Wspólnota mieszkaniowa na nowych zasadach

Przeczytaj także: Duża wspólnota mieszkaniowa: wyższe koszty, ale sporo korzyści

W myśl przyjętych zmian, od 1 stycznia 2020 roku Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż 3. Do tej pory Wspólnotę Mieszkaniową tworzyli właściciele ponad 7 lokali. Jest to istotna zmiana zwłaszcza dla najmniejszych budynków 4-7 lokalowych. W sposób automatyczny staną się one „Dużymi” Wspólnotami Mieszkaniowymi, a na nie ustawodawca nakłada szereg obowiązków. Wśród nich obowiązek wyboru Zarządu właścicielskiego lub powierzenia Zarządu podmiotowi zewnętrznemu czy obowiązek prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną i sprawozdawczości.

Na pewno dla wspólnot, które stał się „Dużymi” Wspólnotami Mieszkaniowymi to rewolucja, jeśli chodzi o organizacje pracy i kwestii zarządzania. Muszą one wybrać Zarząd wspólnoty lub powołać Zarządcę, zmiany wymagają również zasady rozliczania finansów.

Przez pryzmat doświadczenia w zarządzaniu zarówno „Małymi” i „Dużymi” Wspólnotami Mieszkaniowymi zauważyłem, że zarządzanie „Dużą” Wspólnotą Mieszkaniową jest zdecydowanie łatwiejsze, ponieważ przepisy dają pewną swobodę. Do czynności przekraczających zwykły zarząd nie jest wymagana jednomyślność. W przypadku „Małych Wspólnot” działających na podstawie kodeksu cywilnego jest już inaczej, jeden mieszkaniec może zablokować całą czynność. Oczywiście, można zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. W praktyce rzadko dochodzi do takich kroków. Z pewnością z powodu braku czasu i kosztów jakie generuje takie posunięcie. Stąd moim zdaniem w sytuacji, gdy do podjęcia decyzji wystarczy głos większości mieszkańców wiele procesów decyzyjnych będzie łatwiejszych, co znacznie usprawni pracę.

Z drugiej strony konieczność powołania Zarządu, formalizowanie zebrań, uchwał, prowadzenia ewidencji kosztów i sprawozdawczość skarbowa pociągnie za sobą nieunikniony wzrost kosztów funkcjonowania. Dodatkowo Wspólnoty 4-7 lokali mogą mieć problemy ze znalezieniem firmy administrującej, dla której koszt prowadzenia budynku 4 lokalowego jest porównywalny z budynkiem 40 lokalowym. Wynika to z faktu, że koszt dojazdu do nieruchomości, koszt obsługi płatności, koszt prowadzenia ewidencji finansowo-księgowej, sprawozdawczości czy czas poświęcony na przygotowanie i poprowadzenie zebrania jest porównywalny, a przychody z budynku 4 lokalowego względem 40 lokalowego będą zapewne 10-krotnie niższe. Dlatego małe budynki muszą się liczyć ze znacznie wyższymi stawkami i problemami ze znalezieniem firm administrujących.

Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu Admus Sp. z o.o.