Najem mieszkania w Polsce. Jak daleko nam do Europy?

Przeczytaj także: Czy polski rynek najmu dogoni Zachód?

Zachowawczy stosunek do najmu mieszkania w Polsce ma przede wszystkich uwarunkowania historyczno-socjologiczne i nie jesteśmy tutaj wyjątkiem. W żadnym kraju byłego bloku wschodniego odsetek wynajmujących po cenach rynkowych nie przekracza 7 % (najwyższy jest na Łotwie – 6,9% oraz na Słowacji – 6,8%). Posiadanie własnego mieszkania jawi się jako wyznacznik pewnego statusu społecznego. Silne przywiązanie do prawa własności jest również przejawem materializacji efektu dochodowego na polskim rynku nieruchomości.

Otóż w dalszym ciągu nieruchomości utożsamiane są jako najbardziej bezpieczne aktywa, które w wymiarze partykularnym stanowią pewną, akumulowaną przez całe życie, lokatę kapitału. W Polsce rynek kapitałowy nie jest tak rozwinięty jak w Europie zachodniej, co implikuje brak powszechnej alternatywy dla gromadzenia oszczędności i ich inwestowania.

Innymi słowy posiadanie mieszkania z jednej strony postrzegane jest ciągle jak pewien przywilej i stanowi realizację fundamentalnych potrzeb, z drugiej zaś jest formą akumulacji bogactwa, która w dużej mierze jest wynikiem braku powszechnej możliwości inwestowania chociażby na rynku papierów wartościowych.

Kolejnym czynnikiem o charakterze popytowym, wpływającym na niechęć do wynajmowania mieszkania, jest niska mobilność zawodowa Polaków. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z dodatnim saldem migracji wewnętrznej z miasta do miasta po raz ostatni mieliśmy do czynienia w 2000 roku, tj. dokładnie po dekadzie przemian ustrojowych. Polacy nie migrują wewnętrznie, bo po pierwsze: jeżeli decydują się na wyjazd za pracą, to przede wszystkim zagranicę, a po drugie, sytuacja na rynku pracy tego nie wymaga. Miejsce wykonywania pracy determinowane jest przede wszystkim miejscem zamieszkania, a nie odwrotnie.

Choć odsetek osób decydujących się na najem mieszkania po cenach rynkowych w Polsce jest relatywnie niewielki, to od kilku lat obserwujemy w tym zakresie tendencję wzrostową. Ma to związek z postępującymi procesami demograficznymi (pokolenie wyżu demograficznego z pierwszej połowy lat 90. ubiegłego wieku coraz bardziej akcentuje potrzebę przestrzennej niezależności) i powolną zmianą stosunku do faktu wynajmowania mieszkania. Jednak kluczową rolę odgrywają tutaj czynniki podażowe tworzące rynek najmu.

Okres niskich stóp procentowych de facto wykreował w Polsce trend kupowania mieszkań w celach stricte inwestycyjnych – baza mieszkań do wynajęcia stale się powiększa, co powoduje na rynku konkurencję zarówno cenową (stawki czynszu wypłaszczają się), jak i jakościową (mieszkania oferowane na rynku najmu są w coraz lepszym stanie techniczno-funkcjonalnym).

Nie bez znaczenia jest również powstawanie podmiotów instytucjonalnych, oferujących mieszkania na wynajem, z których największy to państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Także coraz więcej firm deweloperskich buduje na wynajem. Najem instytucjonalny charakteryzuje się większą transparentnością i z założenia równoważyć ma interesy prawne najemców i wynajmujących – te właśnie czynniki powodują wzrost zainteresowania najmem wśród Polaków.

Na uwagę zasługuje również malejąca liczba osób korzystających z różnego rodzaju form najmu subsydiowanego – odsetek osób objętych taką formą wsparcia zmalał na przestrzeni ostatnich 8 lat o ponad 4%. Mowa tu głównie o mieszkaniach komunalnych, socjalnych czy też społeczno-czynszowych.

Wzrost gospodarczy oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy w ostatnich latach sprawiły, że część najemców czynszowych w poszukiwaniu lepszych standardów mieszkaniowych z pewnością zasiliła otwarty rynek najmu. Nie sposób jednak nie dostrzec korelacji pomiędzy odsetkiem osób zamieszkujących lokale komunalne i czynszowe z liczbą nowo oddawanych tego typu lokali.

Z roku na rok maleje liczba nowych lokali socjalnych i czynszowych – w 2010 roku oddano do użytku 3506 lokali komunalnych, podczas gdy osiem lat później było to zaledwie 1863 takich mieszkań. Trend ten w najbliższych latach powinien się nieco odwrócić – Bank Gospodarstwa Krajowego w perspektywie 2019 - 2025 rozdysponuje w ramach akcji kredytowej 1,3 miliarda złotych w programie Społecznego Budownictwa Czynszowego.

Dodatkowo w zeszłym roku został uruchomiony program bezzwrotnego wsparcia budownictwa komunalnego i socjalnego z Funduszu Dopłat - w latach 2019 - 2020 na ten cel przeznaczonych będzie 500 mln złotych rocznie, a w latach 2021 - 2025 kwota ta podwoi się.

PODSUMOWANIE

Coraz więcej Polaków decyduje się na najem mieszkania na otwartym rynku, choć pod tym względem znacznie odbiegamy od europejskiej średniej. Zmiany strukturalne zachodzące na rynku najmu powodować będą w najbliższych latach wzrost zainteresowania Polaków taką formą władania. Zwiększyć powinna się również baza mieszkań komunalnych i czynszowych.

Nie oznacza to jednak skokowej zmiany struktury własności mieszkań – preferencja najmu mieszkania będzie rosła wraz z postępującymi zmianami demograficznymi, a o jej dynamice decydować będą w dużej mierze rozwiązania instytucjonalne oraz kreowanie podaży mieszkań na wynajem o odpowiednim standardzie.

Łukasz Stępkowski, Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON,