Koronawirus a rynek mieszkaniowy. Jaki scenariusz? Co z cenami mieszkań?

Przeczytaj także: NBP: ceny mieszkań używanych wyższe o ponad 15% r/r

Według statystyk raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance, ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły na rynku wtórnym o kilkanaście procent. W niektórych lokalizacjach, jak np. we Wrocławiu i Gdańsku za m kw. mieszkania przyszło nam zapłacić ponad 20 proc. więcej niż przed rokiem. Wiele czynników wskazywało, że rajd cenowy może potrwać dłużej. Rynek wtórny jest bardzo podatny na zmiany widoczne na rynku pierwotnym, a tam rosnące koszty inwestycji mają bezpośredni wpływ na kształtowanie się cen mieszkań.

Dodatkowo, brak dostępnych możliwości pomnażania posiadanego kapitału sprawia, że mieszkaniówka jest napędzana przez zakupy inwestycyjne. Niewątpliwie jest to czynnik windujący ceny. Katalog powodów wzrastających cen mieszkań jest oczywiście znacznie dłuższy. Rzadko kto w sytuacji istotnych wzrostów cen mieszkań analizuje możliwość pojawienia się osłabienia popytu. Ten pojawił się znienacka i funkcjonuje pod nazwą „koronawirus”.

Ankieta przeprowadzona 11 i 12 marca wśród agentów Metrohouse, którzy każdego dnia obsługują tysiące klientów poszukujących do zakupu mieszkania dowodzi, że pojawienie się zagrożenia w postaci koronawirusa już przyczynia się do zmniejszenia popytu na mieszkania. Tak odpowiedziało 44 proc. ankietowanych agentów. Jednocześnie 38 proc. jest odmiennego zdania (reszta nie ma opinii na ten temat). Zdania są więc podzielone, ale jak widać pandemia wywołuje zamęt na rynku.

Agenci Metrohouse pytani o to, czy w przyszłości koronawirus może mieć wpływ na zainteresowanie rynkiem nieruchomości w 46 proc. odpowiadają, że może mieć to „niewielki wpływ”, choć kolejne 35 proc. jest przekonana, że wpływ będzie „istotny”. Tak więc w opinii 81 proc. ankietowanych pośredników rynek mieszkaniowy odczuje zmniejszenie popytu. Tezę o braku jakiegokolwiek efektu podtrzymuje 6 proc. ankietowanych. Wyniki ankiety nie mogą dziwić. W sytuacji, kiedy media bombardują nas informacjami o kolejnych zakażeniach koronawirusem, trudno skupić się na poszukiwaniach mieszkania – zwłaszcza, gdy nakazuje się ograniczenie kontaktu z innymi, a pozostawiane w domach dzieci wymagają atencji ze strony rodziców.

Słabszy popyt?

Co może być zatem bodźcem do osłabienia popytu w najbliższym czasie? Na rynku mieszkaniowym powodów jest wiele. Począwszy od tych związanych z działaniem w stanie zagrożenia zdrowia aż po aspekty natury psychologicznej, czy te związane z ograniczeniem dostępu do usług niezbędnych w procesie obrotu nieruchomościami.

Wyjątkowa sytuacja i jej następstwa na rynku finansowym powodują zazwyczaj niepewność dotyczącą życiowych decyzji. Realizowane są podstawowe cele zakupowe: żywność, artykuły pierwszej potrzeby, regulowanie bieżących rachunków. Wiele osób może rozważać odłożenie decyzji o zakupie na bardziej stabilny czas. Istotnym elementem są kwestie związane z ograniczeniami w przemieszczaniu się oraz kontaktach międzyludzkich. Może mieć to przełożenie na brak zainteresowania oglądaniem nieruchomości, a w rezultacie odkładaniem na później decyzji o zakupie lub wydłużeniem czasu niezbędnego na jej podjęcie. Nie bez znaczenia jest też fakt, że obecna sytuacja ma bezpośrednie przełożenie na niektóre branże (np. transportowa, hotelarska, gastronomiczna), co może powodować niepokój przyszłych kredytobiorców związany z sytuacją ich firm. Banki mogą bardziej wnikliwie przyglądać się potencjalnym kredytobiorcom zatrudnionym w branżach, które szczególnie dotkliwie odczują skutki pandemii.

Zawirowania, jakich doświadczaliśmy w przeszłości, m.in. upadek Lehman Brothers, czy gwałtowny wzrost kursu franka działają na rynek mieszkaniowy destrukcyjnie. O ile jednak przytoczone powyżej przykłady pozwalają na postawienie tezy dotyczącej określonego wpływu na rynek nieruchomości, to w przypadku pandemii wpływ sytuacji na rynek mieszkaniowy jest dość nieprzewidywalny. Wiele zależy od czasu niezbędnego na opanowanie wirusa, a tym samym uspokojenie nastrojów społecznych.

Należy sobie zadać pytanie: kiedy życie powróci znów na normalne tory? Już teraz klienci poszukujący mieszkań ulegają dość gwałtownej polaryzacji. Podczas gdy część klientów poszukujących mieszkań zdaje się być obojętna, a wręcz zaskoczona pewnymi ograniczeniami i w dalszym ciągu kontynuuje proces poszukiwania, to znaczna część przekłada ponad poszukiwania lokum zabezpieczenie aktualnych potrzeb wynikających z otaczającej nas rzeczywistości.

Nie bez znaczenia są kolejne informacje związane z zamykaniem placówek użyteczności publicznej. Przykładowo, możliwe ograniczenia w działaniach starostw powiatowych, spółdzielni mieszkaniowych, czy sądów wieczystoksięgowych, mogą sparaliżować obrót nieruchomościami w następnych tygodniach. Nawet mimo szczerych chęci stron transakcji może nie być możliwe właściwe zebranie pełnej dokumentacji niezbędnej do podpisania umowy sprzedaży. Istotne też są decyzje banków posiadających w swojej ofercie kredyty hipoteczne. Ograniczenia w ich pracy mogą spowodować znaczące przedłużenie procesu transakcyjnego. Obecnie nie ma przesłanek, aby spodziewać się paraliżu w działaniu ww. instytucji, ale sytuacja jest dynamiczna, więc nie można wykluczyć żadnego ze scenariuszy.

Czy zagrożenie może być okazją?

Klienci kupujący zaczynają upatrywać w koronowirusie możliwości zahamowania trendu wzrostowego. To normalne w tego typu sytuacjach. Każdy kryzys dla poszukiwaczy okazji jest upatrywany jako okazja. Na wygranej pozycji będą osoby, które są w stanie szybko podjąć decyzję o zakupie. Na obecnej sytuacji mogą skorzystać np. flipperzy (przedsiębiorcy nabywający mieszkania w celu ich dalszej odsprzedaży po zainwestowaniu w remont) oraz nabywcy gotówkowi, których kartą przetargową jest szybka realizacja transakcji. Z pewnością po wyjątkowo burzliwym okresie na giełdzie wzrośnie liczba osób zainteresowanych rynkiem nieruchomości, który w dalszym ciągu może być postrzegany przez nich jako bezpieczna przystań dla oszczędności.

Sprzedający, którzy wystawili ostatnio swoje mieszkania do sprzedaż muszą się liczyć z chwilowym osłabieniem popytu, ale równocześnie mogą otrzymywać szereg propozycji do zakupu po cenach odbiegających od ich oczekiwań. W obliczu możliwej przejściowej stagnacji spowodowanej koronawirusem być może część z nich ulegnie zapewnieniom o szybkiej transakcji i zdecyduje się na sprzedaż. Pamiętajmy, że sprzedaż mieszkania jest powodowana innymi transakcjami, np. zmianą mieszkania na większe lub budową domu. W taki sytuacjach działając pod presją czasu, kupujący mogą być w stanie obniżać swoje oczekiwania wobec ceny transakcyjnej. Przedłużający się okres osłabienia rynku mieszkaniowego paradoksalnie może przyczynić się też do korekty cen mieszkań wycenianych przez właścicieli z dużą dozą optymizmu. Być może dla strony sprzedażowej obecny stan zwiększy pokłady pokory i pozwoli trzeźwiej oszacować cenę ofertową mieszkania.

Sytuacja może mieć wpływ na liczbę klientów deweloperów. Przywykliśmy do tego, że nawet bez specjalnej akcji promocyjnej inwestycje sprzedawały się na etapie wstępnych prac budowlanych. W następstwie koronawirusa kurek z klientami może zostać przykręcony, co może mieć wpływ na pogorszenie się nastrojów w branży, która przez ostatnie lata przeżywała okres wyjątkowego rozkwitu. Nie należy się nastawiać, że deweloperzy, działający w kolejnych tygodniach w zwolnionym tempie, będą pozwalać sobie na negocjacje będących w sprzedaży inwestycji (przecież przeważająca część mieszkań już jest sprzedana), ale nie jest też wykluczone, że zmotywowani gorszym tempem sprzedaży będą stosować dodatkowe zachęty zakupowe, szczególnie w przypadku mieszkań, które nie cieszą się tak szerokim zainteresowaniem. Wachlarz zachęt jest szeroki. Być może oprócz klasycznych rabatów na znaczeniu zyskają atrakcyjne pakiety wykończeniowe (ciekawe rozwiązanie dla osób kupujących inwestycyjnie), rabaty przy zmianach aranżacyjnych lokalu albo różnego rodzaju bonusy.

Nikt nie jest w stanie przewidzieć wszystkich możliwych konsekwencji obecnego stanu rzeczy. Sytuacja zaskoczyła wszystkich – niezależnie od tego, czy jest to deweloper, czy drobny ciułacz marzący o zakupie małego mieszkania na start. Jak w każdym takim przypadku zalecany jest spokój i monitoring rynku, który da odpowiedź dotyczącą możliwych następstw obecnej sytuacji.

Powyższy materiał prezentuje prywatne opinie autora.

Marcin Jańczuk