Budowa domu na działce rolnej. Łatwiej o kupno gruntu?

Przeczytaj także: Budowa na działce rolnej – co sprawdzić przed zakupem?

Dzięki przepisom, które weszły w życie pod koniec czerwca 2019 r. działka rolna pod dom jest łatwiejsza do nabycia. Wyjaśniamy, co dokładnie zmieniła nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego sprzed ponad pół roku. Warto pamiętać, że wspomniana nowelizacja nie rozwiązuje problemów dotyczących np. odrolnienia działki.

Dwie zmiany prawne z połowy 2019 r. są kluczowe

Budowa domu na działce rolnej wydaje się wielu osobom bardzo dobrym rozwiązaniem, ponieważ często grunt rolny jest stosunkowo tani i ładnie położony. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że z rolnym statusem działki wiążą się pewne komplikacje. Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1080) nieco ułatwiła pierwszy krok, jakim jest nabycie działki rolnej pod dom.

„Wspomniany akt prawny z 26 kwietnia 2019 r. wprowadził między innymi dwie ważne zmiany, dzięki którym działka rolna pod dom może być o wiele łatwiej dostępna” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Pierwsza zasadnicza zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego polega na tym, że grunty o powierzchni poniżej 1 hektara zostały wyłączone z działania przepisów ograniczających obrót. To oznacza, że działkę rolną, która liczy sobie do 1 hektara może nabyć również osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym. Co więcej, taki zakup małej działki rolnej przez „nie-rolnika” nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wspomniana instytucja, czyli KOWR zachowuje prawo pierwokupu małych działek rolnych (0,31 hektara - 1,00 hektara). Trudno jednak sądzić, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie często nabywał najmniejsze działki korzystając z możliwości pierwokupu. „Tę instytucję interesują raczej duże grunty o sporym znaczeniu dla produkcji rolnej, a nie mała działka rolna pod dom” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Warto wspomnieć również o drugiej zmianie prawnej z 26 czerwca 2019 roku, która spowodowała, że działka rolna pod dom teraz jest łatwiejsza do zakupu.

„Zgodnie z aktualnym brzmieniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca działki rolnej położonej w granicach miasta i posiadającej powierzchnię do 1,00 hektara, nie będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat i powstrzymania się od sprzedaży nabytego gruntu (również przez pierwsze 5 lat)” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nowelizacja nie rozwiązała wszystkich problemów

Wiele osób życzyłoby sobie, żeby wspomniane wcześniej wyłączenie z zakazu zbywania i obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat objęło również małe działki (0,31 ha - 1,00 ha) położone poza granicami miast. Jeżeli chodzi o punkt widzenia tych osób, które interesuje działka rolna pod dom, to problemem jest również brak zmian w innych kluczowych regulacjach. Chodzi między innymi o to, budowa domu na działce rolnej bez zmiany jej przeznaczenia jest możliwa tylko przez rolnika posiadającego gospodarstwo rolne. „Co więcej, taka inwestycja musi przewidywać zarówno budowę domu, jak i wzniesienie budynku gospodarczego” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Warto również pamiętać, że działka rolna pod dom może znajdować się na terenie, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli ten miejscowy plan przewiduje dla danej działki przeznaczenie rolne, to sytuacja będzie mocno problematyczna. W praktyce niełatwo jest bowiem zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

„Właśnie dlatego przed zakupem działki trzeba zbadać wszystkie szczegóły związane z jej statusem” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Osoby, którym marzy się ładna i tania działka rolna pod dom, powinny również pamiętać o kosztach i formalnościach, które są związane z odrolnieniem gruntu. Szczególnie kłopotliwe będzie wyłączenie z produkcji rolnej gruntów klasy I - III, które nie spełniają dodatkowych warunków określonych przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Na całe szczęście, można też zwrócić uwagę osób planujących budowę domu na działce rolnej na dwie pozytywne kwestie. Po pierwsze, nadal obowiązują przepisy, wedle których działki rolne położone na terenie miast są odrolnione z mocy prawa. Po drugie, wyłączenie z produkcji rolnej gruntów o powierzchni do 0,05 hektara wciąż jest bezpłatne w przypadku ich wykorzystania pod budowę domu jednorodzinnego.

„Gdyby ten przepis nie obowiązywał, to dla wielu osób działka rolna pod dom, w ogóle nie byłaby tematem godnym uwagi. Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej nawet w przypadku gruntów o gorszej jakości są bowiem wysokie” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz, ekspert portalu