Zakup domu - jak zlikwidować służebność?

Przeczytaj także: Renta dożywotnia. Ile można dostać? Jak się ubiegać?

Kwestia służebności obciążających nieruchomość mieszkaniową, najczęściej pojawia się w kontekście działek zabudowanych domami. Jeżeli chodzi o lokale mieszkalne, to może być z nimi powiązana jedynie służebność mieszkania. W przypadku działek, mamy natomiast do czynienia z szerokim wachlarzem różnych służebności (np. służebnością drogi koniecznej i służebnością przesyłu). Wiele osób decyduje się na zakup domu nie przywiązując większej wagi do istniejących służebności. Tacy nabywcy działki zabudowanej domem dopiero po pewnym czasie zaczynają rozważać możliwość pozbycia się kłopotliwych obciążeń. Wyjaśniamy zatem, czy zlikwidowanie służebności ustanowionej za czasów jednego z poprzednich właścicieli domu jest możliwe bez większych kosztów.

Służebność osobista wygaśnie wraz ze śmiercią sąsiada

W kontekście służebności warto przypomnieć, że nie wszystkie takie ograniczone prawa rzeczowe przysługują każdorazowemu nabywcy sąsiedniej nieruchomości. Wyjątek stanowią tak zwane służebności osobiste, które są niezbywalne i ustanowione na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Jeżeli poprzedni właściciel domu ustanowił służebność na rzecz sąsiada (dotyczącą np. przechodu), to wygaśnie ona wraz ze śmiercią uprawnionej osoby. Nie wszystkie osoby, które zdecydowały się na zakup domu i działki obciążonej służebnością osobistą chcą jednak czekać tak długo. Warto zatem wiedzieć, że istnieje możliwość likwidacji służebności przed śmiercią uprawnionej osoby. Przykładowo służebność osobista może zostać zamieniona na rentę jeśli uprawniony wykonuje swoje prawo w sposób rażąco nieprawidłowy. Dobrą wiadomością jest również fakt, że służebności osobistej nie może zasiedzieć żaden posiadacz graniczącej działki.

„Trzeba również pamiętać, że służebność osobista wygaśnie wtedy, gdy właścicielem władnącej działki stanie się inna osoba niż uprawniona z tytułu służebności (np. spadkobierca lub członek rodziny obdarowany nieruchomością)” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Służebność drogi koniecznej może zostać zniesiona

Osoby, które zdecydowały się na zakup domu, dość często narzekają na służebność drogi koniecznej. Ustawodawca wprowadził taką służebność, aby zagwarantować każdej działce dostęp do drogi publicznej. Warto jednak pamiętać, że służebność drogi koniecznej nie musi mieć bezterminowego charakteru. Jeżeli wspomniana służebność albo inna służebność gruntowa lub osobista nie jest wykonywana przez 10 lat (zobacz artykuł 293 kodeksu cywilnego - KC), to właściciel obciążonej nieruchomości może wystąpić do sądu o zniesienie służebności bez wynagrodzenia (na podstawie art. 295 KC). Wspomniany artykuł 295 kodeksu cywilnego mówi, że służebność (m.in. służebność drogi koniecznej) może zostać zniesiona jeśli straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. „Taka sytuacja ma miejsce np. wtedy, gdy właściciel nieruchomości władnącej wcześniej nie posiadający innego sposobu dojazdu do drogi publicznej, teraz zyskał możliwość korzystania z innej drogi (np. poprzez wykupienie sąsiedniego gruntu)” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.


Warto wspomnieć, że w przypadku innych służebności gruntowych niż służebność drogi koniecznej i służebności osobistych dodatkowo można zastosować artykuł 294 kodeksu cywilnego. Mówi on, że właściciel obciążonej nieruchomości może domagać się zniesienia służebności gruntowej, jeżeli taka służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa i nie jest potrzebna do korzystania z nieruchomości władnącej. Co ważne, art. 294 KC mówi, że zniesienie służebności wymaga zmiany stosunków gospodarczych i może być wykonane tylko za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej. Nieco inne rozwiązanie przewiduje artykuł 291 kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności (za wynagrodzeniem).

„Taka zmiana nie jest możliwa jeśli wiązałaby się ona z niewspółmiernym uszczerbkiem dla właściciela nieruchomości władnącej” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zakup domu bez sprawdzenia służebności to ryzyko

W ramach podsumowania warto podkreślić, że sprawy związane z likwidacją służebności nie zawsze są możliwe do polubownego załatwienia. Właśnie dlatego zakup domu na działce obciążonej służebnością może zakończyć się uwikłaniem nowego właściciela w długotrwały spór sądowy. Taki scenariusz będzie niestety oznaczał stratę czasu oraz pieniędzy. Właśnie dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie domu, warto dobrze sprawdzić służebności wpisane do działu trzeciego księgi wieczystej. W takiej analizie może pomóc agent nieruchomości. Jeżeli podczas analizy księgi wieczystej okaże się, że nieruchomość gruntowa jest obciążona służebnością, to wspomniany fakt na pewno nie przekreśla danej oferty sprzedaży. W opisywanej sytuacji trzeba jednak zadać sobie trochę trudu i zapytać sprzedawcę domu o dodatkowe szczegóły. „Chodzi między innymi o to, czy służebność jest wciąż wykonywana. Takiej ważnej informacji nie znajdziemy w księdze wieczystej nieruchomości” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz,