Wynajem mieszkania X 2019. Gdzie zapłacimy najwięcej?

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

Expander i Rentier.io prezentują najnowszy raport dotyczący sytuacji, jaka panowała ostatnio na rynku najmu. Najświeższe dane dowodzą, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki za wynajem mieszkania podążały w tym samym kierunku co ceny nieruchomości, jednak skala podwyżek była w przypadku tych pierwszych znacznie skromniejsza.

Wynajem mieszkania ciągle jednak pozostaje dobrą alternatywą dla niezarabiających praktycznie lokat. Jeżeli założyć, że mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem kupujemy z oszczędności i wynajmujemy przez 12 miesięcy, to średnia stopa zwrotu sięga 7% brutto. W przypadku, gdy kupno mieszkania finansowane jest kredytem z 10-procentowym wkładem własnym, to przy obecnym poziomie stóp procentowych, roczna stopa zwrotu z kapitału może przekroczyć nawet 20%.

Intratność tej inwestycji wynika z tego, że koszty najmu w Polsce są bardzo wysokie, w porównaniu z ceną jaką ponosi inwestor kupujący mieszkanie. Za wynajem mieszkania płacimy podobne stawki jak w krajach Europy Zachodniej, mimo że u nas ceny mieszkań i zarobki są zacznie niższe. W rezultacie ci, którzy mają wysokie oszczędności lub którzy zaciągną kredyt hipoteczny, mogą dobrze zarobić.

Gdzie za wynajem mieszkania płacimy najwięcej?

Dobry zarobek dla właścicieli mieszkań oznacza wysokie koszty dla najemców. Najwyższe stawki za najem obowiązują w Warszawie (57 zł za m2), Gdańsku (48 zł za m2) i Wrocławiu (45 zł za m2). W rankingu miast, w których najmniej opłaca się najmowanie mieszkania wygrywają jednak Sosnowiec i Częstochowa. Tam koszt najmu jest bowiem o około połowę wyższy niż rata kredytu na zakup podobnego mieszkania. Na trzeciej pozycji wspomniany we wstępie Szczecin, gdzie rata kredytu jest 416 zł niższa niż czynsz najmu. Na drugim biegunie są Toruń, Kraków i Białystok, w których różnica między kosztem najmu w ratą kredytu wynosi 6%-7%.

Wynajem mieszkania w 2020 r.

Wysokie zyski jakie można uzyskać z wynajmu mieszkania przyciągają coraz więcej inwestorów. Według NBP w II kwartale aż 42% nowych mieszkań w największych miastach kupili inwestorzy. Jednocześnie w najbliższych latach na rynek pracy będzie trafiało mniej młodych osób, gdyż w latach 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w 80-tych. Wzrośnie też liczba mieszkań zwalnianych przez zmarłych z powojennego wyżu demograficznego. To wszystko może sprawić, że inwestycje w kolejne mieszkania na wynajem będą coraz mniej opłacalne. Jednocześnie będzie rosła konkurencja i w pewnym momencie może się wręcz okazać, że część wynajmujących nie znajdzie chętnych do zamieszkania w ich lokalu.

Autorzy raportu podkreślają, ze trudno jednak ocenić kiedy rynek się nasyci. Dużo będzie zależało m. in. od liczby migrantów i poziomu stóp procentowych. Jeśli migrantów będzie przybywać, to będą oni generowali popyt na mieszkania na wynajem. Gdyby ich liczba się zmniejszyła, to oczywiście negatywnie odbiłoby się to na rynku najmu. Wzrost stóp procentowych podwyższyłby natomiast raty kredytów, a więc obniżył zyski tych inwestorów, którzy kupili mieszkania na kredyt. Znaczący wzrost oprocentowania kredytów mógłby wręcz doprowadzić do tego, że inwestorzy korzystający z kredytów, zamiast zysków mogliby zacząć ponosić straty. Warto więc pamiętać, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest obarczone ryzykiem.