Koronawirus a ceny mieszkań. Będzie taniej czy nie?

Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości. Jak to robią celebryci?

W obliczu epidemii COVID-19 jedno jest pewne – spadek obrotów na rynku nieruchomości. W jakiej skali? Na to pytanie będziemy mogli sensownie odpowiedzieć najwcześniej za miesiąc czy dwa. Nie powinno być zaskoczeniem, że w krajach dotkniętych przez koronawirusa, w pierwszym odruchu spora część kupujących zaprząta sobie głowę innymi sprawami. Możemy nawet mówić o spadku popytu o od 40% do nawet 90%.

Trudno się temu dziwić. Także w Polsce, ze względu na wprowadzone środki ostrożności, zarówno kupujących jak i sprzedających, jest na rynku mniej. Zgodnie z zaleceniami Polacy starają się nie wychodzić z domów, aby ograniczyć rozprzestrzenianie się wirusa. Dodatkowe środki ostrożności widać też w kancelariach notarialnych (nie wszystkie działają w pełnym wymiarze godzin), urzędach zamkniętych dla petentów czy bankach, w których pracowników jest mniej niż zwykle. Widząc te problemy deweloperzy już proponują ich rozwiązania – zdalne prezentacje nieruchomości i zawieranie umów rezerwacyjnych na odległość.

Nie ma się też co spodziewać całkowitego zahamowania sprzedaży mieszkań używanych. Wiele transakcji jest przecież w toku, a urzędy - choć często nie przyjmują normalnie interesantów - to działają dzięki systemowi ePUAP, notariusze prowadzą czynności z zachowaniem odpowiednich środków ostrożności, a banki w większości przypadków, utrzymują oferty hipoteczne w mocy. Do tego sporo osób może w tych niepewnych czasach dojść do wniosku, że to właśnie nieruchomości będą dla nich bezpieczną przystanią dla kapitału.

Nie zmienia to faktu, że póki co należy spodziewać się prolongowania sporej części transakcji. Co jest warte podkreślenia - wszystko wskazuje na to, że mamy teraz do czynienia z przenoszeniem transakcji na przyszłość, a nie ich zaniechaniem. Potwierdzają to chociażby dane na temat ruchu w internecie, które sugerują, że Polacy szukający dotychczas mieszkań, nie zmieniają swoich planów. To znaczy, że jeśli w optymistycznym scenariuszu uda nam się sprawnie uporać z pandemią, to liczba transakcji może szybko wrócić do normalnych poziomów.

Epidemie nie wywołują poważnych przecen mieszkań

Większość kupujących i sprzedających zastanawia się jednak przede wszystkim nad odpowiedzią na pytanie - co stanie się z cenami mieszkań? Oczywiście sporo zależy od tego jak długo trwać będzie zaraza. Jest to duża niewiadoma, choć przykłady z historii pokazują, że w trakcie epidemii raczej nie ma co liczyć na poważne spadki cen mieszkań. Póki co okresowe zahamowanie zmian cen jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem.

Tak dzieje się teraz w Chinach. Tamtejszy urząd statystyczny poinformował, że w lutym ceny mieszkań niemal się nie zmieniły, ale też zawierano mało transakcji. Ciekawy jest też przykład Singapuru, w którym w 2003 roku mieliśmy epidemię SARS. Spadek cen wg tamtejszego Urban Redevelopment Authority All Residential Price Index wyniósł jedynie około 2% i to w trakcie okresu ponad dwa razy dłuższego niż sam SARS. Co jednak warto podkreślić ograniczenia wprowadzone wtedy w Singapurze były łagodniejsze niż to, na co zdecydował się np. polski rząd. Z drugiej strony mówimy o spadku cen, który był kontynuacją i tak panującego już trendu.

Dokładniejsze i bardziej adekwatne dane są dostępne dla Hongkongu. Tam w 2003 roku SARS doprowadził przez 4 miesiące do 299 zgonów. Z badania przeprowadzonego przez Grace Wong (Uniwersytet Pensylwania) wynika, że samej epidemii można przypisać jedynie 1,6% spadku cen nieruchomości. Do tego mieszkania w blokach, co do których powszechnie wiadomo było, że mieszkały w nich osoby zarażone, straciły dodatkowo nie więcej niż 3% wartości. Przeprowadzenie tak dokładnej analizy było możliwe ze względu na dostępność danych oraz fakt, że publicznie ogłaszano, w których budynkach wykryto przypadki SARS.

Na naszym rynku trudno szukać podobnych analogii historycznych, bo i w najnowszej historii nie zmagaliśmy się z tego rodzaju epidemią. Można co najwyżej szukać momentów, w których niespodziewanie spadł popyt na mieszkania. I tak na przykład w 2009 roku, banki na kilka miesięcy przestały udzielać kredytów. Było to o tyle ważne, że właśnie kredyt był wtedy głównym motorem rynku mieszkaniowego, który notował dzięki temu nawet kilkudziesięcioprocentowe wzrosty cen mieszkań w ujęciu rok do roku, a na rynku pompowana była bańka mieszkaniowa. Nawet jednak w tak skrajnych okolicznościach skutkiem nagłego zahamowania akcji kredytowej był spadek cen mieszkań zaledwie o kilka procent.
Teraz sytuacja jest zupełnie inna – w ostatnich kwartałach mieliśmy do czynienia ze znacznie mniejszymi wzrostami cen mieszkań, które do tego miały oparcie w możliwościach finansowych Polaków. Gdyby tego było mało, to większość mieszkań już od wielu kwartałów była kupowana za gotówkę. Ponadto niezmiennie w Polsce brakuje co najmniej 2 mln lokali – wynika z szacunków HRE Think Tank.

Władze wyciągają pomocną dłoń

Zupełnie inna niż 11 lat temu jest też dziś odpowiedź sektora bankowego na zawirowania. Spójrzmy na fakty. 17 marca br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu poziomu stóp procentowych w Polsce. Już sam ten ruch oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,6-1,7 miliardów złotych w skali roku. Do tego banki oferują swoim klientom wakacje kredytowe, dzięki którym ci przez 3-6 miesięcy, mogą ograniczyć koszty posiadanych kredytów. Gdyby tego było mało, to od stycznia 2020 r. działa też na znowelizowanych zasadach Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który osobom posiadającym kredyty mieszkaniowe, a które znalazły się w trudnej sytuacji, pozwala skorzystać ze wsparcia w spłacaniu rat (pomoc do 72 tys. zł przez 3 lata). To, nawet w sytuacji znacznie gorszej niż aktualna epidemia, powinno wyraźnie ograniczyć problemy zadłużonych obywateli i uchronić ich przed utratą mieszkań.

Nie możemy tez zapomnieć o tym, że wobec banków rozluźnione zostały wymagania kapitałowe, a gdyby tego było mało, to w każdej chwili instytucje te na preferencyjnych warunkach mogą być zasilane w płynność. Celem jest to, aby nie doprowadzić do załamania rynku kredytowego. W efekcie banki pytane przez HRE Investments zgodnie twierdzą, że nie zakręcają kurków z kredytami, a na wszystkich, których przejściowo dotkną problemy z regulowaniem rat czy innych zobowiązań czeka wsparcie. Do tego dochodzi wyceniony na wiele miliardów złotych impuls rządowy. Te wszystkie niestandardowe działania mają jeden cel - wspieranie gospodarki abyśmy, niedługo po tym jak sytuacja się unormuje, mogli szybko wrócić do normalnego obrotu gospodarczego.

Nie ma co liczyć na nadmierne przeceny

Między innymi dlatego HRE Think Tank prognozuje, że w perspektywie 1-2 kwartałów ceny mieszkań powinny pozostać stabilne (z możliwością odchyleń o +/- 5%). Czemu spodziewamy się co najwyżej delikatnej korekty cen mieszkań? Kluczowa jest tu cecha charakterystyczna rynku mieszkaniowego, która często przedstawiana jest jako jego minus – ograniczona płynność. Dziś zarówno sprzedający, jak i kupujący mają więcej czasu na dokładne rozeznanie sytuacji. Kluczowi są jednak sami sprzedający, którzy nie są zbyt płochliwi i wolą przeczekać niepewność niż sprzedać mieszkanie z dyskontem.

Dotyczy to nie tylko sprzedających mieszkania używane, ale też deweloperów. Pamiętajmy, że ci mają za sobą co najmniej 7 tłustych lat. Z tej perspektywy, nawet kilka miesięcy utrudnień związanych z koronawirusem nie wydają się czymś, co mogłoby zatrząść rynkiem nieruchomości w Polsce. Już przykład ostatniego kryzysu pokazał, że na obniżki cen mieszkań przez deweloperów trzeba czekać nawet kilka lat. Jeśli deweloperom zacznie zależeć na większej sprzedaży, to zamiast obniżek cen mieszkań, najpierw zaproponują co najwyżej jakieś bonusy – tańsze pakiety wykończeniowe, darmowe miejsca postojowe albo komórki lokatorskie. Skala takich promocji powinna jednak być ograniczona ze względu na bardzo dobrą kondycję branży.

Oczywiście nie znaczy to, że na rynku nie pojawią się okazje – mieszkania przecenione przez osoby, które pomimo niesprzyjających warunków, muszą dokonać transakcji. Na takich sprzedających już dziś czekają inwestorzy oportunistyczni skłonni kupić mieszkanie po trochę niższej cenie. Na podobnej zasadzie działają deweloperzy. Wiele firm chce wykorzystać okres niepewności, aby pozyskiwać nowe działki z nadzieją, że ich właściciele będą w trakcie epidemii bardziej elastyczni podczas negocjacji.

Nieruchomości ubezpieczeniem na czas epidemii?

Nie wykluczamy przy tym, że obserwowany dotychczas wzrost cen mieszkań (najnowsze dane banku centralnego mówiły o prawie 13-proc. wzroście cen w ujęciu r/r) w najbliższym czasie jedynie wyhamuje. Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego bardzo ważną zmianą jest przecież to co się stało z poziomem stóp procentowych. Bardzo wyraźne cięcie podstawowej stropy z poziomu 1,5% do 1% oznacza, że już niebawem przeciętna nowo zakładana lokata będzie oprocentowana na około 0,5% - wynika z szacunków HRE Investments. To znacznie poniżej psychologicznej granicy 1% i co najmniej kilka razy mniej niż przewidywana na najbliższy czas inflacja.

Do tego w obecnej sytuacji Polacy szukają przede wszystkim defensywnych inwestycji. W efekcie na poziom sprzedaży detalicznych obligacji skarbowych nie powinien narzekać Minister Finansów – przynajmniej dopóki nasz dług publiczny znajduje się na dość bezpiecznych poziomach. Spory jest też popyt na złoto inwestycyjne, za które z rodzimego punktu widzenia 24 marca trzeba było płacić najwięcej w historii (prawie 7 tys. zł za uncję). Podobnie jako bezpieczna przystań dla kapitału jawią się też nieruchomości – szczególnie w przypadku podejścia długoterminowego.

Dowiodły to nawet amerykańskie nieruchomości w trakcie ostatniego kryzysu. W latach 2007 – 2011 ceny domów w największych miastach spadły bowiem o prawie 23%, a czynsze wynajmu, nie zważając na zawirowania rynkowe, statecznie rosły – łącznie o ponad 8%. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.

Obecnie w polskich realiach przepływy kapitału inwestycyjnego są ponadto możliwe ze względu na krwawiące parkiety giełdowe, ale też rozedrganie na rynku obligacji czy funduszy inwestycyjnych. Są to namacalne przykłady panicznej reakcji związanej z pandemią COVID-19. W najbliższym czasie możemy się spodziewać, że na wspomnianych rynkach będzie dochodziło zarówno do większych odbić jak i dalszych przecen, a ta wzmożona zmienność podnosi poziom ryzyka inwestowania pieniędzy w akcje, obligacje (poza detalicznymi skarbowymi) czy fundusze.

Mniejsza sprzedaż i podaż

Koronawirus COVID-19 ma też wpływ na to co dzieje się na placach budowy. Zawirowania są tu niemal pewne. Większe firmy przede wszystkim skupiają się na dokończeniu inwestycji w toku, podczas gdy start nowych projektów w najbliższych tygodniach zejdzie na drugi plan – także za sprawą utrudnień w urzędach. Firmy o dobrej kondycji finansowej nie powinny jednak tego czasu przespać przykładając wagę do przygotowywania nowych projektów.

Co ważne, choć spodziewać się można pewnych zakłóceń na placach budowy, to monitorując na bieżąco sytuację na wschodnich granicach nie widzimy masowego odpływu imigrantów zarobkowych z Polski. I choć z punktu widzenia gospodarki jest to informacja znacząca, to też jest ona też ważna z punktu widzenia popytu na najem mieszkań, który w dużych miastach jest częściowo (10-20%) generowany przez naszych wschodnich sąsiadów.

Bartosz Turek, główny analityk