Co powoduje że nowe mieszkania sprzedają się na pniu? Liczy się nie tylko lokalizacja

Przeczytaj także: Czy deweloperzy obawiają się spadku sprzedaży mieszkań?

Radosław Bieliński, Dyrektor ds. Komunikacji i Rzecznik Prasowy Dom Development S.A.

Najczęściej kupowane nowe mieszkania to nadal dwupokojowe lokale o metrażu ok. 40-50 mkw. Wielu klientów kupuje je jako pierwsze mieszkanie oraz pod wynajem czy inwestycję. W obliczu rekordowo niskich stóp procentowych i braku alternatywnych sposobów lokowania środków na rynku, kupujący mieszkania na wynajem są liczną grupą nabywców. Jednocześnie dużym zainteresowaniem cieszą się także lokale o większych metrażach.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu

Ze względu na duże zainteresowanie zakupami w segmencie inwestycyjnym, wciąż ogromnym powodzeniem cieszą się małe mieszkania. W centralnych lokalizacjach, jak w przypadku naszego osiedla City Link na warszawskiej Woli, najszybciej wyprzedały się kawalerki o powierzchniach do 30 mkw. i mieszkania dwupokojowe do 46 mkw., ponieważ są one najbardziej atrakcyjne dla inwestorów.

W przypadku klientów poszukujących nowych mieszkań na własny użytek zainteresowanie przesuwa się w kierunku mieszkań 2- i 3-pokojowych, a na znaczeniu zyskuje też cena. Lokale atrakcyjne pod tym względem powstają zazwyczaj w pewnym oddaleniu od centrów miast, dlatego klienci szczególną uwagę zwracają na dobre połączenie osiedla z innymi dzielnicami. Cechą naszych bestsellerów – takich jak Miasto Moje czy Ursus Centralny w Warszawie – jest właśnie doskonała komunikacja. Obie inwestycje położone są nieopodal stacji kolejki, dzięki czemu mieszkańcy będą mogli bardzo szybko dostać się do centrum stolicy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu ROBYG SA

Na polskim rynku mieszkaniowym od wielu lat popyt przerasta podaż, a potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są duże. Mimo nieuniknionego wzrostu cen mieszkań – związanego m.in. z cenami materiałów budowlanych – wciąż duże zapotrzebowanie rynkowe skutkuje utrzymaniem zainteresowania zakupem mieszkania.

Nadal najpopularniejszy segment to lokale 2-3 pokojowe, w metrażach 40-60 mkw. o dobrym stosunku ceny do jakości. Należy równocześnie podkreślić, że kupujący są coraz bardziej świadomi i decyzje zakupowe opierają także na pozacenowych parametrach. Dla klientów oprócz renomy marki dewelopera, liczy się również dobra komunikacja drogowa i miejska, czy dostęp do placówek publicznych, jak ośrodki zdrowia, szkoły oraz sklepy.

Warto podkreślić, że aż 20% sprzedaży jest realizowana dzięki rekomendacjom klientów, a mniej niż 5% lokali w ofercie to lokale gotowe – oznacza to, że klienci kupują mieszkania na bardzo wczesnym etapie inwestycji.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Tempo sprzedaży nowych mieszkań zależy od wielu czynników – standardu osiedla, dostępnych udogodnień czy lokalizacji inwestycji. Trendem, który obserwujemy od 4-5 lat, jest zainteresowanie klientów zakupem przestronniejszych mieszkań. Wśród nabywców, którzy szukają lokalu pod własne cele mieszkaniowe, największą popularnością cieszą się „trójki” o powierzchni ok. 60-65 mkw. Natomiast klienci szukający lokalu pod wynajem zazwyczaj pytają o najmniejsze lokale – funkcjonalnie zaprojektowane kawalerki i dwupokojowe mieszkania o kompaktowym metrażu. Szybko z oferty znikają zazwyczaj także lokale usytuowane na ostatnich piętrach – również te o większych powierzchniach – szczególnie gdy przynależą do nich przestronne tarasy.

Jednym z kluczowych czynników determinujących decyzję o zakupie nieruchomości jest oczywiście cena. Ciężko jednak wskazać górny pułap cen dla ogółu klientów. Duże znaczenie ma bowiem lokalizacja osiedla i dostęp do infrastruktury miejskiej, a także projekt, dostępne udogodnienia czy standard wykonania. Największy potencjał mają lokale położone w centrach miast lub z dogodnym dojazdem do centrum – za takie mieszkania klienci są skłonni zapłacić więcej i to tendencja, którą obserwujemy we wszystkich z miast, gdzie prowadzimy działalność.

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce mieszkaniowej Skanska

Zakup mieszkania w dużej mierze zależy od intencji kupującego. Klientów można podzielić na dwie największe grupy: osoby kupujące mieszkanie pod wynajem i takie, które pragną w mieszkaniu zamieszać same bądź ze swoją rodziną. Coraz rzadziej klienci poszukują dużej i otwartej przestrzeni w swoim lokum. Pożądane są mieszkania zawierające od 4 do 5 pokoi i nieprzekraczające 100 mkw. Zamiast dużego salonu rodzina preferuje dodatkowy pokój. Wybierając mieszkanie na parterze, klienci chcą mieć swój własny kawałek zieleni.
Natomiast osoby poszukujące mieszkania na wyższym piętrze zwracają uwagę na ustawny i wygodny balkon lub taras, który będzie stanowić realne przedłużenie mieszkania i miejsce relaksu. Równie ważny dla takich osób jest atrakcyjny widok za oknem, szczególnie jeśli stanowi on nietuzinkowy skyline miasta lub zachowane starodrzewie sięgające najwyższych kondygnacji, jak np. na naszym osiedlu Mickiewicza.

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu

Tempo sprzedaży to pochodna między innymi sytuacji rynkowej i jakości oraz struktury oferty. Perspektywy rynkowe na 2020 są bardzo optymistyczne, a popyt na lokale nie słabnie. Z drugiej strony wyraźnie rośnie udział nabywców, którzy mieszkanie kupują nie w celu zaspokojenia swoich potrzeb, a traktują nieruchomość jako „bezpieczną przystań” dla pieniędzy lub wprost instrument inwestycyjny. To oznacza, że najlepiej sprzedają się lokale 1-2 pokojowe o pow. do 45m2 i cenie całkowitej nieprzekraczającej na warszawskim rynku 500.000 PLN. To optymalny kompromis pomiędzy bezpieczną inwestycją a możliwościami szerokiego kręgu potencjalnych nabywców.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Najważniejszymi czynnikami zakupu nowych mieszkań niezmiennie są lokalizacja i cena. Inwestycje położone blisko centrum, dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta sprzedają się najszybciej. Tę zależność obserwujemy w miejscach, w których budujemy mieszkania: w Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu.

Większość nowych mieszkań kupowana jest na wczesnych etapach realizacji inwestycji. Wzmożone zainteresowanie notujemy już na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Coraz większego znaczenia nabiera architektura, wygląd i standard wykończenia budynków. Nabywcy zwracają także uwagę na najbliższe otoczenie – chcą mieszkać w kompletnej okolicy, blisko miejsc pracy, szkół, restauracji, sklepów i wszelkich miejsc, w których toczy się miejskie życie. Największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania 1– i 2–pokojowe do 40 mkw. Kupują je głównie inwestorzy oraz osoby, które potrzebują mieszkania na start. Wśród osób, które się przeprowadzają, popularne są nieco większe mieszkania 3-pokojowe.

Iwona Kruk, z-ca Dyrektora Sprzedaży, Wawel Service

W nowych inwestycjach Wawel Service klienci często decydują się na zakup mieszkania w przedsprzedaży. Wówczas możemy zaproponować najkorzystniejsze warunki cenowe, a także wybór najatrakcyjniejszych lokali z całej oferty. Kupujący są świadomi, że zakupione przez nich nieruchomości zyskują na wartości w czasie, a także w początkowej fazie budowy mają większą możliwość wprowadzania ewentualnych zmian aranżacji w nowo nabytym mieszkaniu, aby przygotować go według indywidualnego projektu.

Jako deweloper zawsze dbamy także o to, aby inwestycje pojawiające się w naszej ofercie sprostały oczekiwaniom przyszłych mieszkańców i inwestorów. Istotnym i jednym z najważniejszych czynników wpływających na popularność wśród kupujących jest atrakcyjna lokalizacja. Proponowane przez nas projekty cechują się dobrą komunikacją z centrum miasta i pozostałymi jego dzielnicami, rozbudowaną infrastrukturą handlowo-usługową w pobliżu, a także - co w ostatnim czasie jest coraz bardziej doceniane przez klientów - bliskością terenów zielonych i rekreacyjnych. Dobrym przykładem takich inwestycji są Piasta Park sąsiadująca bezpośrednio z Parkiem Mistrzejowickim, Lema II w sąsiedztwie Parku Lotników czy Lublańska Park zlokalizowana blisko kompleksu biurowego, ale także Parku Zaczarowanej Dorożki.

Wśród proponowanej przez nas oferty można wyróżnić 2 typy najpopularniejszych mieszkań. Pierwsze z nich to 2-pokojowe mieszkania - najczęstszy wybór inwestorów znajdujących oferty atrakcyjne dla przyszłych najemców. Z kolei większe mieszkania 3-, 4-pokojowe i większe stanowią doskonałe rozwiązanie dla młodych małżeństw patrzących perspektywicznie w przyszłość oraz rodzin z dziećmi, które potrzebują większej przestrzeni dla komfortowego mieszkania. Klienci cenią sobie także dobrze nasłonecznione mieszkania z dużymi tarasami, jak choćby w inwestycji Lema II w Krakowie.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Lokalizacja zawsze była ważna, ale teraz, gdy działek w okolicy centrów miast jest coraz mniej, jeszcze zyskuje na znaczeniu. Zakupem centralnie zlokalizowanych mieszkań zainteresowani są przede wszystkim inwestorzy, kupujący nowe mieszkania z myślą o ich wykończeniu i wynajmowaniu, w związku z czym tego rodzaju lokale zwykle sprzedają się najszybciej.

Cena ma znaczenie, oczywiście, ale tylko do pewnego stopnia. W rankingu najważniejszych czynników zdecydowanie wygrywa z nią lokalizacja – i trudno się dziwić. Drugim istotnym czynnikiem jest metraż. Najpopularniejsze są małe mieszkania.

Takie lokale często kupowane są na start: np. rodzice kupują je dziecku, które wyjeżdża na studia. Oczywiście często są też preferowane przez inwestorów planujących zarabiać na najmie. Długo- lub krótkoterminowe wynajmowanie niewielkiego mieszkania w atrakcyjnie zlokalizowanym budynku – takim jak Fyrtel Wilda w centrum Poznania albo Diasfera Łódzka położona 5 minut spacerem od Piotrkowskiej – pozwala uzyskać wysoką stopę zwrotu z inwestycji.

Leszek Chłuda, Dyrektor Handlowy w White Stone Development

Pomimo tego, że klienci interesują się wieloma aspektami związanymi z lokalami mieszkaniowymi do zakupu, to wciąż o tempie sprzedaży danej inwestycji decydują przede wszystkim: lokalizacja, cena, termin oddania inwestycji oraz struktura mieszkań w ofercie. Największą popularnością cieszą się nieduże mieszkania dwupokojowe.

Ewa Skibińska – marketing manager grupy BY MADE

Na zainteresowanie nowymi mieszkaniami, a co za tym idzie na tempo ich sprzedaży, wpływ ma kilka czynników, z których najważniejsza jest lokalizacja. Widać to szczególnie w przypadku zakupów inwestycyjnych. Inwestorzy najchętniej kupują lokale pod wynajem w centrum, zwiększając tym samym grupę potencjalnych najemców. Biorąc pod uwagę ich preferencje, szukają lokali w bliskiej odległości od miejsca pracy, uczelni, linii tramwajowych, centrum handlowego, restauracji, kawiarni oraz miejsc kultury i rozrywki.

Duże znaczenie mają także zaawansowanie budowy i poziom cen. Lokale sprzedają się w szybkim tempie już na jej początkowym etapie, kiedy ceny są najbardziej atrakcyjne i wybór jest duży. W aparthotelu Legnicka 60C najchętniej kupowane są mikroapartamenty 1-pokojowe o wielkości 18,5 i 2-pokojowe 23 mkw. Te mniejsze cieszą się dużą popularnością głównie ze względu na przemyślaną aranżację – są idealne dla 2 osób dzięki wyposażeniu: duże łóżko, podwójne miejsce do pracy, stolik, aneks kuchenny. Niektóre meble można składać i rozkładać, w zależności od potrzeb. Gotowy lokal można już oglądać w biurze sprzedaży.