszkania z drugiej ręki. Czy można się wycofać?

Przeczytaj także: 7 największych zagrożeń przy kupnie mieszkania z drugiej ręki

Kupno mieszkania używanego to bardzo poważna decyzja. Dla wielu osób wiąże się ona z największym wydatkiem w całym życiu. Co więcej, na rynku jest dostępnych dużo innych ofert, które bywają bardzo konkurencyjne. Trudno się zatem dziwić, że niektóre osoby zmieniają swoją decyzję o kupnie mieszkania. Czasem zmiana planów co do mieszkania wynika również z negatywnej decyzji kredytowej banku. To ważna kwestia, ponieważ informacje napływające z krajowych banków wskazują, że kredytodawcy zaostrzyli zasady finansowania mieszkań. Niezależnie od przyczyny, decyzja kupującego o rezygnacji z lokalu lub domu zawsze powoduje pewne komplikacje. Postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy osoba zmieniająca swoje plany dotyczące kupna konkretnego mieszkania poniesie konsekwencje finansowe. Ten temat jest bardzo istotny również z punktu widzenia sprzedawcy lokalu. Taka osoba zwykle chce się zabezpieczyć przed niezdecydowanymi kontrahentami.

Wszystkie szczegóły warto ustalić już na samym wstępie

Nasza analiza prawna dotyczy sytuacji, w której osoba początkowo zainteresowana używanym lokalem stwierdza, że kupno mieszkania jednak nie jest dobrą decyzją albo nie może dojść do porozumienia ze sprzedawcą w sprawie ostatecznych warunków transakcji. Wszystkie najważniejsze kwestie warto ustalić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Zawarcie takiej umowy znacząco ogranicza bowiem pole manewru w sprawie renegocjacji warunków sprzedaży.

„Co więcej, umowa przedwstępna zwykle przewiduje negatywne konsekwencje rezygnacji z zakupu używanego mieszkania. Z drugiej strony, taka umowa zazwyczaj jest wymagana do wnioskowania o kredyt hipoteczny” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nabywca może zabezpieczyć się przed decyzją banku …

Wymagania banków dotyczące umowy przedwstępnej sprawiają, że taki kontrakt trzeba podpisać już na stosunkowo wczesnym etapie transakcji. Zawierania umowy przedwstępnej można uniknąć, jeżeli nabywca (będący np. inwestorem) posiada środki „w gotówce” i naciska na szybki zakup używanego lokalu lub domu. Jak mówi Leszek Markiewicz, takie sytuacje w praktyce okazują się jednak stosunkowo rzadkie.

Warto mieć jednak świadomość, że w przypadku transakcji dokonywanej na rynku wtórnym, strony mogą dość swobodnie kształtować umowę przedwstępną. Wynika to z faktu, że podczas sprzedaży używanego lokum nie mają zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Co więcej, sprzedaż lokalu lub domu „z drugiej ręki” innej osobie fizycznej nie posiada charakteru konsumenckiego. Dzięki swobodzie w kształtowaniu umowy, można wypracować rozwiązanie, które właściwie zabezpieczy interesy obydwu stron. W praktycznie każdej sytuacji, sprzedawca mieszkania będzie chciał, aby umowa przedwstępna przewidywała zadatek, który zasadniczo jest bezzwrotny (w przeciwieństwie do zwrotnej zaliczki). Dzięki zadatkowi określonemu przez artykuł 394 kodeksu cywilnego, sprzedawca może zachować pieniądze, jeżeli druga strona stwierdziła, że kupno mieszkania byłoby jednak złą decyzją.

„Odstąpienie od umowy przedwstępnej i zachowanie zadatku jest możliwe po upływie terminu sprzedaży nieruchomości” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Potencjalni kupujący często obawiają się, że ich pieniądze (przekazane w ramach zadatku) przepadną jeśli bank wyda negatywną decyzję kredytową uniemożliwiająca kupno mieszkania. Sprzedawca może rozwiać takie wątpliwości wprowadzając do umowy przedwstępnej klauzulę przewidującą zwrot zadatku w razie negatywnej i właściwie udokumentowanej decyzji kredytowej z kilku banków. Agent nieruchomości lub agencja nieruchomości powinna pomóc we właściwym sformułowaniu umowy przedwstępnej, która zabezpieczy interesy obydwu stron.

„Ważne jest także to, aby umowa przedwstępna przewidywała odpowiednio długi termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność mieszkania” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Kupno mieszkania - ważne jest to czy ktoś odpowiada za fiasko transakcji

Uwzględnienie w umowie przedwstępnej klauzuli zapewniającej zwrot zadatku po negatywnej decyzji kredytowej banku może pomóc w uniknięciu sporu sądowego z osobą, która planowała kupno mieszkania z drugiej ręki. Taka osoba czasem nie może się pogodzić z utratą zadatku wynoszącego kilkadziesiąt tysięcy złotych i próbuje go odzyskać na drodze sądowej. Podczas sporu sądowego, niedoszły nabywca „M” może powoływać się na artykuł 394 paragraf 3 kodeksu cywilnego mówiący, że: „w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Ważny jest również Wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03). Wskazuje on, że nie zawarcie umowy kredytu mieszkaniowego nie musi być postrzegane jako sytuacja, za którą odpowiada potencjalny nabywca mieszkania.

„Przypomnijmy, że zgodnie ze wcześniej cytowanym art. 394 par. 3 KC brak odpowiedzialności obydwu stron za niedojście transakcji do skutku oznacza konieczność zwrócenia zadatku” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz,