Zamiana mieszkania na mniejsze czy renta dożywotnia? Co lepsze?

Przeczytaj także: Ile kosztuje zamiana mieszkania?

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują ciągły spadek średniej liczby Polaków zasiedlających jedno mieszkanie. Pod koniec 2017 r. ten wskaźnik osiągał poziom 2,66 osoby.

Jeszcze niedawno podobna wartość była znacznie bardziej zbliżona do 3,00 osób/mieszkanie. Za spadkiem wspomnianego wskaźnika kryją się między innymi problemy wielu starszych osób, które po śmierci współmałżonka mają kłopot z utrzymaniem dużego mieszkania (domu lub lokalu).

Odpowiedzią na trudności finansowe takich seniorów (skutkujące np. czynszowym zadłużeniem) może być zamiana mieszkania na mniejsze. Postanowiliśmy zaprezentować praktyczne aspekty tego rozwiązania. Z punktu widzenia seniora jest ono znacznie lepsze i bardziej bezpieczne niż tzw. renta dożywotnia oferowana przez fundusze hipoteczne. Warto poruszyć ten temat, gdyż zapowiadają się spore podwyżki kosztów eksploatacji mieszkań, a popularność rent dożywotnich systematycznie wzrasta.

Mniejszy czynsz jest sporą korzyścią dla emeryta

Korzyści, które przynosi zamiana mieszkania na mniejsze, warto przeanalizować na przykładzie pani Krystyny z Warszawy. Ta emerytka po śmierci męża oraz wyprowadzce dzieci sama mieszka w lokalu trzypokojowym o powierzchni 60 mkw.
„Wspomniany lokal w bloku z wielkiej płyty cechuje się dobrą lokalizacją (osiedle Wyględów), ale równocześnie wymaga już remontu” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Pani Krystyna ze względu na powierzchnię mieszkania musi płacić miesięczny czynsz wynoszący około 550 zł (po wliczeniu np. zaliczki na rzecz wspólnoty i opłat za wodę oraz ogrzewanie). Właśnie dlatego syn jednego ze znajomych podsunął seniorce pomysł zamiany jej mieszkania na mniejszy lokal (35 mkw.) znajdujący się na tym samym osiedlu (jeszcze bliżej szpitala). Takie rozwiązanie oznaczałoby oszczędność na czynszu wynoszącą około 230 zł miesięcznie. Dla pani Krystyny to spora korzyść, ponieważ nasza przykładowa emerytka otrzymuje od ZUS-u 1800 zł miesięcznie.
„Wraz z kolejnymi podwyżkami czynszu, wspomniana oszczędność będzie rosła do poziomu znacznie większego niż 230 zł/miesiąc” - zauważa Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Oszczędności na czynszu to nie jedyna kwestia …

Nie można również zapominać o fakcie, że zamiana mieszkania na mniejsze będzie skutkowała nadwyżką finansową. Jeżeli założymy, że cena sprzedaży 1 mkw. lokalu należącego do pani Krystyny to 7500 zł/mkw., a mniejszy lokal kosztuje 7700 zł/mkw., to można łatwo obliczyć nadwyżkę finansową z transakcji jako 180 500 zł. Od podanej sumy trzeba jednak odjąć następujące koszty notarialne, podatkowe i sądowe:

• 1106 zł - taksa dla notariusza z wliczeniem podatku VAT uwzględniająca koszt odpisów umowy (strony pokrywają taksę po połowie)
• 1805 zł - podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2,00% i naliczany od różnicy w cenach zamienianych mieszkań (strony płacą podatek po połowie)
• 200 zł - koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej

Po odjęciu wszystkich wymienionych kosztów, seniorce pozostaje kwota wynosząca ok. 177 400 zł. To spora suma, która może zostać przekazana spadkobiercom albo posłuży do sfinansowania kosztów domowej opieki w ostatnich latach życia. Leszek Markiewicz zwraca uwagę, że nawet przy obecnym, bardzo niskim oprocentowaniu lokat, odsetki od takiej sumy będą pokaźne kwotowo. Mowa o zysku odsetkowym wynoszącym 2874 zł w pierwszym roku (po przyjęciu oprocentowania lokaty wynoszącego 2,00%).

Zamiana mieszkania jest lepsza niż renta dożywotnia

W ramach powyższego przykładu zaprezentowaliśmy wariant, który jest najbardziej dogodny dla seniora. Polega on na jednoczesnej zamianie mieszkań. Niestety nie zawsze udaje się znaleźć posiadacza mniejszego mieszkania, który równocześnie byłby zainteresowany lokalem należącym do seniora. Czasem trzeba będzie najpierw sprzedać lokal starszej osoby i dopiero później kupić mniejsze „M”. Takie rozwiązanie jest problematyczne, ponieważ wymaga między innymi czasowej przeprowadzki starszej osoby do rodziny lub znajomych.

Wydaje się jednak, że warto podjąć taki trud, ponieważ obecnie nie ma lepszych alternatyw dla seniora. Dobry agent nieruchomości pomoże takiemu klientowi w znalezieniu mniejszego lokum znajdującego się np. bliżej szpitala lub miejsca zamieszkania krewnych.
„Z punktu widzenia starszej osoby, ważną kwestią może być również lokalizacja mieszkania na pierwszym piętrze lub obecność w okolicy np. parku, odpowiednich sklepów i aptek” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wydaje się, że zamiana mieszkania na mniejsze jest dla seniora o wiele lepszą opcją niż korzystanie z usług funduszy hipotecznych, które oferują renty dożywotnie. Wynika to z kilku kwestii. Po pierwsze, rynek rent dożywotnich wciąż nie jest właściwie nadzorowany przez państwo, co stwarza ryzyko nadużyć. Mówią o tym nawet sami przedstawiciele funduszy hipotecznych. Po drugie, senior podpisujący umowę renty dożywotniej od razu traci własność mieszkania. Niestety krajowe banki nadal nie oferują odwróconego kredytu hipotecznego. Taki kredyt jest bardziej bezpieczny ze względu na przeniesienie własności „M” dopiero po śmierci seniora. „Co więcej, "odwrócona hipoteka" zapewnia możliwość wykupu mieszkania przez spadkobierców” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz,