Bańka w mieszkaniówce? Ceny mieszkań musiałyby się podwoić

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Pewnym pocieszeniem jest za to fakt, że choć ceny mieszkań wciąż rosną z dwucyfrową dynamiką, to w ujęciu realnym ta dynamika zmian spada. Zawdzięczamy to przeważnie nielubianej przez Polaków inflacji. Tym razem jednak przełożyła się ona na odrobinę niższe realne wzrosty cen mieszkań w trzecim kwartale. W efekcie najnowszy odczyt subindeksu cen spadł w trzecim kwartale do 0,866. I choć jest to wciąż poziom przekraczający pierwszy próg ostrożnościowy, to daje nadzieję na normalizację sytuacji.

Nie powinno jednak dziwić, że w środowisku niskich stóp procentowych ceny mieszkań w ostatnim czasie rosły. Stoją za tym po części relatywnie tanie kredyty wespół z nisko oprocentowanymi lokatami. Gdy dodamy do tego niedobór mieszkań i poprawiającą się sytuację finansową gospodarstw domowych, to mamy mieszankę, która w prosty sposób przekłada się na wzrost cen mieszkań. Warto przy tym podkreślić, że w ostatnich kwartałach – pomimo bardzo sprzyjających okoliczności – wzrosty cen mieszkań w dużych miastach nie przekroczyły poziomu 10-13% w skali roku (dane NBP). Dla porównania w 2007 roku zdarzały się odczyty przekraczające 50%.

Echa głośnych ostatnio doniesień z rynku kredytów mieszkaniowych znajdziemy także we wskaźnikach składających się na, badany w ramach indeksu HRE, subindeks sektora bankowego (0,598). Chodzi o fakt, że Polacy pożyczą w bieżącym roku najpewniej ponad 60 miliardów złotych na cele mieszkaniowe. Byłby to najwyższy wynik w historii.
Przy czym warto pamiętać, że w dużej mierze wzrost wartości sprzedanych hipotek wynika z faktu, że pojedynczy dług opiewa na coraz wyższą kwotę. Sama liczba kredytów, które mogą być w bieżącym roku udzielone (220 tysięcy), nie jest już bowiem aż tak imponująca. U szczytu ostatniej hossy liczba udzielonych kredytów była prawie o połowę wyższa. Gdy do tego dodamy fakt, że wtedy dochodziło do mniejszej liczby transakcji niż dziś, to łatwo zauważymy, że obecnie kredyt jest znacznie mniej ważny dla sytuacji na rynku mieszkaniowym niż 12 lat temu. Dziś większość transakcji zawieranych jest bez pomocy finansowania bankowego. Też dzięki temu obserwowana obecnie hossa ma stabilniejsze podstawy niż to z czym mieliśmy do czynienia ponad dekadę temu.

Kolejnym ważnym fundamentem dzisiejszej mieszkaniówki jest sytuacja finansowa gospodarstw domowych. To między innymi dynamicznie rosnące dochody Polaków są powodem, dla którego wciąż subindeks ten ma dość niską wartość (0,565). Co więcej, dopiero jego odczyty w 2018 roku zaczęły wyraźnie rosnąć. Stało się tak nie bez przyczyny. Na 2018 rok przypada bowiem czas, w którym ceny mieszkań zaczęły rosnąć szybciej niż pensje.

Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego

Głównym zadaniem indeksu stworzonego przez HRE Think Tank jest uporządkowanie napływających z rynku danych ważnych z punktu widzenia rynku mieszkaniowego. HRE Index w dobie szumu informacyjnego zbiera w sposób syntetyczny wszystkie najważniejsze informacje i przedstawia je w formie jednego wskaźnika. W ten sposób podsumowana jest historia, a co czeka nas w przyszłości?

W perspektywie 1-3 kwartałów wzrosty cen mieszkań powinny wyhamować. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze najnowsze prognozy makroekonomiczne zakładają wolniejszy – choć wciąż dynamiczny – wzrost PKB. To samo tyczyć się powinno wynagrodzeń Polaków. Zakładamy przy tym, że nie ma co liczyć na dalszy wzrost zatrudnienia, a rentowność wynajmu mieszkań powinna dalej powoli spadać. Dodatkowo banki od kilku kwartałów utrzymują, że nie mają zamiaru ułatwiać Polakom dostępu do kredytów hipotecznych.

Nie brakuje przy tym czynników, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na skalę obserwowanej hossy na rynku mieszkaniowym. Przykładem jest pomysł zaprezentowany przez minister Emilewicz wedle którego deweloperzy będą mogli liczyć na preferencyjne ceny gruntów o ile 15-20% budowanych lokali przekażą na wynajem. To bardzo ważna propozycja w kontekście problemów z jakimi borykają się dziś deweloperzy, czyli rosnących kosztów i braku gruntów pod budowę mieszkań. O ile pomysł ten uda się wdrożyć, może być to impulsem nie tylko pozwalającym na wzrost liczby budowanych mieszkań, ale też ograniczającym napięcia w sektorze budowlanym, które odpowiadają za presję na wzrost cen nieruchomości.

W kontekście przyszłości mieszkaniówki bardzo ważny jest postępujący spadek oprocentowania lokat bankowych. Już dziś zakładając przeciętny depozyt możemy liczyć na najniższy procent w historii (wg danych NBP około 1,3% w skali roku przed opodatkowaniem). W efekcie inflacja pochłania siłę nabywczą oszczędności nawet 2-3 razy szybciej niż banki dopisują do kapitału odsetki. Nie dziwne więc, że część Polaków, aby ich oszczędności zaczęły realnie procentować, decydują się na zakup mieszkania na wynajem. Pogarszająca się oferta bankowa doprowadziła już do sytuacji, w której na wynajmie w stolicy można zarobić 5 razy więcej niż na statystycznej lokacie. Jeśli sytuacja będzie się pogłębiać, to skłaniać to będzie coraz więcej osób do inwestycji w mieszkania. Taki efekt może mieć zarówno rosnąca inflacja, jak i dalsza erozja oprocentowania depozytów – szczególnie, że liczne analizy publikowane w ostatnim czasie pokazują, że Polacy coraz częściej oszczędzają. Te oszczędności muszą przecież gdzieś znaleźć swoje ujście.

Popyt na mieszkania może być też dalej stymulowany przez przewidywany dalszy wzrost wynagrodzeń. Z projekcji inflacji i PKB zaprezentowanej przez NBP w listopadzie br. wynika, że analitycy banku centralnego spodziewają się, że w latach 2020-21 pensje Polaków powinny wciąż rosnąć z 6-7- proc. dynamiką. Jeśli – zgodnie z naszą prognozą – wzrosty cen mieszkań wyhamują, to mamy szansę wrócić do sytuacji, w której wynagrodzenia będą znowu rosły szybciej niż ceny mieszkań. Byłoby to dobre dla długoterminowej stabilności rynku mieszkaniowego.

W ostatnim czasie coraz większy pozytywny wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym mają też imigranci zarobkowi (przede wszystkim z Ukrainy). Wraz z poprawianiem się ich statusu majątkowego coraz częściej decydują się oni na wynajem samodzielnych, a nie współdzielonych mieszkań lub nieruchomości o wyższym standardzie. To generuje dodatkowy popyt na najem mieszkań i prowadzi do wzrostu poziomu czynszów. Dzieje się tak pomimo faktu, że sporo lokali kupowanych przez inwestorów, zasila ofertę rynkową.

Corocznie napływające dane z MSWiA pokazują też, że coraz więcej Ukraińców decyduje się na zakup własnych „czterech kątów” nad Wisłą. Jeśli trend ten będzie kontynuowany, to popyt na mieszkania generowany przez Ukraińców, okaże się dodatkowym impulsem dla wzrostu cen mieszkań. W tym kontekście ważne jest więc to czy w 2020 roku Ukraińcy ruszą z Polski dalej na Zachód. Przemawia za tym wyższy poziom wynagrodzeń w Niemczech, ale skalę migracji może skutecznie ograniczyć słaba kondycja niemieckiej gospodarki, wyższe koszty życia za Odrą, większa odległość od domu rodzinnego czy bariera językowa.

Ostatecznie kluczowe – z punktu widzenia tego co dzieje się w rodzimej mieszkaniówce – są decyzje podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej. Ta nie wyklucza, że może zdecydować się na obniżkę stóp procentowych. To oznaczałoby niższe koszty kredytu i jeszcze niższe oprocentowanie lokat. Obie zmiany mogłyby być dobrze odebrane przez rodzimą mieszkaniówkę. I choć byłaby to ważna zmiana, to trzeba mieć świadomość, że prawdopodobieństwo takiego ruchu jest wciąż niewielkie. Z drugiej strony jeszcze mniej prawdopodobny jest scenariusz odmienny, czyli podwyżki stóp procentowych, co wprost skutkowałoby ograniczeniem popytu na mieszkania.

Pomimo bicia obecnie przez banki historycznych rekordów wartości udzielanych kredytów hipotecznych nie można też nie wspomnieć o zagrożeniu dla rynku mieszkaniowego, którym jest potencjalne ograniczenie akcji kredytowej. Może to wynikać zarówno z czynników leżących po stronie klientów – gdyby w wyniku spadku liczby osób pracujących spadł też optymizm Polaków i przez to ich skłonność do zaciągania zobowiązań długoterminowych. Z drugiej strony dostęp do kredytów mogą ograniczyć same banki. Warto przy tym jednak podkreślić, że choć takie zmiany instytucje te sugerują już od kilku kwartałów, to póki co nie przeszkadza im to w rozwijaniu akcji kredytowej.

Nie jest więc tak, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest skazany na dalszą wieloletnią hossę i jest odporny na wszelkie zawirowania w rodzimej czy światowej gospodarce. Z drugiej strony obecna koniunktura ma mocne oparcie w rosnących dochodach Polaków, którzy częściej kupują mieszkania za gotówkę niż na kredyt. W efekcie nawet gdyby przyszły gorsze czasy, to mieszkania w Polsce nie powinny tanieć tak jak w latach 2008-13. Przypomnijmy, że nawet wtedy przeciętne „M” w dużym mieście staniało wg danych NBP o około 20% - licząc od szczytu z trzeciego kwartału 2007 roku do połowy 2013 roku.

Michał Cebula, prezes , HRE Think Tank